En un caso de hipoteca constituida por quien ya no era propietaria de la finca hipotecada, pero continuaba figurando como tal en el Registro de la Propiedad, se plantea como cuestión jurídica la suficiencia de la consulta del Registro cuando el acreedor hipotecario, un profesional del tráfico económico, disponía de elementos fácticos que permitirían dudar racionalmente de la exactitud del Registro y de la verdadera titularidad de la finca hipotecada. Se analiza el art. 34 LH sobre la buena fe del acreedor hipotecario. El Banco no actuó con la diligencia debida al no verificar la titularidad real de la finca pese a existir dudas razonables. Se confirma la nulidad de la hipoteca, la cancelación de la inscripción y la finalización del procedimiento de ejecución hipotecaria.

Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2025 (Dª. MARIA DE LOS ANGELES PARRA LUCAN).

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PRIMERO.- Resumen de antecedentes

En un caso de hipoteca constituida por quien ya no era propietaria de la finca hipotecada, pero continuaba figurando como tal en el Registro de la Propiedad, se plantea como cuestión jurídica la suficiencia de la consulta del Registro cuando el acreedor hipotecario, un profesional del tráfico económico, disponía de elementos fácticos que permitirían dudar racionalmente de la exactitud del Registro y de la verdadera titularidad de la finca hipotecada.

Se interpone un recurso de casación y un recurso extraordinario por infracción procesal contra la sentencia que, sin atender a la prueba practicada, prescinde de los elementos concretos que permitían desvirtuar la creencia de que la constituyente de la hipoteca era la titular real y generar en el acreedor hipotecario una duda racional sobre la exactitud del Registro, con la consecuencia de resultarle exigible que desplegara una diligencia adecuada que le hubiera permitido formar el conocimiento preciso sobre la inexactitud registral.

1.Son hechos acreditados en la sentencia de primera instancia y asumidos por la sentencia de apelación los siguientes:

«La codemandada Sra. Marí Trini era en 2008 propietaria del local comercial o despacho oficina sito en Barcelona, DIRECCION000, señalado como entidad número dos-dos, inscrita en el Registro de la Propiedad (en adelante RP) n.º 25 de Barcelona, en el tomo NUM000, libro NUM001 de la sección NUM002, folio NUM003, finca registral NUM004.

»Mediante escritura notarial de 24-7-2008 procedió a su venta a favor de la actora y de su esposo Remigio (fallecido posteriormente), quienes la adquirieron en común y proindiviso (doc. 1 de demanda), resultando del RP que la misma tenía diversas cargas, por lo que aquí interesa una hipoteca constituida el 31-3-2006 constituida por la Sra. Marí Trini con Banco Pastor en garantía de préstamo del que quedaban por amortizar a fecha de la venta unos 40.542,06 euros.

Juicio de precario. Entidad vinculada a la ejecutante que no intervino en el procedimiento de ejecución hipotecaria a la que no se le permitió en resolución firme personarse en dicho procedimiento. Inexistencia de actuación fraudulenta. Procedencia del desahucio por precario.

Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de noviembre de 2025 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).

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PRIMERO.- Antecedentes relevantes

A los efectos decisorios del presente proceso partimos de los antecedentes siguientes:

1.º-La entidad Global Pantelaria, S.A., es propietaria de la vivienda de planta NUM000 denominada « DIRECCION000, sita en la parroquia de DIRECCION001, término municipal de San Juan Bautista, en la Isla de Ibiza, que es la finca registral número NUM001, inscrita al tomo NUM002, libro NUM003, folio NUM004, del Registro de la Propiedad número 3 de dicha población.

2.º-La titularidad dominical del referido inmueble resulta de la escritura de aportación de 22 de marzo de 2019.

3.º-Global Pantelaria, S.A., es una sociedad, de nacionalidad española y duración indefinida, con domicilio social en Madrid, constituida primero como sociedad limitada mediante escritura de 28 de septiembre de 2018, y, posteriormente, transformada en sociedad anónima por escritura de 4 de diciembre de dicho año.

4.º-Global Pantelaria, S.A., promovió una demanda de desahucio por precario con respecto a la referida finca. Tras requerimiento efectuado por el juzgado, a los efectos del emplazamiento de la parte demandada, la demandante especificó que la casa se encuentra en la DIRECCION002, Sant Joan de Labritja, CP: NUM005, provincia Baleares, núcleo postal: Sant Llorenç de Balafia, con aportación de plano catastral y fotografías.

El ocupante del inmueble, D. Luis Carlos, opuso la inadecuación del procedimiento, al sostener que es deudor hipotecario, en ejecución seguida ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Ibiza, con el número de procedimiento 373/2012, promovido a instancia del Banco Santander, que se adjudicó la vivienda dada en garantía.

Señaló que la sociedad ejecutante transmitió el inmueble litigioso a la demandante, que es un fondo de gestión de activos vinculado al propio Banco de Santander, que es además su único socio. Y añadió:

Acción de desahucio por precario. Se desestima. En principio, no cabe negar a quien es dueño, usufructuario o persona con derecho a poseer la finca, la posibilidad de instar su recuperación posesoria mediante el juicio de precario al que se refiere el art. 250.1.2.º LEC. Ahora bien, cuando dicha pretensión sea ejercitada por el acreedor ejecutante o por cualquier otra persona física o jurídica adjudicataria de la vivienda en el juicio de ejecución hipotecaria, estos deberán interesar el lanzamiento del deudor en el propio procedimiento de ejecución. En el presente caso la acción de desahucio precario fue ejercitada por la entidad Coral Homes, S.L.U. Pues bien, en este caso, existe una indiscutible relación entre la acreedora hipotecaria y ejecutante Caixabank, la cesionaria del remate Buildingcenter, S.A., así como la entidad Coral Homes, S.L.U., en tanto en cuanto Caixabank es la socia única de dicha mercantil. No podemos atribuirle a la demandante, dadas las conexiones existentes, la condición de tercero ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, en virtud de título proveniente de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario con presumible buena fe para promover el procedimiento de precario.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 10 de julio de 2023 (D. JOSÉ LUIS SEOANE SPIEGELBERG).

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PRIMERO.- Antecedentes relevantes

1º.- La acción deducida

El presente proceso versa sobre una acción de desahucio por precario, que es ejercitada por la entidad demandante Coral Homes, S.L.U., directamente encaminada a obtener un pronunciamiento judicial de condena de los ignorados ocupantes de la vivienda, sita en la RAMBLA000 NUM000, NUM001, de Badalona, a cesar en todo acto de posesión sobre dicho inmueble, con apercibimiento de lanzamiento si no proceden a su desalojo, todo ello con imposición de costas.

En la demanda se indica que:

"En fechas recientes representantes de mi principal se personaron en el inmueble objeto del presente procedimiento y constataron que el mismo se halla ocupado por una serie de personas de las que se desconocen datos identificativos".

Se aportó con la demanda nota simple del Registro, en el que consta que la actora Coral Holmes, S.L.U., es titular, por título de aportación social del pleno dominio de 100% de la finca litigiosa, en virtud de escritura pública otorgada el 16 de noviembre de 2018.

La vivienda fue objeto de subasta en el procedimiento de ejecución hipotecaria 1133/2010, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Badalona, seguido a instancia de Caixabank, S.A., contra los demandados D. Marcos y D.ª Loreto.

El inmueble se adjudicó a la precitada entidad financiera con posibilidad de ceder el remate.