Demanda por incumplimiento contractual derivado de defectos constructivos. Se reconoce la legitimación activa de la comunidad de propietarios para reclamar la cantidad a la que ascienda la reparación de los daños que afectan a elementos comunes, al ser el conjunto de los actuales comuneros los directamente perjudicados, con independencia de que no fueran los compradores originarios. Asimismo, se descarta la existencia de fraude de ley, al considerarse que la acción ejercitada frente a la promotora-vendedora constituye una vía de tutela válida y admitida por el ordenamiento y la jurisprudencia, sin eludir la aplicación de los arts. 1484 y 1490 CC y 17.1.b) LOE.

Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de mayo de 2026 (Sentencia 666/2026, Recurso: 5501/2021, Ponente: ANTONIO GARCIA MARTINEZ).

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PRIMERO. Resumen de antecedentes

1.La comunidad de propietarios DIRECCION000 interpuso una demanda contra Promociones e Inmuebles Blauverd Mediterráneo, SL (en liquidación) por incumplimiento contractual derivado de los defectos constructivos observados por el arquitecto D. Eloy. A la demanda se acompañó el «Informe, Dictamen y Valoración de Patologías en Complejo Residencial» elaborado por dicho técnico. Estos defectos se localizaron en el complejo inmobiliario DIRECCION000, sito en DIRECCION001, en la DIRECCION002, término municipal de Roquetas de Mar (Almería), cuya construcción fue promovida por la demandada. En la demanda se solicitó su condena en los términos transcritos en el antecedente de hecho primero de esta resolución.

2.Por lo que ahora interesa, la sentencia de segunda instancia desestimó el recurso de apelación de la demandada y confirmó la de primera instancia, que había estimado la demanda en los términos que también se transcriben en dicho antecedente primero.

La Audiencia Provincial rechazó las excepciones de fraude procesal y de falta de legitimación activa y pasiva al considerar, en contra de lo alegado por la demandada: (i) que fundar la reclamación en la responsabilidad contractual (arts. 1089, 1101, 1124 y 1258 CC) no conllevaba un fraude de ley al amparo de una norma de cobertura sometida al plazo de prescripción general (art. 1964 CC) «para así evitar la aplicación de los plazos de prescripción y/o caducidad más estrictos de las acciones específicas que la ley civil prevé para defender los intereses de los actores, o sea, los artículos 1483 CC, 1484 en relación con el 1490 CC y el artículo 17.1.b de la LOE (normas cuya aplicación se pretende evitar o "normas eludidas")»; y (ii) que la demandante y la demandada estaban legitimadas: la primera, de forma activa, ya que «las comunidades de propietarios, con la representación conferida legalmente a los respectivos Presidentes, ex artículo 13.3 LPH, gozan de legitimación para demandar la reparación de los daños causados tanto a elementos comunes como privativos»; y la segunda, de forma pasiva, ya que «la promotora dueña de la obra, está pasivamente legitimada para responder contractualmente de los defectos, ya sean de la comunidad o privativos o se trate de defectos más o menos graves, y también de aquellos elementos que reglamentariamente debieron colocarse o los que no funcionan adecuadamente, por el simple hecho de ostentar tal condición de promotora [...]».

3.La demandada ha interpuesto sendos recursos extraordinarios, por infracción procesal y de casación, que han sido admitidos.

…

Daños derivados de defectos de la construcción. Daños permanentes y daños continuados. De acuerdo con la doctrina jurisprudencial los daños permanentes son los que se agotan en un momento concreto, mientras que los continuados no se agotan en un momento, sino que evolucionan. Prescripción de la acción. Señala el TS que, de acuerdo con el art. 18 de la LOE y art. 1969 del C. Civil, la acción debió entablarse desde que pudo ejercitarse y ello ocurrió cuando el perito informó al actor de las causas de los daños en el año 2015 pues si bien en una primera vista del técnico (sin informe) en 2013 se le avisa del riego existente, es preciso que se instalen testigos (fisurómetros) y se coloquen contrafuertes, para poder concretar las verdaderas causas de los daños y las medidas a adoptar. En suma, el actor lejos de actuar con pasividad y por el riesgo que entrañaba, adoptó una actitud diligente, reclamando extrajudicialmente al demandado en el año 2012 y contratando un técnico para que le asesorara.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 14 de septiembre de 2021 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

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PRIMERO.- Antecedentes.

