En los supuestos de doble inmatriculación ha de resolverse la pugna conforme al Derecho civil puro, con exclusión u omisión de las normas de índole hipotecaria contenidas en la Ley de esa materia, ya que la coexistencia de dos asientos registrales de igual rango y naturaleza, contradictorios e incompatibles entre sí, origina la quiebra de los principios rectores del mecanismo tabular, porque la protección a uno de los titulares supondría para el otro el desconocimiento de los mismos principios básicos de la publicidad, legitimación y prioridad. Doctrina sobre la neutralización de los principios registrales. Ámbito de aplicación y excepciones. La fe pública registral no se extiende a los datos de hecho que consten en la inscripción de la finca, como la superficie o cabida.

Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de octubre de 2025 (D. MANUEL ALMENAR BELENGUER).

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PRIMERO.- Resumen de antecedentes relevantes.

1.-Según se refiere en la demanda, D. Fermín, en su condición de propietario de una finca conocida como DIRECCION000, sita en el DIRECCION001, término de Urdax, finca registral n.º NUM000 del Registro de la Propiedad n.º 5 de Pamplona, ejercita una acción declarativa de dominio en relación con dicha finca (en realidad, una acción reivindicatoria sobre una superficie de 450 m2, que se dice forma parte de aquélla), frente a D. Alfonso, titular de la parcela colindante por el Norte.

La pretensión planteada se fundamenta en que: (i) el demandante compró la finca en escritura pública de 24 de noviembre de 1982 a D. Jon, que a su vez la había adquirido, mediante escritura de compraventa de 15 de mayo de 1981, de D. Ángel Jesús, el cual la recibió a título de herencia de su padre, D. Gustavo; (ii) la finca se inmatriculó en fecha 12 de julio de 1982, al amparo del art. 205 LH, por D. Jon, como finca n.º NUM000, folio NUM001, del tomo NUM002, libro NUM003 de Urdax, inscripción NUM004.ª, en la que se indica una superficie de 1.256,40 m2, que es la misma que presenta hoy y que incluye el terreno de 450 m2 que se extiende hasta la casa del demandado; (iii) D. Alfonso, titular de la finca que linda con la del actor, viene realizando actuaciones que impiden que el actor pueda disfrutar de la pacífica posesión de su propiedad y se ha apropiado sin derecho alguno de la expresada superficie de 450 m2; y (iv) la descripción de ambas fincas contenida en los respectivos títulos y en la documentación registral y catastral aportada acreditan que la parcela en cuestión pertenece al demandante.

Respecto de este último punto, se alega que la titulación del demandado solo hace referencia a los 450 m2 discutidos en su inscripción NUM005.ª, al indicar el demandado que parte de la parcela NUM006 formaría parte de la finca que habría adquirido por donación, sin que en las inscripciones previas se mencionara que lindaba al Sur con DIRECCION000, mientras que el título y la historia registral de la finca del actor siempre habría reflejado una superficie de 1246,40 m2.

Protección de los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad. Presunción de legitimación registral. Inexistencia del carácter contradictorio del asiento. Concurrencia del motivo de oposición de ser el demandado poseedor con título en virtud de contrato de arrendamiento con titular registral anterior.

Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de mayo de 2025 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).

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PRIMERO.- Antecedentes relevantes

A los efectos decisorios del presente proceso partimos de los antecedentes siguientes:

1.º-El Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A., concedió un préstamo con garantía hipotecaria a la mercantil Mediterráneo Investment Properties, S.L., que se formalizó en una escritura pública de fecha 16 de febrero de 2007. El referido préstamo fue novado el 30 de julio de 2010, y la garantía hipotecaria recayó sobre determinadas fincas inscritas en el Registro de la Propiedad n.º 3 de Roquetas de Mar, titularidad de la entidad prestataria.

2.º-Ante la falta de pago del préstamo, el BBVA formuló demanda de ejecución hipotecaria sobre las 31 fincas registrales dadas en garantía contra Mediterráneo Investment Properties, S.L., que fue tramitada con el número 232/2012 por el Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Roquetas de Mar. En dicho procedimiento se dictó auto de 30 de mayo de 2012, despachando ejecución por la cantidad de 5.510.292,49 euros de principal y 1.000.000 de euros en concepto de intereses y costas. El requerimiento de pago de la demandada se llevó a efecto mediante edictos.

