Demanda de desahucio por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas y acción la reclamación de la cantidad. Arrendamiento para uso distinto de vivienda con gran tenedor. Inaplicaciòn de los beneficios establecidos en el real decreto ley 35/2020, sobre medidas derivadas de la pandemia del covid 19. Incumplimiento de los requisitos establecidos. En cuanto a la posibilidad de aplicar la cláusula rebus sic stantibus, la sala se ha pronunciado en la sentencia de pleno 966/2023, de 19 de junio, en la que señalamos, como razona el juzgado y comparte la audiencia, que no es posible alegarla por vía de excepción; toda vez que su formulación, en un procedimiento de naturaleza plenaria como el que nos ocupa, debe llevarse a efecto por la vía de reconvención, lo que no implica lesión del derecho fundamental al art. 24.1 CE, pues su juego normativo no ampara formular pretensiones al margen de sus cauces legales, lo que además no es una exigencia caprichosa en tanto en cuanto se halla comprometido, para combatir, en su caso, sus presupuestos condicionantes, el derecho de defensa de la contraparte igualmente elevado a rango constitucional.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 10 de julio de 2024 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).

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PRIMERO.- Antecedentes relevantes

Es objeto del presente proceso la demanda de desahucio por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas, así como acumuladamente con esta acción la reclamación de la cantidad que, por importe de 18.694,38 euros, se consideran adeudados por tales conceptos. La demanda es interpuesta por la entidad Development Diagnostic Company, S.L., contra D.ª Eugenia, en su condición de arrendataria.

A los efectos decisorios del presente recurso partimos de los siguientes antecedentes relevantes.

1.º- Las partes litigantes se encuentran vinculadas por un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, suscrito con fecha 1 de junio de 2016. Sus condiciones más relevantes consisten en que el arriendo se pactó por un plazo de 10 años, con destino a actividad económica de gimnasio, si bien, a partir del cuarto año de vigencia del arrendamiento, la demandada podría desistir del contrato con aviso a la arrendadora con dos meses de antelación, sin derecho de indemnización alguna a favor de esta última.

Se convino una renta contractual de 1800 euros más IVA del 21%, con la retención fiscal correspondiente del impuesto de la renta de las personas físicas (19%), mediante transferencia a la cuenta corriente que se indica titularidad de la arrendadora. La arrendataria se comprometió a satisfacer el pago de los impuestos, arbitrios y tasas, excepto el IBI, de local arrendado, así como los correspondientes gastos de comunidad.

2.º- La arrendadora presentó demanda contra la arrendataria de resolución del contrato por impago de la renta y cantidades asimiladas, así como de reclamación del importe de las sumas adeudadas por tales conceptos. El conocimiento de la demanda correspondió al Juzgado de Primera Instancia número 1 de Blanes, que la tramitó por el cauce del juicio verbal 142/2022.

La parte demandada se opuso a la demanda. Reconoció la relación arrendaticia; pero señaló que se vio afectada por el cierre total de su actividad (15 de marzo de 2020 a 15 de junio de 2020; 28 de octubre de 2020 a 23 de noviembre de 2020 y 4 de enero de 2021 a 8 de febrero de 2021), así como sometida a diferentes periodos de reapertura con limitación de aforos, que fueron creciendo y decreciendo dependiendo de la incidencia de la pandemia, que oscilaron entre el 30%, 50% y 70% del aforo, más la compensación de cuotas de clientes ya percibidas por las futuras devengadas, que acreditará mediante prueba pericial.

Arrendamiento de local. Denegación de prórroga. Reclamación de indemnización al amparo del art. 34 LAU que establece el derecho del arrendatario a ser indemnizado cuando, queriendo continuar con el arrendamiento, deba abandonar el local por el transcurso del plazo previsto, siempre que de alguna forma el arrendador o un nuevo arrendatario se pudiesen beneficiar de la clientela obtenida por el antiguo arrendatario, o alternativamente, de los gastos de traslado y de los perjuicios derivados del mismo, cuando el arrendatario se vea obligado a trasladar su actividad.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 19 de junio de 2024 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).

