Demanda de desahucio por precario contra los ignorados ocupantes de una vivienda propiedad del demandante que había sido ocupada sin su consentimiento por un número de personas cuya identidad desconocía y sin título alguno que les habilitara para ello. Jurisprudencia sobre las situaciones posesorias subsiguientes a las ejecuciones hipotecarias. Interpretación del art. 1.1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo. La prórroga de la suspensión de los lanzamientos está supeditada a la concurrencia de unos determinados requisitos establecidos en la Ley que no cabe presumir que sean inmutables en el tiempo, puesto que pueden variar, por lo que para obtener sucesivas ampliaciones de las prórrogas habrá de ir solicitándose su concesión, previa demostración de la permanencia de las circunstancias que dan lugar a ellas. En el presente caso ni se alega ni se prueba que, ante la permanencia de las circunstancias legalmente exigibles para poder esgrimir un título válido de posesión, la demandada solicitara y obtuviera en el procedimiento de ejecución hipotecaria la prórroga de la suspensión que le permitía permanecer en la vivienda hasta el 15 de mayo de 2017. Por lo tanto, la recurrente tiene razón cuando dice que la demanda no tiene título para seguir ocupando el inmueble litigioso y que, por lo tanto, se debe acordar el desahucio.

Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de diciembre de 2024 (D. ANTONIO GARCIA MARTINEZ).

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PRIMERO. Resumen de antecedentes

1.Global Licata, S.A. interpuso una demanda de desahucio por precario contra los ignorados ocupantes de la vivienda sita en DIRECCION000, Parla (Madrid). Afirmó que era propietaria en virtud de escritura de aportación, autorizada notarialmente, y titular registral. Dijo, también, que la finca litigiosa había sido ocupada sin su consentimiento por un número de personas cuya identidad desconocía y sin título alguno que les habilitara para ello.

2.D.ª Bárbara presentó un escrito de contestación oponiéndose a la demanda. Alegó: (i) que no había tenido conocimiento, hasta el momento presente, de que la vivienda perteneciera a la demandante; (ii) que había adquirido la vivienda por compraventa con una hipoteca a favor del Banco Español de Crédito y que esta había sido objeto de una ejecución hipotecaria (tramitada, con el n.º 307/09, en el Juzgado de Primera Instancia n.º 6, de Parla) en la que fue ejecutante el Banco de Santander; (iii) que en dicha ejecución se dictó un auto, el 22 de septiembre de 2015, que, en aplicación del art. 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, le permitía permanecer en la vivienda hasta el 15 de mayo de 2017; y (iv) que en la actualidad no tiene trabajo por imposibilidad sobrevenida, pues tiene una minusvalía que alcanza el 48 %, que no le permite moverse con facilidad si no es con ayuda de muletas. Viven con ella tres de sus hijos afectados de la misma enfermedad en menor grado. Actualmente percibe una pensión de 500 euros, habiendo tenido el último trabajo en el año 2009.

3.La sentencia de primera instancia desestima la demanda con la siguiente argumentación:

«No puede estimarse la demanda toda vez que resulta incontrovertido que la actora la adquirió tras la ejecución hipotecaria seguida en el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Parla, en que la demandada perdió la propiedad, y ello por cuanto dicha pérdida, sin embargo, no le privó de título para seguir ocupando la vivienda. La ejecutante en ese procedimiento, BANCO SANTANDER, S.A., según es de ver en la documental aportada por la demandada, no pudo lograr la posesión de la vivienda, como tampoco la habría logrado en el mismo la finalmente adquirente de la vivienda, GLOBAL LICATA, S.A., y ello porque el 22 de septiembre de 2015 se dictó en dicho procedimiento auto que, "en aplicación del art. 1º de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, se acuerda no proceder al lanzamiento de la ejecutada Doña Bárbara hasta transcurridos cuatro años de su entrada en vigor, es decir, hasta el día 15 de mayo de 2017".

Desahucio por precario contra ocupantes de una vivienda objeto de ejecución hipotecaria. La prórroga de la suspensión de los lanzamientos está supeditada a la concurrencia de unos determinados requisitos establecidos en la Ley (estar incurso en alguno de los supuestos de especial vulnerabilidad y no tener acceso a un arrendamiento en los términos previstos) que no cabe presumir que sean inmutables en el tiempo, puesto que pueden variar (venir a mejor fortuna, aligeramiento de las cargas familiares, variaciones en la composición de la unidad familiar, etc.), por lo que para obtener sucesivas ampliaciones de las prórrogas habrá de ir solicitándose su concesión, previa demostración de la permanencia de las circunstancias que dan lugar a ellas.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 28 de octubre de 2024 (D. PEDRO JOSE VELA TORRES).