El presente recurso de casación se interpone contra una sentencia recaída en juicio ordinario en el que la parte demandante, D. Victorio, se dirige contra D. Jose Pablo, en reclamación de los daños derivados de defectos de la construcción. Alega, en síntesis, que es propietario de una vivienda sita en el PARAJE000, Huércal Overa; en el año 2006, el demandante encargó al demandado la redacción del proyecto de rehabilitación y ampliación de la vivienda. La estructura de la nueva ampliación terminó de ejecutarse en noviembre de 2006. El demandado se desentendió de la ejecución de la obra. Los daños que se reclaman aparecieron unos años después del término de la ejecución. El demandante contactó con el demandado, en abril de 2012, para trasladarle la aparición de patologías constructivas. Determina como origen y causa de los daños la omisión de un estudio geotécnico del suelo por parte del demandado con el fin de determinar la cimentación más adecuada. Solicita la reparación de los defectos de construcción descritos en el informe pericial aportado al tener como origen la omisión del necesario estudio geotécnico del terreno que hubiera puesto en evidencia la absoluta insuficiencia de la cimentación prevista en el proyecto elaborado por el demandado. Y tras fundamentarlo legalmente, terminaba suplicando se dicte sentencia condenando al demandado a indemnizar al demandante la cantidad de 100.423,15 euros más los intereses legales y las costas correspondientes; subsidiariamente, a realizar a su cargo cuantas obras sean necesarias para la eliminación y subsanación de la totalidad de los vicios, patologías, defectos constructivos y demás que son objeto de denuncia en esta demanda.

La parte demandada se opuso a la demanda. Alegó la prescripción de la acción al no haberse acreditado la existencia de daños dentro del periodo de garantía conforme establece el artículo 17 de la LOE, ni tampoco se cumple el plazo para su reclamación conforme establece el artículo 18 de la LOE; alega la falta de litisconsorcio activo al resultar necesario que la demanda fuera entablada también por la esposa del demandante, copropietaria de la vivienda en el 50% o, en su caso, existiera una autorización expresa de la misma para entablar la demanda; niega que asumiera la dirección técnica de la ejecución de la obra, limitándose a la redacción del proyecto; niega relación de causalidad entre el proyecto y los daños que presenta la vivienda; afirma que sí hubo estudio geotécnico y se elaboró el proyecto conforme a ese estudio; afirma que la ejecución que se realizó no se corresponde con el proyecto, llegando a modificarse extremos relativos a la cimentación que impiden atribuir responsabilidad alguna al demandado.

Responsabilidad del fabricante de automóviles por manipulación del software de control de emisiones. La legitimación pasiva del fabricante de automóviles en las acciones de indemnización de daños y perjuicios por manipulación fraudulenta y falta de cumplimiento de las características con las que el automóvil fue ofertado al ser puesto en el mercado. El fabricante del automóvil tiene frente al adquirente final la responsabilidad derivada de que el bien puesto en el mercado no reúne las características técnicas anunciadas por el fabricante. Esta responsabilidad es solidaria con la responsabilidad del vendedor, sin perjuicio de las acciones que posteriormente este pueda dirigir contra aquel.

Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de marzo de 2020 (D. Rafael Sarazá Jimena).

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PRIMERO.- Antecedentes del caso

1.- El 30 de septiembre de 2013, D.ª Paula compró en el concesionario oficial del grupo Volkswagen en Maó, Talleres Menorca S.L. un vehículo Seat Ibiza, con motor diésel, fabricado por la demandada Seat S.A. Unos dos años después, dada la repercusión pública que tuvieron los hechos, la compradora tuvo conocimiento de que el motor de su vehículo llevaba instalado un software que desactivaba las emisiones de NOx (combinación de óxido nítrico -NO- y dióxido de nitrógeno -NO2-) cuando detectaba que el vehículo estaba siendo sometido a control de emisiones y, de este modo, manipulaba los resultados de las mediciones de emisiones contaminantes.