3.º-La subasta tuvo lugar sin que se hubieran presentado pujas por lo que la entidad demandante BBVA se adjudicó los bienes dados en garantía hipotecaria y cedió el remate a favor de la mercantil Anida Operaciones Singulares, S.A.U.

Así las cosas, el 29 de marzo de 2017, el Letrado de la Administración de Justicia dictó decreto de adjudicación de los bienes hipotecados a nombre de la sociedad cesionaria por la suma de 7.045.870,31 euros, con cancelación de las correspondientes anotaciones registrales una vez que dicha resolución fuese firme.

4.º-Anida Operaciones Singulares, S.A.U., transmitió los bienes adjudicados en el procedimiento de ejecución hipotecaria a Divarian Propiedad, S.A.U., por título de aportación social por aumento de capital que se formalizó mediante escritura pública de 10 de septiembre de 2018. A consecuencia de dicho acto jurídico, los bienes dados en garantía hipotecaria figuran inscritos a nombre de Divarian.

5.º-En fecha 2 de mayo de 2019, Mediterráneo Investment Properties, S.L., formuló incidente de nulidad de actuaciones en el procedimiento de ejecución hipotecaria por defectos de notificación, que fue desestimado por auto de 28 de octubre de 2019, con el argumento de que la diligencia de notificación y requerimiento de pago era plenamente válida de conformidad con los dispuesto en los arts. 682 y 686 LEC, ya que el acto de comunicación se practicó en el domicilio que, a efecto de notificaciones, constaba en la escritura pública del préstamo hipotecario.

Protección del tercero hipotecario. La necesaria armonización entre los arts. 32 y 34 LH. Conforme al art. 32 LH, para que opere el art. 34 de la LH y, por lo tanto, entre en juego la protección jurídica que dispensa, es preciso que el negocio jurídico de adquisición derivativa del tercero sea válido; puesto que la inscripción no tiene las virtudes mágicas o milagrosas de convertir lo nulo en válido o eficaz, sanando sus defectos que, desde luego, no quedan convalidados por la buena fe del adquirente. O dicho de otra manera, la inscripción registral por el demandado no hace el negocio concertado de mejor o peor condición que la ostentada antes de su acceso al registro mediante su oportuna inscripción. El artículo 34 sólo protege frente a la nulidad del acto adquisitivo anterior, no del propio. Es por ello que lo pretendido por el recurrente, relativo a que su título adquisitivo (compraventa nula por falta de consentimiento de los vendedores) quede convalidado por la inscripción registral, no puede ser acogido.

Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2025 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).

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PRIMERO.- Antecedentes relevantes

A los efectos decisorios del presente recurso partimos de los siguientes antecedentes relevantes:

1.º-En fecha 16 de junio de 2014, D. Alonso, en representación voluntaria de D. Emiliano y D.ª Socorro, en calidad de vendedores y titulares registrales, y por otra parte D. Hugo, como comprador, formalizaron en escritura pública autorizada por el notario de Benidorm Sr. Sánchez Bernal, n.º 710 de su protocolo, la compraventa de la finca registral n.º NUM000 del Registro de la Propiedad de Altea (Alicante), que resultó ser la vivienda unifamiliar de una sola planta, sita en el término de La Nucia, partida Barranco Hondo, construida sobre un solar de 10 áreas, con una superficie cubierta de 64 m2.

Consta, en el mentado instrumento público, que se otorga por razones de urgencia, así como que el Sr. Alonso no aporta justificación documental de la representación que afirma ostentar, manifestando, ante el fedatario autorizante, que sus representados ratificarán la precitada compraventa.

2.º-Por otra escritura pública de 12 de diciembre de 2014, otorgada ante el mismo notario, número 1542 de su protocolo, el Sr. Alonso aporta un poder otorgado en Miami, el día 10 de octubre de 2014, por parte de los vendedores a su favor, de cuya copia resulta, según el notario autorizante, que se concedía al apoderado facultades suficientes para aprobar y ratificar, en todas y cada una de sus partes, la escritura de compraventa de 16 de junio de 2014, como así hizo.