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PRIMERO.- Resumen de antecedentes

1.- Dña. Matilde y D. Pedro Francisco eran propietarios de la vivienda sita en la DIRECCION000, de Daimuz (Valencia), que estaba gravada con una hipoteca.

2.- Ante el impago de las cuotas de amortización del préstamo hipotecario pactadas, el acreedor instó la ejecución hipotecaria del inmueble, que dio lugar al procedimiento núm. 564/2009, del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Gandía, en el que la vivienda resultó subastada y adjudicada.

3.- El 4 de diciembre de 2017, se dictó un auto en dicho procedimiento de ejecución hipotecaria, que acordó suspender el lanzamiento hasta el 15 de mayo de 2020, conforme a lo dispuesto en la Ley 1/2013, de 14 de mayo.

4.- Mediante escritura pública de 16 de julio de 2019, la vivienda fue vendida a D. Luis Miguel y Dña. Luz.

5.- Los Sres. Luis Miguel y Luz formularon una demanda de desahucio por precario contra la Sra. Matilde y la herencia yacente del Sr. Pedro Francisco, en la que alegaron que, desde el 15 de mayo de 2020 (fecha límite de la suspensión del lanzamiento) los demandados estaban en precario y carecían de título que justificara su posesión.

6.- Los demandados se opusieron a la demanda alegando que les era aplicable la legislación que impedía el lanzamiento hasta mayo de 2024.

7.- La sentencia de primera instancia estimó la demanda y ordenó el desahucio por precario.

8.- Interpuesto recurso de apelación por los demandados, fue estimado por la Audiencia Provincial. En lo que ahora importa, la Audiencia Provincial consideró que los demandados tenían título hasta el 15 de mayo de 2024, en virtud de las sucesivas prórrogas legales de la Ley 1/2013, de 14 de mayo. Como consecuencia de lo cual, revocó la sentencia de primera instancia y desestimó la demanda.

9.- Los demandantes han interpuesto un recurso extraordinario por infracción procesal y un recurso de casación.

Arrendamientos urbanos. Local de negocio. Interpretación de la norma transitoria de la LAU 1994 que establece que "los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 subsistirán a voluntad del arrendatario, con sujeción a prórroga, al menos hasta que se produzca la jubilación o el fallecimiento de éste". El arrendatario a todos los efectos es quien lo sea en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley y, en consecuencia, la norma transitoria se aplica a éste y no al inicial arrendatario.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 23 de junio de 2020 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

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PRIMERO.- La mercantil Campsa Estaciones de Servicio S.A. interpuso demanda sobre extinción de contrato de arrendamiento de local de negocio frente a don Tomás. El contrato se refería al local adyacente a la estación de servicio dedicado a bar ya existía y se había celebrado en el año 1964 siendo arrendataria doña Esperanza, la cual traspasó el local a don Epifanio, padre del arrendatario actual. En fecha 28 de junio de 1994 el Sr. Epifanio se jubiló, comunicándose la subrogación del demandado don Tomás, en fecha 10 de abril de 1996, sin oposición alguna por parte de la arrendadora.

El demandado se opuso a la extinción del contrato y la sentencia de primera instancia desestimó íntegramente la demanda, esencialmente porque la subrogación del arrendatario actual se produjo -por causa de jubilación de su padre- antes de la entrada en vigor de la LAU 1994, por lo que el contrato de arrendamiento se extinguirá por la jubilación o fallecimiento del actual arrendatario.

Recurrió en apelación la parte demandante, y la Audiencia Provincial de Lleida (Sección 2.ª) dictó sentencia de fecha 28 de septiembre de 2017 por la que estimó el recurso, al considerar que la situación del demandado Sr. Tomás es de tercera titularidad dentro del arrendamiento. Entiende que el espíritu de la ley es contrario a que se prorrogue la situación más y que, tras un primer traspaso y una subrogación, una segunda subrogación no permite al subrogado acogerse a la norma transitoria (Disp. Transitoria 3.ª LAU 1994) para prolongar al arrendamiento hasta su jubilación o fallecimiento con posibilidad de posteriores subrogaciones.

Por la parte demandada se ha formulado recurso de casación.

Fianza. Arrendamientos urbanos. Extinción de la fianza por novación extintiva del contrato. Estudio de la novación propia. Animus novandi. Respecto a la manifestación tácita o concluyente de la voluntad novatoria, vinculada legalmente a la incompatibilidad obligacional, el criterio doctrinal más generalizado es el de estimar que dos obligaciones son incompatibles cuando se ha modificado sustancialmente el objeto o las condiciones principales de la primitiva obligación, no cuando se introducen alteraciones meramente accidentales o complementarias. Prórroga del arrendamiento convenida sin el consentimiento e intervención del fiador.

Sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña (s. 5ª) de 16 de julio de 2016 (D. Julio Tasende Calvo).

