Consecuencias del desistimiento unilateral del contrato por parte del arrendatario de un local de negocio cuando no se pactó el desistimiento anticipado. Condena al pago de todas las rentas pactadas. La moderación de la indemnización por lucro cesante. Ponderación de la proporción en que debe considerarse susceptible de indemnización la falta de percepción de rentas durante los seis años que debió durar el contrato de arrendamiento.

Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2025 (Dª. MARIA DE LOS ANGELES PARRA LUCAN).

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PRIMERO.- Resumen de antecedentes

La cuestión jurídica planteada versa sobre las consecuencias del desistimiento unilateral del contrato por parte del arrendatario de un local de negocio cuando no se pactó el desistimiento anticipado.

En las dos instancias se ha estimado la acción ejercitada subsidiariamente por el arrendador en la que solicitaba la condena al arrendatario al pago del importe de la renta mensual inicialmente pactada que corresponde a todo el plazo que según el contrato queda por cumplir. Recurre en casación el arrendatario demandado, reiterando la procedencia de moderar la cuantía indemnizatoria, y su recurso va a ser estimado.

Son antecedentes necesarios los siguientes.

1. Bernardo interpuso una demanda contra D. Héctor y la sociedad Satelar S.L., basada en los siguientes hechos:

El 1 de enero de 2015, el actor como arrendador celebró un contrato de arrendamiento de local comercial sito en la calle Angustias número 9 de Vigo con Héctor, quien actuaba en su propio nombre y en el de la sociedad Satelar S.L. Se estableció un plazo de duración de ocho años, hasta el 1 de enero de 2023, y se pactó una renta de 450 euros mensuales.

El 31 de agosto de 2016, el actor recibió burofax del demandado en el que expresaba su voluntad de desistir del contrato con efectos de 1 de noviembre de 2016, voluntad reiterada el 28 de septiembre de 2016 y el 22 de noviembre de 2016, fecha en la que, ante la negativa del arrendador de aceptar el desistimiento y de recibir las llaves, las pusieron a su disposición en las nuevas oficinas de la sociedad.

El demandante solicitaba, de manera principal, que se dictara sentencia que condenara a los codemandados «a dar cumplimiento a lo pactado en el contrato de fecha 1 de enero de 2015, a fin de que, de acuerdo con lo allí establecido, prosigan con la posesión arrendaticia del inmueble destinado a negocio de almacén y comercio de maquinaria, aparatos, materiales eléctricos y taller electromecánico pagando las rentas devengadas hasta la fecha de prosecución y a abonar las sucesivas que, junto a otras cantidades asimiladas, se devenguen hasta la finalización del contrato».

De manera subsidiaria, el demandante solicitaba que, «si se acreditase la imposibilidad de dar cumplimiento al contrato en los términos en él establecidos, se condene a los codemandados a abonar a mi mandante la suma de 33.300 euros, cantidad que deberá incrementarse con los intereses legales devengados». La suma reclamada resultaba de sumar las rentas que restarían por devengarse hasta la finalización del contrato. En la fundamentación de la demanda se razonaba que esta pretensión subsidiaria se ejercía para el caso de que el cumplimiento de las obligaciones contractuales no fuera posible, tal como parecían indicar los codemandados al expresar su voluntad de desistir del contrato de arrendamiento.

Arrendamiento para uso distinto de vivienda. Si no está pactado no cabe el desistimiento unilateral por parte del arrendatario. Es necesario algo más que el silencio o la no recepción de las llaves, para considerar aceptada la resolución unilateral. El arrendador puede exigir el cumplimiento del contrato y reclamar las rentas debidas y las rentas pendientes hasta la finalización de la duración del contrato.

Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de octubre de 2017 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

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CUARTO.- Motivo único; submotivos primero y segundo.

«Motivo único.- Infracción de las normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso.

»1.º) Infracción del art. 11 por aplicación indebida de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su redacción aplicable al caso, es decir la anterior a la dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio.

»2.º) Infracción del art. 4.1 del Código Civil, según el cual procede la aplicación analógica de la norma cuando ésta no contempla un supuesto específico, pero regula otro semejante entre los que se aprecia identidad de razón, y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre este precepto legal, recogida, entre otras, en las sentencias de 20 de febrero de 1988, 18 de mayo de 1002, 21 de noviembre de 2000 y 28 de junio de 2004, según la cual, en base a la exposición de motivos del decreto de 31 de mayo de 1974 que probó el texto articulado del título preliminar del Código Civil, la aplicación del método analógico se condiciona a la existencia de una verdadera laguna legal y a la similitud jurídica esencial entre el caso que se pretende resolver y el ya regulado, debiendo acudirse para resolver el problema al fundamento de la norma y al de los supuestos configuradores».

1. Se alega la infracción del art. 11 de la LAU, por aplicación indebida de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de arrendamientos urbanos, en su redacción aplicable al caso, es decir, la anterior a la dada por Ley 4/2013, de 4 de junio. Alega que la sentencia recurrida fundamenta la extinción de los contratos en la aplicación analógica del art. 11 LAU, de aplicación exclusiva a los arrendamientos de vivienda, sin que acoja ningún otro de los argumentos aducidos por la arrendataria, rechazando la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus como causa invalidante del desistimiento unilateral de los contratos de arrendamiento. Esta aplicación analógica, indica el recurrente, no encuentra refrendo en la jurisprudencia del TS en los casos como el presente en que el arrendador no acepta el desistimiento y opta por exigir el cumplimiento del contrato, debiendo cumplir el arrendatario con el plazo de duración del arrendamiento libremente pactado y, por tanto, a pagar las rentas que se devenguen hasta la conclusión de dicho plazo, citando al respecto varias sentencias de distintas AAPP que resuelven en el sentido propuesto por el recurrente. Añade que las sentencias que cita la sentencia recurrida para fundamentar su decisión contemplan supuestos distintos al que nos ocupa y en su mayor parte vienen referidas a contratos de arrendamiento regidos por la LAU de 1964 y contemplan la aplicación del art. 56, ya suprimido en la nueva LAU.

Contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda. Desistimiento unilateral del arrendatario. Señala el TS que al no haberse pactado el desistimiento unilateral del arrendatario, ni aceptado el mismo por el arrendador procede la estimación la acción de cumplimiento del contrato con condena al pago de las rentas pendientes. Rechaza el TS la argumentación de la sentencia recurrida, en cuanto que en ella se declaraba que el contrato estaba resuelto de facto por la entrega de llaves y puesta a disposición del arrendador, dado que no consta que éste aceptase la resolución unilateral.

Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de mayo de 2017 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

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SEGUNDO.- Resumen de hechos declarados probados.

Nos encontramos ante un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda.

No se pactó la posibilidad de desistimiento unilateral ni de vencimiento anticipado, por las partes, ni se incluyó cláusula penal que permitiese la moderación.

El arrendatario desistió del contrato tras no convencer al arrendador para que le redujese la renta.

El arrendatario depositó las llaves en el notario, no siendo recogidas por el arrendador.

En primera y segunda instancia se descartó que se hubiesen alterado sustancialmente las circunstancias tenidas en cuenta al formalizar el contrato (rebus sic stantibus).

No consta que el arrendador haya arrendado nuevamente el local arrendado u obstruyese la posibilidad de hacerlo.

TERCERO.- Doctrina jurisprudencial de la sala.

Esta sala en sentencia 183/2016 de 18 de marzo declaró:

«Los tres grupos de casos que se han presentado en la jurisprudencia de la Sala que son:

»1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial) (sentencias de 23 de diciembre de 2009 (rec. 1508 de 2005), 6 de noviembre de 2013 (rec. 1589 de 2011), 10 de diciembre de 2013 (rec. 2237 de 2011) y 29 de mayo de 2014 (rec. 449 de 2012).

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Desistimiento anticipado del arrendatario. Validez y eficacia de la cáusula penal que prevé como indemnización de daños y perjuicos el abono de las rentas hasta la expiración del contrato. No aplicación de la facultad moderadora de los Tribunales prevista en el art. 1154 CC.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 9ª) de 21 de diciembre de 2011 (D. JOSE ZARZUELO DESCALZO).

Tercero.- Del mismo modo ha de ser rechazada la pretensión atinente a una moderación de la cláusula penal pactada que, al margen de ceñirse a una cantidad carente de sustento como precio de mercado, resulta improcedente en atención a la finalidad de esa cláusula pues como indica la STS de 13 de febrero de 2008 recordando la Sentencia de 12 de diciembre de 2006, el artículo 1154 del Código Civil "contiene un mandato para el juzgador en orden a proceder a moderar equitativamente la pena pactada por los contratantes en los supuestos de cumplimiento parcial o irregular (SS. 6 de octubre de 1976, 20 de octubre de 1988, 2 de noviembre de 1994 y 9 de octubre de 2000).

Constituye, pues, "presupuesto ineludible" para la aplicación del citado precepto, como señala la Sentencia de 8 de octubre de 2002, que el deudor cumpla en parte o irregularmente la obligación; teniendo señalado la doctrina jurisprudencial de esta Sala -Sentencia, entre otras, de 5 de julio de 2006 - que "la facultad que permite al Juez, a tenor del artículo 1154 del Código Civil, moderar3 equitativamente la pena cuando la obligación principal arrendaticia hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor, es una facultad que en los juzgadores de instancia es ilimitada y no sujeta a las reglas del recurso de casación - sentencias de 12 de febrero de 1998 y 9 de octubre de 2000, que recogen otras anteriores-", y ello por cuanto, prosigue la Sentencia reseñada, "la valoración de la posibilidad de aplicar tal moderación es una "questio facti" que entra de lleno en las facultades soberanas del tribunal "a quo" y que la misma no puede ser variada casacionalmente, salvo que la misma se base en una apreciación ilógica e irracional. Y así se establece en la doctrina jurisprudencial de esta Sala que va desde la vetusta sentencia de 16 de marzo de 1910 hasta el 23 de mayo de 1997, pasando por otras muchas más".

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Indemnización en caso de desistimiento del arrendatario antes del plazo pactado. Moderación por los Tribunales.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Ourense (s. 1ª) de 4 de noviembre de 2011 (Dª. ANGELA IRENE DOMINGUEZ-VIGUERA FERNANDEZ).

TERCERO.- Cuestión distinta es el alcance y extensión que deba tener la indemnización a satisfacer por el arrendatario. Que en la demanda se pretende en cuantía equivalente al importe de las rentas que dejó de percibir el arrendador por todo el tiempo pactado y no consumido.

Ha de señalarse que el vencimiento natural del contrato tendría lugar en enero de 2013, sin que puedan computarse al efecto eventuales prórrogas del contrato, como pretende el demandante, cuya efectividad se hacía depender de la voluntad del arrendatario y que no llegaron a ejercitarse por no agotarse siquiera el plazo inicial, único obligatorio para los contratantes.

El contenido de la cláusula decimoprimera del contrato de arrendamiento, cuya aplicación se pretende en la demanda, es trasunto de lo dispuesto en el artº 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Texto Refundido de 1964, el cual establece una indemnización "ex lege" de "cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedase por cumplir". Lo cual, sin mayor consideración, excluye el carácter abusivo de la citada cláusula, tal como pretendía la parte demandada. Puesto que, además, tal compensación no es sino beneficio que habría obtenido el arrendador de cumplirse normalmente el contrato.