3.º-El Sr. Emiliano falleció en fecha 10 de abril de 1999, bajo testamento en el que instituyó a su esposa la Sra. Socorro como heredera de todos sus bienes en España. El 29 de noviembre de 2003, falleció esta última, que también había otorgado testamento instituyendo como heredero de sus bienes a su esposo el Sr. Emiliano.

4.ºAmbos fallecieron sin descendientes ni ascendientes y el Estado belga dispuso el nombramiento de un administrador para la conservación de los bienes de la herencia en la persona de D. Heraclio. Este contactó con la letrada D.ª Eloisa, con la finalidad de realizar las gestiones necesarias para proceder al avalúo y venta del referido inmueble, encargando al respecto un informe pericial que fue emitido en fecha 4 de julio de 2008. Puesta en venta la precitada finca no se llegó a realizar su enajenación.

La Sra. Eloisa abonaba los recibos de IBI y tasas por recogida de residuos sólidos urbanos en nombre del administrador judicial de la herencia. No obstante, a partir de febrero de 2015, no pudo pagar el IBI. Tras realizar las oportunas averiguaciones descubrió que la finca había sido vendida y que se había producido un cambio en la titularidad catastral a favor de D. Hugo.

5.º-Así las cosas, D. Heraclio, como administrador judicial de la herencia, interpuso una demanda contra D. Hugo y D. Alonso, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Benidorm, que la tramitó por los cauces del juicio ordinario 1070/2015, con la finalidad de obtener un pronunciamiento judicial que declarase la nulidad del contrato de compraventa de 16 de junio de 2014 y ulterior ratificación de 12 de diciembre de dicho año, con la correlativa cancelación de la inscripción registral a favor del comprador Sr. Hugo.

Seguido el procedimiento, por todos sus trámites, con oposición de la parte demandada, se dictó sentencia estimatoria de la demanda.

Protección de la fe pública registral. Interpretación de requisito objetivo establecido en el art. 34 LH de que el tercero, para quedar protegido, adquiera el derecho “de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo”. La inscripción del transmitente ha de ser anterior a la adquisición del tercero, ya que la protección del art. 34 LH se basa en la apariencia jurídica creada por la inscripción. Por ello, a los efectos del art. 34 LH hay que atender, no a la fecha de la inscripción del tercero, sino a la de la celebración del contrato que la originó.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 8 de mayo de 2024 (Dª. MARÍA DE LOS ÁNGELES PARRA LUCAN).

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PRIMERO.- Objeto del recurso y resumen de antecedentes relevantes

En este recurso, en relación con la protección de la fe pública registral, se plantea el problema de la interpretación de requisito objetivo establecido en el art. 34 LH de que el tercero, para quedar protegido, adquiera el derecho "de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo".

En un caso referido a la constitución de una hipoteca sobre una finca por el comunero que se la adjudicó en una extinción del condominio que luego es declarada inválida, la sentencia recurrida ha entendido que el acreedor hipotecario queda protegido porque el asiento de presentación del título del hipotecante se extendió antes que el de la hipoteca.

Interponen recurso de casación los copropietarios de la finca, y su recurso va a ser estimado. La escritura de extinción del condominio y la del préstamo con garantía hipotecaria se otorgaron sucesivamente de forma inmediata, de forma que al tiempo de otorgar la escritura de hipoteca ni estaba inscrita la titularidad del adjudicatario ni tampoco se había llegado a presentar su título en el Registro de la Propiedad.

Son antecedentes necesarios los siguientes.

1. El 12 de julio de 2015, Carmela y Valentina, Verónica y Violeta presentan demanda por la que solicitaban la nulidad de la extinción de condominio realizada sobre la finca registral n.º NUM000 del Registro de la Propiedad n.º 2 de Vélez Málaga, sita en la DIRECCION000, de la Caleta de Vélez Málaga, otorgada en escritura n.º 564, autorizada a instancia del demandado, Leandro (hijo de la primera y hermano de la otras tres codemandantes), el 15 de abril de 2015, así como la declaración de nulidad de hipoteca sobre la mencionada finca como garantía de un préstamo concedido por Banco de Castilla La Mancha S.A. mediante escritura otorgada el mismo día.