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PRIMERO.- Antecedentes relevantes

El objeto de este proceso versa sobre la acción de reclamación de indemnización que, al amparo del art. 34 de la LAU, es formulada por la entidad demandante Fox Old, S.L., contra la mercantil demandada Danisa World, S.L.

Son antecedentes relevantes, a los efectos resolutorios del recurso, los siguientes:

1.º- La demandante Fox Old, S.L. suscribió con la demandada Danisa World, S.L., con fecha 31 de marzo de 2004, un contrato de arrendamiento sobre un local, sito en la calle Postas, número 15 de Madrid, por una duración de diez años, a contar desde la fecha en la que se obtuviera el certificado final de obras, que resultó ser el día 23 de junio de 2.004. Se pactó que el contrato se consideraba prorrogado por un año más, si ninguna de las partes manifestaba su voluntad de no continuar con el arriendo con una antelación de dos meses a la fecha de vencimiento.

El importe de la renta pactada era de 12.000 euros mensuales, con actualización anual mediante IPC.

2.º- Con la intención de continuar con el contrato de arrendamiento suscrito, la entidad actora Fox Old S.L., con fechas 15 y 19 de noviembre de 2013, envió sendos burofaxes a la demandada, en los que solicitaba la renovación del contrato, cuyo vencimiento estaba fijado para el día 23 de junio de 2014, por un nuevo plazo de diez años, y precio de mercado. Con este fin solicitó la celebración de una reunión.

3.º- Posteriormente, mediante documento datado el 14 de febrero de 2014, se firmó entre las litigantes un adendum al contrato de arrendamiento de fecha 31 de marzo de 2004, en virtud del cual se dejaba constancia de la voluntad de las partes de prorrogar la duración del contrato por dos anualidades más. Se fijó como nueva data del vencimiento del arriendo el día 30 de junio de 2016, fecha ésta en la que el local debía quedar libre, vacío y expedito en posesión de la arrendadora. En todo lo no mencionado expresamente quedaba en vigor el contrato de arrendamiento de 31 de marzo de 2004.

4.º- Otra vez, la demandante, en esta ocasión mediante burofax de fecha 7 de julio de 2015, comunicó a la arrendadora su voluntad de prorrogar el contrato, por un periodo de diez años más, a partir del 30 de junio de 2016, con determinación de un precio de mercado, para lo cual la instó a celebrar una reunión y, de esta manera, fijar los términos de la nueva relación locaticia.

En contestación al precitado burofax, la demandante recibió correo electrónico de fecha 13 de agosto de 2015, mediante el cual la demandada acusó recibo del burofax de 7 de julio de dicho año, y le comunicó la intención de la propiedad de no prorrogar el contrato, que da por finalizado en la fecha establecida en la adenda de 14 de febrero de 2014; es decir, el día 30 de junio de 2016.

5.º- Ante la negativa de la propiedad, Fox Old, S.L, con fecha 30 de junio de 2016, entrega las llaves del local y, por tanto, su posesión a la arrendadora Danisa World, S.L., y ésta, a su vez, devuelve la cantidad de 24.000 € entregada en concepto de fianza con fecha 28 de julio de 2016.

6.º- Así las cosas, la arrendataria promueve la presente demanda en reclamación de la cantidad de 96.000 euros, que entiende le corresponden a tenor de lo dispuesto en el art. 34 de la LAU.

El conocimiento de la demanda correspondió al Juzgado de Primera Instancia número 47 de Madrid, que la tramitó por los cauces del procedimiento ordinario 80/2017. La demandada se opuso a la demanda y solicitó su desestimación.

Arrendamiento para uso distinto de vivienda. Si no está pactado no cabe el desistimiento unilateral por parte del arrendatario. Es necesario algo más que el silencio o la no recepción de las llaves, para considerar aceptada la resolución unilateral. El arrendador puede exigir el cumplimiento del contrato y reclamar las rentas debidas y las rentas pendientes hasta la finalización de la duración del contrato.

Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de octubre de 2017 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

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CUARTO.- Motivo único; submotivos primero y segundo.