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PRIMERO.- El motivo sustancial del recurso de apelación interpuesto por el demandado contra la sentencia que estima parcialmente la demanda, en la que se pretende el pago de las rentas impagadas en virtud del contrato de arrendamiento sobre una nave industrial propiedad de la actora celebrado entre ésta y la codemandada como arrendataria, con fecha 1 de junio de 2006, en el que comparece como fiador solidario el ahora apelante, bajo la alegación de error en la valoración de la prueba y aplicación del derecho por la sentencia recurrida, reitera que se ha producido la novación extintiva del contrato y por ello la extinción de la fianza constituida por el apelante, de acuerdo con los arts. 1847 y ss. del Código Civil, como consecuencia de los anexos al contrato de arrendamiento suscritos por las partes el 1 de enero de 2011 y el 1 de enero de 2012.

Para que se produzca el efecto extintivo de la obligación que caracteriza a la novación propia (art. 1156 CC), creándose una nueva obligación que sustituye o deroga a la primitiva, es necesario que, además de darse alguna disparidad o "aliquid novi" entre las dos obligaciones sucesivas, que puede afectar tanto a los sujetos como al objeto (art. 1203 CC), exista el "animus novandi" o voluntad común de las partes de operar la extinción de la obligación primitiva y su sustitución por otra, manifestándose esta intención, bien de forma expresa, cuando "así se declare terminantemente", bien de forma tácita, cuando "la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles" (art. 1204 CC). De acuerdo con estos requisitos, la jurisprudencia ha venido considerando la necesidad de que el "animus novandi", dirigido a extinguir el anterior orden de intereses y a crear uno nuevo vinculante para el futuro con el consentimiento de ambas partes, se manifieste de modo expreso, claro y terminante, sin que la doble voluntad de novar pueda ser presumida, ya que debe constar de modo inequívoco (SS TS 11 febrero 1974, 28 marzo 1985, 7 julio 1989, 15 abril 1993, 28 mayo 1996, 2 octubre 1998, 28 diciembre 2000, 19 diciembre 2001, 3 noviembre 2004, 5 junio 2008 y 12 marzo 2009). Respecto a la manifestación tácita o concluyente de la voluntad novatoria, vinculada legalmente a la incompatibilidad obligacional, el criterio doctrinal más generalizado es el de estimar que dos obligaciones son incompatibles cuando se ha modificado sustancialmente el objeto o las condiciones principales de la primitiva obligación, no cuando se introducen alteraciones meramente accidentales o complementarias (SS TS 26 noviembre 1958, 25 abril 1966, 26 enero 1976, 23 mayo 1980, 26 enero 1988, 27 noviembre 1990, 18 marzo 1992, 9 febrero 1993, 19 mayo 1997, 17 septiembre 2001 y 9 diciembre 2005). En todo caso y cuando pudiera existir duda acerca de si la novación es extintiva o simplemente modificativa o impropia, la solución ha de entenderse a favor del efecto más débil, o sea, el modificativo, sin que en ningún caso pueda declarase la novación en virtud de presunciones por muy razonables que sean (SS TS 29 abril 1947, 14 mayo 1979, 29 enero 1982, 20 octubre 1989, 27 noviembre 1990, 9 enero 1992, 19 noviembre 1993, 31 diciembre 1998, 2 octubre 2000, 10 junio 2003, 4 marzo 2005).

Mercantil. Banca. Aval a primer requerimiento otorgado para garantizar las responsabilidades que pudieran derivarse de vicios o defectos en la ejecución de las obras, o retraso en su entrega. La concesión de un nuevo término para la entrega de las obras no extingue la fianza (art. 1.851 CC) ya que no perjudica la eventual vía subrogatoria del fiador solvens, que en última instancia estaría supeditada al cumplimiento definitivo, sino que, por el contrario, en este caso la prórroga beneficia al fiador.

Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de marzo de 2014 (D. IGNACIO SANCHO GARGALLO).

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10. Formulación del motivo primero. Este motivo se formula sobre la base de la infracción del art. 1851 CC, según el cual " la prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza ", al no haber sido tenido en cuenta. En el desarrollo del motivo se argumenta que el aval a primer requerimiento fue otorgado para garantizar las responsabilidades que pudieran derivarse de vicios o defectos en la ejecución de las obras, o retraso en su entrega, tal y como se previeron en el contrato de obra firmado entre la propietaria de las obras y el contratista, el día 14 de junio de 2006. La posterior modificación del término de entrega de las obras y del importe de las penalizaciones por retraso, por acuerdo entre contratista y comitente de 11 de enero de 2008, sin que se hubiera recabado el consentimiento del banco que había prestado el aval, constituye el supuesto de hecho contemplado en el art. 1851 CC, que lleva asociado la extinción de la garantía a consecuencia de la prórroga inconsentida.

Procede desestimar el recurso por las razones que exponemos a continuación.