Relatan los siguientes hechos como fundamento de sus pretensiones. El 28 de febrero de 2008, las actoras otorgaron a nombre del demandado un poder especial por el que le conferían facultades para liquidar la sociedad conyugal del esposo y padre de las partes, fallecido el 4 de febrero de 2008, y para realizar las operaciones particionales, incluso la adjudicación de todos o alguno de los bienes a uno a cambio de abonar a otros el exceso en dinero, permitiendo incluso la autocontratación.

Principios de inoponibilidad y de fe pública registral. La circunstancia de no pertenecer ya al ejecutado la finca embargada, por habérsela transmitido a otro pero sin constancia registral de la transmisión, no determina la nulidad del acto adquisitivo del tercero por venta judicial o administrativa, pues precisamente por tratarse de una circunstancia relativa al domino y carecer de constancia registral no puede impedir la adquisición del dominio por quien confió en el Registro y a su vez inscribió. No obstante, la protección registral se limita, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 34 LH, que exige buena fe, cuando el adquirente no ha desplegado una diligencia acorde de las circunstancias para cerciorarse de que hay coincidencia entre la realidad y el Registro, es decir, cuando tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente.

Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de octubre de 2017 (Dª. María de los Ángeles Parra Lucan).

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SÉPTIMO.- Decisión de la sala. Estimación del recurso.

... 4.- Es preciso entrar en el análisis del segundo motivo de casación porque, a pesar de la estimación del primer motivo, como se ha dicho, la adquisición de la propiedad por el Ayuntamiento no sería suficiente para poder estimar su demanda si quedara acreditado que, con posterioridad, la demandada adquirió de modo irreivindicable la propiedad.

El recurrente impugna la valoración realizada por la Audiencia en el sentido de que la demandada estuviera de buena fe en el momento en el que se adjudicó las fincas litigiosas como consecuencia de la cesión del remate en la ejecución judicial seguida contra la promotora.

El motivo se estima por las siguientes razones.

1.ª) Partiendo de que el Ayuntamiento era propietario de las fincas litigiosas pero que no llegó a inscribir en el Registro de la Propiedad su titularidad, el adquirente en la subasta pudo quedar protegido en su adquisición por aplicación del art. 34 LH.

La sentencia del Pleno de 5 de marzo de 2007 (Rec. 5299/1999) -que, por la época en que sucedieron los hechos, al igual que sucede en el presente litigio, hubo de aplicar el derecho anterior al art. 594 LEC del año 2000, que zanjó la cuestión- sentó como doctrina la de que «la circunstancia de no pertenecer ya al ejecutado la finca embargada, por habérsela transmitido a otro pero sin constancia registral de la transmisión, no determina la nulidad del acto adquisitivo del tercero por venta judicial o administrativa, pues precisamente por tratarse de una circunstancia relativa al domino y carecer de constancia registral no puede impedir la adquisición del dominio por quien confió en el Registro y a su vez inscribió. Se trata, en definitiva, de un efecto combinado de los principios de inoponibilidad y de fe pública registral que sacrifican el derecho real de quien no inscribió, pudiendo haberlo hecho, en beneficio de quien sí lo hizo después de haber confiado en el Registro».

Doble inmatriculación. Aplicación de las normas de derecho civil para determinar la preferencia. Prevalece la inscripción registral extendida a favor del poseedor actual que ha adquirido el dominio por usucapión.

Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de marzo de 2016 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

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TERCERO.- El primer motivo denuncia la infracción del artículo 1949 del Código Civil, con cita de las sentencias de esta Sala de 31 marzo 1992 y 19 julio 1999 para fundamentar la existencia de interés casacional, argumentando la parte recurrente que, por aplicación de dicha norma, frente al título de los demandantes inscrito en el Registro de la Propiedad no tendrá lugar la prescripción ordinaria del dominio en perjuicio de tercero, sino en virtud de otro título igualmente inscrito.