«Motivo único.- Infracción de las normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso.

»1.º) Infracción del art. 11 por aplicación indebida de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su redacción aplicable al caso, es decir la anterior a la dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio.

»2.º) Infracción del art. 4.1 del Código Civil, según el cual procede la aplicación analógica de la norma cuando ésta no contempla un supuesto específico, pero regula otro semejante entre los que se aprecia identidad de razón, y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre este precepto legal, recogida, entre otras, en las sentencias de 20 de febrero de 1988, 18 de mayo de 1002, 21 de noviembre de 2000 y 28 de junio de 2004, según la cual, en base a la exposición de motivos del decreto de 31 de mayo de 1974 que probó el texto articulado del título preliminar del Código Civil, la aplicación del método analógico se condiciona a la existencia de una verdadera laguna legal y a la similitud jurídica esencial entre el caso que se pretende resolver y el ya regulado, debiendo acudirse para resolver el problema al fundamento de la norma y al de los supuestos configuradores».

1. Se alega la infracción del art. 11 de la LAU, por aplicación indebida de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de arrendamientos urbanos, en su redacción aplicable al caso, es decir, la anterior a la dada por Ley 4/2013, de 4 de junio. Alega que la sentencia recurrida fundamenta la extinción de los contratos en la aplicación analógica del art. 11 LAU, de aplicación exclusiva a los arrendamientos de vivienda, sin que acoja ningún otro de los argumentos aducidos por la arrendataria, rechazando la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus como causa invalidante del desistimiento unilateral de los contratos de arrendamiento. Esta aplicación analógica, indica el recurrente, no encuentra refrendo en la jurisprudencia del TS en los casos como el presente en que el arrendador no acepta el desistimiento y opta por exigir el cumplimiento del contrato, debiendo cumplir el arrendatario con el plazo de duración del arrendamiento libremente pactado y, por tanto, a pagar las rentas que se devenguen hasta la conclusión de dicho plazo, citando al respecto varias sentencias de distintas AAPP que resuelven en el sentido propuesto por el recurrente. Añade que las sentencias que cita la sentencia recurrida para fundamentar su decisión contemplan supuestos distintos al que nos ocupa y en su mayor parte vienen referidas a contratos de arrendamiento regidos por la LAU de 1964 y contemplan la aplicación del art. 56, ya suprimido en la nueva LAU.

Contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda. Desistimiento unilateral del arrendatario. Señala el TS que al no haberse pactado el desistimiento unilateral del arrendatario, ni aceptado el mismo por el arrendador procede la estimación la acción de cumplimiento del contrato con condena al pago de las rentas pendientes. Rechaza el TS la argumentación de la sentencia recurrida, en cuanto que en ella se declaraba que el contrato estaba resuelto de facto por la entrega de llaves y puesta a disposición del arrendador, dado que no consta que éste aceptase la resolución unilateral.

Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de mayo de 2017 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

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SEGUNDO.- Resumen de hechos declarados probados.

Nos encontramos ante un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda.

No se pactó la posibilidad de desistimiento unilateral ni de vencimiento anticipado, por las partes, ni se incluyó cláusula penal que permitiese la moderación.

El arrendatario desistió del contrato tras no convencer al arrendador para que le redujese la renta.

El arrendatario depositó las llaves en el notario, no siendo recogidas por el arrendador.

En primera y segunda instancia se descartó que se hubiesen alterado sustancialmente las circunstancias tenidas en cuenta al formalizar el contrato (rebus sic stantibus).

No consta que el arrendador haya arrendado nuevamente el local arrendado u obstruyese la posibilidad de hacerlo.

TERCERO.- Doctrina jurisprudencial de la sala.

Esta sala en sentencia 183/2016 de 18 de marzo declaró:

«Los tres grupos de casos que se han presentado en la jurisprudencia de la Sala que son:

»1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial) (sentencias de 23 de diciembre de 2009 (rec. 1508 de 2005), 6 de noviembre de 2013 (rec. 1589 de 2011), 10 de diciembre de 2013 (rec. 2237 de 2011) y 29 de mayo de 2014 (rec. 449 de 2012).