2.- La compradora interpuso una demanda contra el vendedor, Talleres Menorca S.L., y contra el fabricante del vehículo, Seat S.A. en la que solicitaba, con carácter principal, la anulación de la compraventa por vicios del consentimiento o la resolución por incumplimiento e indemnización de daños morales. Y, subsidiariamente, la indemnización de los daños materiales y morales derivados de no cumplir el vehículo las características, en lo relativo a emisiones, con que había sido ofertado y de la necesidad de someterlo a una modificación para eliminar el mecanismo de manipulación instalado y cumplir los estándares de emisión de gases contaminantes, de resultados inciertos.

Responsabilidad por vicios de la construcción. Plazo de garantía y prescripción de la acción. Responsabilidad individualizada de los agentes de la construcción. Vicios de ejecución material y no de dirección de obra y proyecto imputables a arquitecto.

Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de enero de 2020 (D. José Luis Seoane Spiegelberg).

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PRIMERO.- Resumen de hechos relevantes

1.º- Infinval, S.L., como promotora solicitó licencia de obras, en fecha 20-10-2004, para la construcción de cuatro viviendas unifamiliares en la calle 60 de La Cañada (Paterna), que se concedió en fecha 14-2-2005. El certificado final de obra se visó, en fecha 10-7-2006, por el Colegio de Arquitectos Técnicos, y, en fecha, 3-8-2006, en el Colegio de Arquitectos. El acta de recepción de dichas obras es de fecha 23-10-2006. La licencia de primera ocupación de 7-3-2007.

2.º- El proyecto se redactó por los arquitectos D. Marcial y D.ª Aurelia (integrados en la mercantil 01 Arquitectura, S.L.), que también asumieron la dirección de obra, actuando como director de la ejecución material de la misma el arquitecto técnico D. José, que no fue demandado. La construcción se llevó a cabo por D. Carlos Ramón, en su condición de contratista, según contrato concertado en fecha 1-4-2005 con Infinval, S.L.

3.º- Las viviendas fueron adquiridas por los demandantes en escrituras públicas otorgadas, antes de concederse la licencia de primera ocupación, en las siguientes fechas: D. Silvio y D.ª Aida, la vivienda n.º NUM000, parcela n.º NUM001 (actualmente n.º NUM002), en fecha 13-11-2006; D. Nicanor y D.ª Africa, la vivienda n.º NUM003, parcela NUM001 (actualmente n.º NUM004), en fecha 14-11-2006; y D. Pascual y D.ª Amparo, la vivienda n.º NUM005, parcela NUM001 (actualmente n.º NUM006), en fecha 13-11-2006.

4.º- El 10-11-2006, el Sr. Jose Enrique en nombre de Infinval, S.L., se comprometió a reparar determinados defectos, que existían en la vivienda n.º NUM006 de los consortes D. Pascual y D.ª Amparo.

5.º- En fecha 9-11-2007, la letrada Sra. Martínez Gisbert, en nombre de los propietarios de las cuatro viviendas dirigió respectivos burofaxes a Infival, S.L., y a D. Carlos Ramón reclamando la reparación de los defectos de acabado, de habitabilidad y de estructura que faltaban a las viviendas y a los garajes.

Distinción entre venta o suministro de mercancía con vicios ocultos y entrega de cosa distinta o “aliud pro alio”. El primer supuesto concurre cuando la cosa entregada contiene elementos diametralmente diferentes a los de la pactada; para el segundo supuesto se hace necesario que el objeto entregado resulte totalmente inhábil para el uso a que va destinado o que el comprador quede objetivamente insatisfecho; inutilidad absoluta que debe hacer inservible la entrega efectuada, hasta el punto de frustrar el objeto del contrato o insatisfacción objetiva del comprador, que no constituye un elemento aislado, ni puede dejarse a su arbitrio, debiendo estar referido a la propia naturaleza y al uso normal de la cosa comprada, que haga de todo punto imposible su aprovechamiento.

Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de octubre de 2018 (D. José Antonio Seijas Quintana).

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PRIMERO.- Farecor Morteros SL solicitó la condena de Eremere SL, en concepto de pago de la obligación derivada del suministro de materiales de construcción (mortero monocapa de color azul tipo Fare Rev raspado para utilizarlo en ejecución de los revestimientos exteriores de una edificación), a lo que no solo se opuso de la demandada sino que reconvino reclamando a la actora la cantidad de 8.565,80 euros por considerar que el mortero suministrado era defectuoso y no sirvió para el fin para el que se contrató, y su estado le obligó a incurrir en gastos para poder cumplir en plazo con las obligaciones correspondientes frente a un tercero, invocando en apoyo de sus pretensiones el artículo 1101, en relación con el 1124, ambos del Código Civil, por el incumplimiento del contrato de suministro de mortero suscrito entre las partes de forme verbal, sustentando sus pretensiones en la entrega de « aliud pro alio», causante de los perjuicios que reclama.

La sentencia del juzgado estimó en parte la demanda y la reconvención de tal forma que condenó a la demandada a pagar a la actora la suma de 2.839,68 euros, y a la demandante-reconviniente a pagar a la demandada la suma de 7.839,8 euros. Considera que estamos en presencia de entrega de cosa diversa, « aliud pro alio», lo que permite acudir a la protección de los artículos invocados en la demanda, en la parte que el material suministrado no sirvió realmente a lo contratado.

La sentencia de la Audiencia revocó la del juzgado y condenó a la demandada a pagar la suma de 6.473,30 euros. Tiene en cuenta para ello que el mortero servido debe ser encuadrado dentro del concepto de vicio, o defecto, pero no oculto o interno, lo que puede apreciarse a simple vista, sin que pueda calificarse de «aliud pro alio» lo servido, sino de vicio o defecto aparente y visible con corto plazo de caducidad para el ejercicio de la acción.

Civil – Contratos. Contrato de obra. Vicios o defectos de construcción. Responsabilidad del arquitecto.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia (s. 8ª) de 19 de junio de 2014 (D. Eugenio Sánchez Alcaraz).

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CUARTO.- Como declara la SS. del T.S. de 14-2-11 con apoyo en la 4-12-07, que, a su vez, cita la de 3-4-00, la responsabilidad de los arquitectos se centra en la especialidad de sus conocimientos y en la garantía técnica y profesional que implica su intervención en la obra (SS. del T.S. de 27-6-94), respondiendo por las irregularidades apreciadas en el proyecto y diseño de la edificación, cuando no se ajusta a las exigencias de la "lex artis" (SS. del T.S. de 9-3-00 y 15-5-95). En la fase de la ejecución les corresponde la dirección de las operaciones y trabajos, garantizando la realización ajustada al proyecto (SS. del T.S. de 28-1-94).

Responden de los vicios de la dirección cuando no vigilan que lo construído sea traducción fáctica de lo proyectado y los defectos sean objetivos y obedezcan a una falta de control sobre la obra (SS. del T.S. de 18-10-96). Así mismo, responden por culpa "in vigilando" de las deficiencias fácilmente perceptibles (SS. del T.S. de 29-12-98), al incumbirles la general y total dirección de la obra, así como la supervisión de cuanta actividad se desarrolle en ella (SS. del T.S. de 24-2-97, 19-10-98, y 24-5-06). Esta doctrina jurisprudencial resulta aplicable para el análisis del segundo motivo del recurso.

El Cotillo, Fuerteventura. http://www.turismodecanarias.com/

Civil – Contratos. Contrato de obra. Daños por vicios o defectos constructivos. Responsabilidad del arquitecto.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Oviedo (s. 5ª) de 5 de julio de 2012 (Dª. MARIA JOSE PUEYO MATEO).