La sentencia dictada por el pleno de la Sala con fecha 21 de enero de 2014 (Recurso de Casación núm. 916/2011) se plantea la cuestión jurídica referida a la vigencia del artículo 1949 CC en relación con lo dispuesto por el artículo 36 LH y se expresa en lo siguientes términos:

«Por el primero, el Código Civil dispone, desde su redacción original, que "contra un título inscrito en el Registro de la Propiedad no tendrá lugar la prescripción ordinaria del dominio o derechos reales en perjuicio de tercero, sino en virtud de otro título igualmente inscrito, debiendo empezar a correr el tiempo desde la inscripción del segundo», mientras que el artículo 36 de la Ley Hipotecaria establece que "frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo treinta y cuatro, sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición, en los dos supuestos siguientes: a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente; b) Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición" ».

Más adelante la misma sentencia añade lo siguiente:

Civil – D. Reales. Acción declarativa de dominio. Adquiere del dominio mediante un título y un modo. Cuando un derecho real sobre un bien inmueble se inscribe en el Registro de la Propiedad, ya se ha producido por entero la adquisición; es decir, si le alcanza el ámbito de la teoría del título y el modo, ya se ha producido tanto el título como el modo. Concepto de tercero. Tercero civil. Tercero hipotecario. Principio de fe pública registral. Adquisción de buena fe.

Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 2014 (D. Xavier O'callaghan Muñoz).

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SEGUNDO .- 1.- Concepto de adquisición de dominio. Son modos de adquirir el dominio los hechos o negocios jurídicos a los que la ley atribuye el efecto de producir la adquisición del dominio. A ella se refiere el artículo 609 del Código civil que, aparte de otros medios que no son del caso, se adquiere el dominio mediante un título y un modo. Así lo exponen, entre otras muchas, las sentencias del 23 marzo 2004, 10 mayo 2004, 13 octubre 2004, 5 octubre 2005, 14 junio 2007, 17 noviembre 2008, 13 noviembre 2009, 2 diciembre 2009 .

Esta última es muy elocuente e interesa en el presente caso al decir, literalmente: "la jurisprudencia de esta Sala mantiene toda la virtualidad del art. 609 CC exigiendo algo más que la mera aprobación del remate para la adquisición de la propiedad de la finca subastada por el rematante o el cesionario del remate. Así, la sentencia de 29 de julio de 1999 (rec. 156/95), citando extensamente la de 1 de septiembre de 1997 y también las de 16 de julio de 1982 y 10 de diciembre de 1991, declara que "la consumación venía amparada por el otorgamiento de la escritura pública" y que tras la reforma de la LEC de 1881 por la Ley 10/92 "la consumación de la enajenación se produce, conforme al artículo 1514, con la expedición del testimonio del auto de aprobación del remate y demás requisitos (artículo 1515)"; la sentencia de 4 de abril de 2002 (rec. 3228/96) puntualiza que la subasta supone una oferta de "venta" (de la finca embargada) que se perfecciona por la aprobación del remate, operando la escritura pública (en el sistema procesal entonces vigente) como "traditio" instrumental para producir la adquisición del dominio; y en fin, la de 4 de octubre de 2006 (rec. 3905/99) reproduce la anterior, añadiendo que "después de la reforma operada por la Ley 10/1992 el testimonio del auto de aprobación del remate" conforma la operación del acto procesal enajenatorio. Y la misma línea se mantuvo incluso en una tercería de dominio por la sentencia de 1 de septiembre de 1997 (rec. 2423/93) y, años más tarde, en un caso de nulidad de un procedimiento administrativo de apremio solicitada por quien fue propietario de la finca embargada, por la sentencia de 11 de febrero de 2003 (rec. 1835/97), que reprodujo lo ya declarado por la de 4 de abril de 2002." En el caso, no existe título. El embargo no se refirió a la plaza de garaje número NUM004 sino que explícitamente se concretó a la plaza número NUM008 y a esta última alcanzó la subasta y el auto de adjudicación. Respecto a aquélla no hay título de adquisición .