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Efectos del pacto de duración indefinida en los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.

Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de noviembre de 2012 (D. ROMAN GARCIA VARELA).

SEGUNDO.- (...) Esta Sala ha declarado con reiteración que, aunque tras la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, se produjo la supresión del régimen de prórroga forzosa automático, que imponía el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, sin embargo, nada impide que las partes, en uso de su libertad contractual, puedan establecer cláusulas o pactos que impliquen el voluntario sometimiento al referido sistema.

En tal supuesto, es necesaria la existencia de un acuerdo expreso de acatamiento, pues, en caso contrario, ha de estarse a la norma general, concerniente a la determinación de la duración del contrato por el tiempo convenido.

Con referencia a los efectos del pacto de duración indefinida en los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, en relación con los sujetos al Código Civil y con base en argumentos que resultan también aquí aplicables, en sentencia de 9 de septiembre de 2009, dictada tras Sala de Pleno celebrada el 14 de julio de 2009, se ha declarado que una parte de la doctrina científica se inclina por acudir a la analogía del arrendamiento con la figura del usufructo y. en consecuencia, entender que la duración máxima a imponer al arrendador, sin perjuicio de que la voluntad de las partes pueda llevar los efectos del contrato más allá del indicado tiempo, es la de treinta años que la ley establece como límite temporal para el usufructo en el artículo 515 del Código Civil, lo que es aceptado en esta sede; solución que en el presente caso lleva a concluir que el arrendador no puede dar por extinguido en este momento un contrato de arrendamiento sobre local de negocio celebrado el 1 de abril de 1987.

El acuerdo antes señalado, en general, debe reflejarse en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir su presencia de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato, pero, aún en estos casos, es decir, sin que exista una cláusula específica, la deducción de duración y sometimiento a la prórroga forzosa será clara y terminante (aparte de otras, SSTS de 7 de julio de 2010 y 8 de abril de 2011).

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. La duración indefinida en los contratos de arrendamiento. Arrendamiento para uso distinto de vivienda cuando el arrendatario es persona jurídica celebrado bajo la vigencia del RDL 2/1985: prórroga forzosa. Disposiciones Transitorias LAU 1994.

Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2011 (D. JUAN ANTONIO XIOL RIOS).

CUARTO.- La duración indefinida en los contratos de arrendamiento. Arrendamiento para uso distinto de vivienda cuando el arrendatario es persona jurídica celebrado bajo la vigencia del RDL 2/1985: prórroga forzosa. Disposiciones Transitorias LAU 1994.

A) La entrada en vigor del RDL 2/1985, de 30 de abril, trajo consigo, como una de las novedades más trascendentes respecto de la legislación arrendaticia anterior, la supresión del régimen obligatorio de prórroga forzosa respecto de la duración de los arrendamientos. Frente al sistema regulado en LAU 1964, se impuso, desde su entrada en vigor, el 9 de mayo de 1985, una plena libertad a la hora de fijar la duración de un contrato de arrendamiento urbano. Esta Sala, no obstante tiene declarado que la entrada en vigor del RDL 2/1985 no impide, en el ejercicio de libertad contractual, consagrada en el artículo 1255 del Código Civil, que las partes, si así lo estipulan, puedan someterse de manera expresa o implícita, que no tácita, al régimen de prórroga forzosa (SSTS 8 de abril de 2011 [RC n.º1656/2007], y de 7 de julio de 2010 [RC n.º 151/2007]). No resulta cuestionable, a través de este recurso, que las partes que intervinieron en el arrendamiento objeto de este pleito decidieron someterse al régimen de prórroga forzosa previsto en el artículo 57 de LAU 1964, pues así lo interpreta la Audiencia Provincial y no se discute por la parte que ahora recurre. De este modo el objeto del recurso se ciñe a declarar si en la resolución del conflicto planteado resulta aplicable, como así lo valora la sentencia recurrida, la Disposición Transitoria Tercera de LAU 1994.