Compraventa de viviendas sobre plano sometida al régimen de la Ley 57/1968. Las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad.

Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de marzo de 2016 (D. Francisco Marín Castán).

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CUARTO.- El recurso de casación, cuyo interés casacional se justifica por la oposición de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial contenida en la ya referida sentencia de Pleno de 13 de septiembre de 2013, se articula en dos motivos.

El motivo primero se funda en infracción de los arts. 1, 3 y 7 de la Ley 57/1968 y, tras citar otra vez aquella sentencia de esta Sala, argumenta, en síntesis, que la parte recurrente, compradora, era ajena a las relaciones entre la vendedora y las entidades financieras, por lo que, habiendo ingresado las cantidades anticipadas en una cuenta de la promotora vendedora en La Caixa, porque así se le indicó por la promotora pese a que en el contrato se especificaba una cuenta de Bankinter, y habiendo recibido de La Caixa un aval en garantía de la primera de las cantidades allí ingresadas, se creó una apariencia de que La Caixa era la avalista de todas las cantidades anticipadas y no solo la avalista de la primera de esas cantidades al margen de la Ley 57/1968. En apoyo de este argumento se cita también la sentencia de esta Sala de 19 de julio de 2004 y los arts. 1.2 y 7 de la Ley 57/1968.

El motivo segundo se funda en infracción, por aplicación indebida, del art. 1827 CC porque, tratándose de compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968, ha de aplicarse esta con preferencia al Código Civil por el carácter irrenunciable de los derechos que reconoce al comprador, amparado también por la normativa protectora de los consumidores y usuarios.

No aplicación de la doctrina "rebus sic stantibus" en los casos de compraventas de vivienda sobre plano en los que el comprador alega que el cambio sobrevenido de circunstancias le impidió obtener la financiación necesaria para pagar el precio que quedaba por abonar.

Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2015 (D. Rafael Sarazá Jimena).

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DÉCIMO.- Formulación del sexto motivo del recurso de casación

1. - El sexto y último motivo del recurso de casación se encabeza así: «Al amparo de lo dispuesto en el art. 477.3° LEC por infracción de las normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso. Infracción de los arts. 7, 1105 y 1258 del Código Civil y la regla "Rebus Sic Stantibus et Aliquo de Novo Non Emergentibus". Existencia de interés casacional por vulnerar la sentencia recurrida la doctrina contenida en las SSTS 17 nov. 2000, 28 dic. 2001 y 17 ene. 2013».

2. - El motivo se desarrolla entre las páginas 86 y 109 del recurso, y tras una transcripción parcial de la sentencia de esta Sala núm. 820/2013, de 17 de enero de 2014, se solicita una revisión de la jurisprudencia del Tribunal Supremo relativa a la cláusula "rebus sic stantibus" [estando así las cosas]. Alega el recurrente que cuando se firmó el contrato de compraventa de la vivienda, en mayo de 2006, nada hacía presagiar la grave crisis económico-financiera que se avecinaba, pues ese mismo año el recurrente compró y vendió algunos inmuebles, obteniendo un beneficio superior a los 100.000 euros, mientras que en 2008 solo pudo vender un inmueble, con un beneficio de 7.603.79 euros. Que el recurrente vivía de la compraventa de inmuebles, por lo que la paralización del mercado inmobiliario por la crisis económica le supuso una total ausencia de ingresos, pese a lo cual tuvo que seguir haciendo frente a los préstamos solicitados en su día para adquirir los inmuebles de cuya venta vivía. Ello habría supuesto, según el recurrente, una alteración sustancial e imprevisible de las circunstancias tenidas en cuenta por el recurrente cuando celebró el contrato.

UNDÉCIMO.- Decisión de la Sala. Improcedencia de aplicar la doctrina "rebus sic stantibus"

1. - Como el propio recurrente ha puesto de manifiesto en su recurso, la reciente jurisprudencia de esta Sala ha tratado la doctrina "rebus sic stantibus" y ha sentado unas conclusiones que no es procedente modificar en esta sentencia.

Civil – Contratos. Compraventa de vivienda sobre plano. Interpretación de las cláusulas sobre fecha de finalización de las obras. Resolución del contrato por incumplimiento del plazo de finalización y retraso en la entrega. El incumplimiento resolutorio previsible o anticipado. Inexistencia de caso fortuito o fuerza mayor.

Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de julio de 2013 (D. RAFAEL SARAZA JIMENA).

NOVENO.- Valoración de la Sala. Interpretación de las condiciones generales de los contratos de compraventa de apartamentos sobre plano

Es doctrina de esta Sala que la interpretación de los contratos constituye función de los tribunales de instancia, por lo que la realizada por estos ha de prevalecer y no puede ser revisada en casación en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por aquella en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario. E incluso en el supuesto de fundarse un motivo en la infracción de las normas que regulan la interpretación de los contratos también se ha declarado que no se pueden considerar infringidas dichas normas legales cuando, lejos de combatirse una labor interpretativa abiertamente contraria a lo dispuesto en ellas o al derecho a la tutela judicial, el recurrente se limita a justificar el desacierto de la apreciación realizada por el tribunal de instancia, con exclusivo propósito de sustituir una hipotética interpretación dudosa por sus propias conclusiones al respecto. En consecuencia, el único objeto de discusión a través del recurso de casación sobre la interpretación contractual, no se refiere a lo oportuno o conveniente, sino la ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico. Por ello salvo en estos casos, prevalecerá el criterio del tribunal de instancia aunque la interpretación contenida en la sentencia no sea la única posible, o pudiera caber alguna duda razonable acerca de su acierto o sobre su absoluta exactitud (sentencias de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 4 de abril de 2011, recurso núm. 41/2007, de 13 de junio de 2011, recurso núm. 1008/2007, de 4 de octubre de 2011, recurso núm. 1551/2008 y de 10 de octubre de 2011, recurso núm. 1148/2008, y 198/2012, de 26 de marzo, recurso núm. 146/2009).