En tiempos pasados se planteó el tema de si la inscripción en el Registro de la Propiedad ha sustituido al título y modo en la adquisición del dominio. No es así. El título y modo tienen una órbita de aplicación distinta: aquellos se refieren a la adquisición y la inscripción acredita la adquisición ya realizada, adquisición completa en virtud de título y modo.

Civil – D. Hipotecario - D. Registral. Doble inmatriculación. En los casos de duplicidad de inscripción no prevalece el derecho del tercero hipotecario y la misma se resuelve según la preferencia que se ostente conforme a las normas de derecho civil.

Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 2013 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

SEXTO.- En clara contradicción con esto último, formula la recurrente el motivo tercero para denunciar la infracción de lo dispuesto por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, cuya aplicación en forma alguna puede amparar una modificación registral de la extensión superficial de una finca por quien pretende ostentar la condición de "tercero hipotecario" ni, en definitiva, despliega su eficacia, ligada al principio de fe pública registral, en los supuestos de doble inmatriculación.

La sentencia de esta Sala núm. 299/2012, de 18 mayo, afirma al respecto que «en los supuestos en que una misma porción superficial aparece incorporada a dos fincas inscritas en el Registro de la Propiedad, la cuestión no puede resolverse mediante la aplicación de las normas hipotecarias sino en consideración a las normas de derecho civil puro y en estos casos de duplicidad de inscripción, como señalan, entre otras, las sentencias de esta Sala de 28 enero 1997, 18 diciembre 2000, 11 octubre 2004 y 12 diciembre 2005, "no prevalece el derecho del tercero hipotecario y la misma se resuelve según la preferencia que se ostente conforme a las normas de derecho civil", además de que la fe pública registral se extiende únicamente a la titularidad de las fincas y no a sus datos físicos -entre ellos, la realidad de su extensión superficial- y la protección que al tercero hipotecario confiere el artículo 34 de la Ley Hipotecaria afecta únicamente, en determinadas condiciones, a la anulación o resolución del derecho de su transmitente pero no se extiende al amparo de datos de hecho como tampoco le confiere por sí mejor derecho frente a una doble inmatriculación, por lo que no cabe invocar en el caso infracción alguna de lo dispuesto por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria ».

Por ello, el motivo ha de ser desestimado.

Civil – Registral e Hipotecario. Tercero hipotecario. Requisitos. Exigencia de buena fe en la adquisición.

Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2013 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

CUARTO.- (...) El artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que da carta de naturaleza a la transmisión de quien no es dueño, pues mantiene la adquisición del tercero hipotecario ante el Registro inexacto al tiempo de la transmisión, está sometido en su aplicación a criterios rigurosamente exigibles como corresponde al importante efecto que produce. De su contenido resulta que el tercero que, sin conocer la inexactitud del Registro, adquiere por negocio jurídico a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición una vez haya inscrito su derecho. Se trata, en definitiva, del juego del principio de fe pública registral, cuya eficacia consiste en mantener la adquisición del tercero protegido frente al Registro inexacto. Para que pueda entrar en juego el artículo 34 LH se requiere: a) Que el tercero adquiera el derecho inscrito en las circunstancias que el mismo artículo establece; b) Que el Registro sea inexacto; y c) Que las causas de la inexactitud del Registro no consten explícitamente en el mismo.

En el caso se observa que los demandados adquirentes, Verbasa Gestión S.A. y doña Inmaculada, por su situación de rebeldía, ni siquiera han acreditado ser actualmente titulares registrales de los inmuebles adquiridos mediante escritura pública de 31 de marzo de 2003, lo que constituye un requisito esencial para su consideración como terceros hipotecarios, ni ello resulta de la prueba obrante en las actuaciones. Faltaría así el requisito esencial de que el "tercero hipotecario" haya obtenido la inscripción de su derecho.

Civil – Hipotecario y Registral. Principio de fe pública registral. Los casos de duplicidad de inscripción no pueden resolverse mediante la aplicación de las normas hipotecarias sino en consideración a las normas de derecho civil puro.

Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de mayo de 2012 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

SÉPTIMO.- Igual suerte desestimatoria ha de corresponder al motivo quinto, que denuncia la infracción de lo dispuesto por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria en cuanto a la protección y alcance del principio de la fe pública registral.

Ya se ha adelantado que, en los supuestos en que una misma porción superficial aparece incorporada a dos fincas inscritas en el Registro de la Propiedad, la cuestión no puede resolverse mediante la aplicación de las normas hipotecarias sino en consideración a las normas de derecho civil puro y en estos casos de duplicidad de inscripción, como señalan, entre otras, las sentencias de esta Sala de 28 enero 1997, 18 diciembre 2000, 11 octubre 2004 y 12 diciembre 2005, «no prevalece el derecho del tercero hipotecario y la misma se resuelve según la preferencia que se ostente conforme a las normas de derecho civil », además de que la fe pública registral se extiende únicamente a la titularidad de las fincas y no a sus datos físicos - entre ellos, la realidad de su extensión superficial- y la protección que al tercero hipotecario confiere el artículo 34 de la Ley Hipotecaria afecta únicamente, en determinadas condiciones, a la anulación o resolución del derecho de su transmitente pero no se extiende al amparo de datos de hecho como tampoco le confiere por sí mejor derecho frente a una doble inmatriculación, por lo que no cabe invocar en el caso infracción alguna de lo dispuesto por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Civil – D. Reales. Acción reivindicatoria. Acción de deslinde. Eficacia probatoria de la descripción de la finca en el Registro de la Propiedad.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante (s. 9ª) de 3 de octubre de 2011 (D. JOSE MANUEL VALERO DIEZ).

PRIMERO.- Tiene razón el recurrente en su primer motivo de recurso, ya que realmente la acción ejercitada es la reivindicatoria a la que se acumula la acción de deslinde. Pero, como luego veremos, esta circunstancia no altera en absoluto el resultado del litigio tal como ha quedado decidido por la resolución de instancia.

Pues bien, en cuanto a la acción reivindicatoria, como dice la STS de 24 de 2003 "Con arreglo a la doctrina jurisprudencial (Sentencias de 9 de junio de 1982; 4 de junio y 23 de diciembre de 1983 y 9 de febrero de 1984) para la estimación de la acción reivindicatoria se requiere título de dominio, identificación de la finca y posesión de la misma por el demandado, pero es que, además y es lo que justifica la formulación autónoma del motivo, la jurisprudencia (Sentencias de 31 de octubre de 1983; y 26 de enero y 18 de mayo de 1985) exige como requisito indispensable para la acción dicha "la inequívoca identificación de la finca de tal modo que no se susciten dudas racionales sobre cuál sea", añadiéndose (Sentencias de 9 de junio de 1982; 22 de diciembre de 1983 y 25 de febrero de 1984) que tal requisito tiene un doble aspecto: por una parte, el de fijarse con claridad y precisión la situación, cabida y linderos de la finca, por otra, que se acredite que el terreno reclamado es aquel al que el primer aspecto de la identificación se refiere...".

Civil - D. Reales - D. Registral. Acción declarativa del dominio. Prueba de la propiedad. Identificación de la finca. Principio de legitimación registral. Principio de fe pública.

Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de julio de 2011.

QUINTO.- El primer motivo se formula por infracción del artículo 38 de la Ley Hipotecaria, en relación con el artículo 34 de la misma Ley y artículo 348 del Código Civil.

El motivo se desestima por las siguientes razones. Como señala esta Sala en sentencias, entre otras de 23 enero 1992 y 4 diciembre 2003, la prueba de la propiedad reclamada corresponde al que se reputa titular, que ha de acreditar cumplidamente los hechos constitutivos de su acción, es decir, la identidad del objeto, que medie un hecho jurídico apto y suficiente, con proyección de titularidad dominical, para dar existencia a la relación entre persona y cosa en que la propiedad consiste y que el sujeto titular de la relación sea la persona que acciona (Sentencias de 28 de mayo de 1965, 22 de abril de 1967, 16 de octubre de 1969 y 12 de junio de 1976). Si, como establece la sentencia impugnada, no se ha identificado adecuadamente el lugar en que se encuentra el terreno que, por exceso sobre el figurado en el título, se atribuye la parte demandante ni que el mismo deba ser considerado como incluido en su propio título, ninguna infracción puede haberse producido respecto de las normas que se citan.