SEGUNDO.-  (...) Ciertamente cada uno de estos profesionales, esto es el arquitecto y el aparejador, tienen sus funciones delimitadas legalmente y la juzgadora lo que ha manifestado es la razón por la que se decanta por uno de los informes, debiendo tener en cuenta que si bien es cierto que el TS en la sentencia citada por la parte recurrente señala que legalmente no existe el término de "arquitecto superior", no lo es menos que el Alto Tribunal ha señalado, por ejemplo, en la sentencia de 7 de mayo de 2.001: "dice la Sentencia de esta Sala de 22 de septiembre de 1994 que "la función del arquitecto como técnico superior y con base en su indiscutible capacitación técnica, tiene un carácter general, que, aunque no explícitamente recogido en la legislación, cabe deducirla de la unidad de obra, de sus atribuciones en cuanto a los aparejadores entre otras, darles órdenes e instrucciones (art. 2 del D de 16 de julio de 1935) de su deber de solucionar los problemas imprevistos; de su indudable facultad de dar órdenes e instrucciones al constructor, bien de forma directa o a través del aparejador, y todo lo que requiera la solución de los problemas encaminados al adecuado desarrollo del concepto arquitectónico", señalando la Sentencia de 26 de septiembre de 1997 que a los arquitectos se "atribuye la labor de inspección y dirección de la obra, la vigilancia e inspección de algo tan esencial en un edificio como es su cimentación y estructura"; asimismo el Alto Tribunal en la sentencia de 3 de octubre de 2007 señala "en efecto, según reiteradamente declara la jurisprudencia, corresponde al arquitecto encargado de la obra por imperativo legal la superior dirección de la misma y el deber de vigilar su ejecución de acuerdo con lo proyectado, y está obligado a dejar constancia en el libro de órdenes de las que haya impartido, tanto al constructor, como a los demás técnicos intervinientes", añadiendo la sentencia de 15 de noviembre de 2.005 que "el cometido profesional del arquitecto director de una obra no queda reducido a la confección del proyecto".

LIBROS: "Humedades en las edificaciones. Estudio de los litigios".

Daniel Madurga Soriano

Fecha publicación: 2012
Editorial: Sepin
Colección:

1ª Edición / 224 págs. / Rústica / Castellano / Libro

ISBN13:9788493946289 

Ver: Libería Jurídica Tirant Lo Blanch. 

Civil – Contratos. Compraventa. Resolución por vicios o defectos ocultos (vicios redhibitorios).

Sentencia de la Audiencia Provincial de Girona (s. 1ª) de 13 de octubre de 2011 (D. FERNANDO FERRERO HIDALGO).

SEGUNDO.- El artículo 1474 del Código Civil establece que el vendedor está obligado a responder al comprador de «la posesión legal y pacífica de la cosa vendida», así como de «los vicios o defectos ocultos que tuviere». Es decir, el vendedor adquiere el compromiso de facilitar al adquirente una posesión pacífica y útil del objeto comprado.

Para que pueda prosperar una demanda basada en la existencia de vicios o defectos ocultos de hecho (vicios redhibitorios), se requiere:

1º.- Que el objeto vendido presente un defecto o vicio. Se entiende por tal la anomalía, deterioro o imperfección en la cosa vendida, que la distingue de las de su misma especie y calidad (STS de 31 de enero de 1970). Tal defecto debe ser probado por el demandante (STS de 17 de octubre de 2005).

2º.- Ese defecto ha de ser oculto, encubierto o incluso disimulado, en el sentido de que no lo conociese el comprador con anterioridad; salvo que pudiera observarlo en el momento de la compra por ser claramente apreciable por cualquiera (STS de 8 de julio de 2010, 24 de febrero de 2006, 17 de octubre de 2005, 8 de junio de 1994, 14 de marzo de 1973. El artículo 1484 del Código Civil se refiere a «los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida», por lo que el deber de garantía no alcanza a los defectos manifiestos o que estén a la vista. Pero el precepto va más allá, pues también excluye los defectos que, pese a estar ocultos, debiera haberlos conocido el adquirente si tiene la condición de perito, que «por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos»; expresión que debe interpretarse no en sentido técnico (persona con título profesional en una determinada materia), sino el de persona que por su actividad profesional se le presuma el deber de conocer las características de determinadas cosas o materiales (SSTS de 24 de febrero de 2006, 6 de julio de 19849.