Resolución de compraventa instada por los compradores 21 meses después de cumplida la fecha de entrega de la vivienda, después de la licencia de primera ocupación y antes de conocer su expedición. La vendedora no llegó a instar el otorgamiento de escritura de compraventa. Los compradores estaban facultados para iniciar la acción de resolución, aún cuando hubiesen suspendido los pagos, dado que ello fue consecuencia de la suspensión provisional de la obra, por un lado, y del enorme retraso en la evolución de las obras que razonablemente les hacía dudar de su terminación en el plazo pactado.

Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de junio de 2016 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

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SÉPTIMO.- Motivo primero.- Infracción de los arts. 1091, 1255 y 1281 CC por su falta de aplicación. Indebida aplicación del art. 1124 CC. Existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales sobre la necesidad de atender a la voluntad de las partes que es lex privata, cuando la misma recoge como causa de resolución la terminación de las obras fuera del plazo pactado o sus prórrogas. SSAP Valencia (Sección 7.ª) 450/2010 y 671/2011 frente a SSAP Valencia (Sección 8.ª) 568/2013 y 133/2013.

Motivo segundo.- Infracción del art. 1124 CC por su indebida aplicación y errónea interpretación. Existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales sobre la esencialidad del plazo en la entrega de viviendas en construcción. SSAP Valencia (Sección 7.ª) 353/2010 y 334/2013 frente a SSAP Valencia (Sección 8.ª) 568/2013 y 328/2013.

Motivo cuarto.- Infracción de los arts. 1091, 1255 y 1281.1 CC por su falta de aplicación. Oposición o desconocimiento en la sentencia recurrida de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo.

Se estiman los motivos.

En esencia, se argumenta por el recurrente que existía una previsión contractual que facultaba a los compradores para resolver el contrato en caso de incumplimiento de plazo de entrega, plazo que, entiende, que las partes consideraron esencial.

En los contratos de compraventa analizados constan las siguientes cláusulas:

Cláusula cuarta: «Plazo de entrega, escritura, garantías.

»Las obras de construcción, deberán estar concluidas durante el mes de Marzo del 2009.

»La entrega de llaves y posesión de la escritura pública, se ofrecerá en el plazo máximo de 90 días, a partir de la conclusión de las obras. Salvo retrasos por causas no imputables al vendedor, o de fuerza mayor.

»Concluidas las obras y simultáneamente a la entrega de la posesión, se entregará la escritura pública de compraventa, pudiendo las partes compelerse a tal efecto de conformidad con los artículos 1279 y 1280.1 del Código Civil.

»La escritura se otorgará a la persona física o jurídica que designe la parte compradora».

Civil – Contratos. Resolución de los contratos en caso de incumplimiento dobre o recíproco de sus obligaciones por ambas partes.

Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de febrero de 2014 (D. IGNACIO SANCHO GARGALLO).

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16. (...) En principio, para que el incumplimiento justifique la resolución al amparo del art. 1124 CC, es preciso que se refiera a una obligación principal, y que sea esencial, en la medida en que frustre la finalidad del contrato (entre otras, Sentencias 532/2012, de 30 de julio, 1000/2008, de 30 de octubre, y 305/2012, de 16 de mayo ), o se hubiera pactado expresamente como causa de resolución ( Sentencias 300/2009, de 19 de mayo ; 977/2006, de 5 de octubre ; y 305/2012, de 16 de mayo de 2012 ).

Esta facultad resolutoria "corresponde, en todo caso, al contratante que sufre el incumplimiento de la obligación frente al contratante incumplidor. Esta regla encuentra su fundamento tanto en la caracterización de la facultad resolutoria, como una facultad de configuración jurídica que la norma prevé como medio de defensa de la parte contractual que cumple, como en el fundamento de la misma, que trae causa de la interdependencia de las obligaciones recíprocas y su especial articulación en la relación obligatoria sinalagmática; situando al cumplimiento de la obligación como el eje central de la dinámica resolutoria" ( Sentencia 639/2012, de 7 de noviembre ). Por esta razón, a la parte que previamente ha incumplido las obligaciones asumidas en el contrato, le esté vedado al ejercicio de la facultad resolutoria.

Civil – Contratos. Resolución de los contratos por incumplimiento de las obligaciones. Incumplimiento doble o de ambas partes.

Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2013 (D. IGNACIO SANCHO GARGALLO).

3. Un contrato como el presente, de compraventa de participaciones sociales, por ser bilateral y sinalagmático, es susceptible de resolución por incumplimiento contractual al amparo del art. 1124 CC. Su ejercicio ha quedado supeditado por la jurisprudencia a que el incumplimiento se refiera a una obligación principal, y que sea grave, en la medida en que frustre la finalidad del contrato.

Este criterio jurisprudencial, como recuerda la Sentencia 532/2012, de 30 de julio, con cita de otras anteriores (Sentencias 1000/2008, de 30 de octubre, y 305/2012, de 16 de mayo), "se ajusta a los criterios sobre incumplimiento contenidos en la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de Compraventa Internacional de Mercaderías, de 11 de abril de 1980 (a la que se adhirió España por Instrumento de 17 de julio de 1990), cuyo artículo 25 califica como esencial el incumplimiento de un contrato (en virtud del cual el comprador podrá declarar resuelto el contrato: art. 49) diciendo que «el incumplimiento del contrato por una de las partes será esencial cuando cause a la otra parte un perjuicio tal que la prive sustancialmente de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato, salvo que la parte que haya incumplido no hubiera previsto tal resultado y que una persona razonable de la misma condición no lo hubiera previsto en igual situación».

Civil – Contratos. Resolución de los contratos por incumplimiento de las obligaciones. Incumplimiento doble o de ambas partes.

Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 2012 (D. FRANCISCO MARIN CASTAN).

TERCERO.- (...) la jurisprudencia de esta Sala sobre el art. 1124 CC más próxima al caso enjuiciado en el presente litigio, caracterizado por la imputación de incumplimiento por cada una de las partes contratantes a la otra.

Sobre esta cuestión la sentencia de 12 de febrero de 2007, como anteriormente la de 26 de octubre de 1978, declara que en "los supuestos de incumplimientos dobles se hace necesario determinar quién, por tener que cumplir primero, dejó de hacerlo antes y justificó, por razones funcionales del vínculo, la infracción contractual de la otra parte de la relación jurídica", porque si bien es cierto que la jurisprudencia sobre el art. 1124 CC no reconoce al contratante incumplidor legitimación para resolver la relación jurídica sinalagmática, también lo es que sí se la reconoce "cuando el incumplimiento hubiera venido provocado por el anterior de la otra parte de la relación", según doctrina contenida en las sentencias de 20 de junio de 1990 y 27 de diciembre de 1995.

En coherencia con la anterior doctrina, las sentencias de 30 de junio de 1987 y 28 de febrero de 1986 consideran que "lo esencial para calificar el incumplimiento contractual a los efectos del art. 1124 CC es la valoración de las conductas contractuales refractarias a la ejecución del negocio", y la sentencia de 11 de diciembre de 2009, con cita de otras anteriores y a propósito de la exceptio non adimpleti contractus, declara que en modo alguno cabe estimar la misma si la prestación de la otra parte contratante fue de indudable provecho o utilidad para quien alega la exceptio. De ahí que la sentencia de 14 de diciembre de 2001, fundándose entre otras razones en la jurisprudencia sobre el art. 1124 CC, negara que en un contrato de obra el contratista viniera obligado a terminar la obra en su totalidad si el comitente dejaba de pagar las cantidades pendientes por obras ya ejecutadas.