Civil - Hipotecario. Fe pública registral. La protección del tercero hipotecario de buena fe.

Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de junio de 2011.

TERCERO.- La protección del tercero hipotecario de buena fe.

A) El artículo 34 LH contempla los supuesto de adquisiciones a non domino [de quien no es dueño] a favor de los terceros adquirentes de buena fe que cumplan los requisitos exigidos en el mismo (adquisición onerosa de persona que aparezca como titular registral con facultades para transmitir y que, a su vez, inscriba su derecho). La norma establece la protección del tercero hipotecario justificada (STS de 8 de octubre de 2008) por la necesidad de reforzar la confianza en el Registro y en la realidad de la que este se hace eco, garantizando a todos los que adquieren derechos inscritos llevados por esa confianza que van a ser mantenidos en la titularidad de los mismos, una vez consten inscritos a su favor, al margen de las vicisitudes que pudieran afectar al título del transmitente que no tengan reflejo registral, sin que, por tanto, su titularidad inscrita pueda verse atacada por acciones fundadas en una determinada realidad extrarregistral ajena al contenido del Registro inmediatamente anterior a su adquisición.

Civil - D. Hipotecario. Presunción de exactitud registral. Tercero hipotecario. Se mantienen, aún contra la realidad extraregistral, las adquisiciones que por negocio jurídico oneroso haya realizado un tercero confiado en el contenido del Registro de la Propiedad. La fe pública registral sí salva el defecto de titularidad del trasmitente, aunque no las del propio título adquisitivo del tercero.

Sentencia T.S. de 31 de marzo de 2011.

CUARTO. - (...) En virtud del artículo 34 de la Ley Hipotecaria el llamado tercero hipotecario será mantenido en su adquisición aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante.

Recordando lo que ya decía la sentencia de 10 de julio de 2010, la presunción de exactitud registral, se desdobla en los dos principios o aspectos de la eficacia registral. Son el principio de legitimación registral, presunción de exactitud iuris tantum, eficacia defensiva de la inscripción y el principio de fe pública registral, eficacia ofensiva de la inscripción. Este último es el que se plantea aquí directamente y en toda su crudeza. Se halla proclamado en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria que dice así: " El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente. " Lo cual significa que se protege decisivamente al tercero hipotecario, frente a lo no inscrito en el Registro de la Propiedad lo que, a su vez corrobora el artículo 32 de la misma ley, que dispone: "Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero".

En consecuencia, se mantienen, aún contra la realidad extraregistral, las adquisiciones que por negocio jurídico oneroso haya realizado un tercero confiado en el contenido del Registro de la Propiedad. Lo cual implica que si el transmitente era titular registral y tenía inscrito a su favor el derecho real, pero no era verdadero titular, careciendo por tanto de poder disposición y, pese a ello, lo transmite a título oneroso a un tercero de buena fe y éste inscribe su adquisición en el Registro de la Propiedad va a quedar protegido registralmente y mantenido materialmente en su adquisición, pese a ser a non domino.

Civil - D. Hipotecario. Registro de la propiedad. Fe pública registral. Presunción de exactitud registral. Tercero hipotecario.

Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de julio de 2010 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

SEGUNDO.- La cuestión que se plantea en casación, netamente jurídica, es la presunción de exactitud registral, como eficacia del Registro de la Propiedad, que se desdobla en los dos principios o aspectos de la eficacia registral. Son el principio de legitimación registral, presunción de exactitud iuris tantum, eficacia defensiva de la inscripción y el principio de fe pública registral, eficacia ofensiva de la inscripción. Este último es el que se plantea aquí directamente y en toda su crudeza. Se halla proclamado en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria que dice así: "El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente."

Lo cual significa que se protege decisivamente al tercero hipotecario, frente a lo no inscrito en el Registro de la Propiedad lo que, a su vez corrobora el artículo 32 de la misma ley, que dispone: "Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero".