Protección de los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad. Presunción de legitimación registral. Inexistencia del carácter contradictorio del asiento. Concurrencia del motivo de oposición de ser el demandado poseedor con título en virtud de contrato de arrendamiento con titular registral anterior.

Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de mayo de 2025 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).

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PRIMERO.- Antecedentes relevantes

A los efectos decisorios del presente proceso partimos de los antecedentes siguientes:

1.º-El Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A., concedió un préstamo con garantía hipotecaria a la mercantil Mediterráneo Investment Properties, S.L., que se formalizó en una escritura pública de fecha 16 de febrero de 2007. El referido préstamo fue novado el 30 de julio de 2010, y la garantía hipotecaria recayó sobre determinadas fincas inscritas en el Registro de la Propiedad n.º 3 de Roquetas de Mar, titularidad de la entidad prestataria.

2.º-Ante la falta de pago del préstamo, el BBVA formuló demanda de ejecución hipotecaria sobre las 31 fincas registrales dadas en garantía contra Mediterráneo Investment Properties, S.L., que fue tramitada con el número 232/2012 por el Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Roquetas de Mar. En dicho procedimiento se dictó auto de 30 de mayo de 2012, despachando ejecución por la cantidad de 5.510.292,49 euros de principal y 1.000.000 de euros en concepto de intereses y costas. El requerimiento de pago de la demandada se llevó a efecto mediante edictos.

3.º-La subasta tuvo lugar sin que se hubieran presentado pujas por lo que la entidad demandante BBVA se adjudicó los bienes dados en garantía hipotecaria y cedió el remate a favor de la mercantil Anida Operaciones Singulares, S.A.U.

Así las cosas, el 29 de marzo de 2017, el Letrado de la Administración de Justicia dictó decreto de adjudicación de los bienes hipotecados a nombre de la sociedad cesionaria por la suma de 7.045.870,31 euros, con cancelación de las correspondientes anotaciones registrales una vez que dicha resolución fuese firme.

4.º-Anida Operaciones Singulares, S.A.U., transmitió los bienes adjudicados en el procedimiento de ejecución hipotecaria a Divarian Propiedad, S.A.U., por título de aportación social por aumento de capital que se formalizó mediante escritura pública de 10 de septiembre de 2018. A consecuencia de dicho acto jurídico, los bienes dados en garantía hipotecaria figuran inscritos a nombre de Divarian.

5.º-En fecha 2 de mayo de 2019, Mediterráneo Investment Properties, S.L., formuló incidente de nulidad de actuaciones en el procedimiento de ejecución hipotecaria por defectos de notificación, que fue desestimado por auto de 28 de octubre de 2019, con el argumento de que la diligencia de notificación y requerimiento de pago era plenamente válida de conformidad con los dispuesto en los arts. 682 y 686 LEC, ya que el acto de comunicación se practicó en el domicilio que, a efecto de notificaciones, constaba en la escritura pública del préstamo hipotecario.

Desahucio por precario. Presunción de que el titular registral es verdadero propietario. Frente a la titularidad registral de la actora, que no ha sido impugnada, no es preciso acreditar la cadena de transmisiones de la propiedad producidas desde la adjudicataria de la vivienda en la ejecución hipotecaria hasta la adquisición de la propiedad por la actora.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 20 de noviembre de 2024 (Dª. MARIA DE LOS ANGELES PARRA LUCAN).

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PRIMERO.- Resumen de antecedentes

El procedimiento en el que se plantean los recursos tiene su origen en una demanda de desahucio por precario interpuesta contra los ocupantes desconocidos de una vivienda por quien, según la nota simple registral aportada, figura en el Registro de la Propiedad como titular en pleno dominio de la vivienda.

Son antecedentes necesarios los siguientes.

1.Global Pantelaria S.A. interpuso demanda de juicio declarativo verbal de desahucio contra ocupantes desconocidos de la vivienda sita en DIRECCION000., de San Juan de Aznalfarache, en la que solicitaba se dictara sentencia por la que se declare que los demandados ocupan la vivienda sin título alguno y sin pagar ningún tipo de contraprestación y, por tanto, en situación de precario, se declare haber lugar al desahucio por precario del inmueble, así como el derecho de la propiedad de Global Pantelaria S.A. sobre la vivienda y, en consecuencia, se condene a la parte demandada a desalojar la finca, dejándola libre, vacua y expedita y a disposición de la actora y en perfecto uso, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en plazo legal. Aportaba nota simple acreditativa de la inscripción de la finca a su favor en el Registro de la Propiedad y del título de su adquisición en virtud de escritura pública de aportación de 22 de marzo de 2019 (doc. 1), documentación catastral coincidente con la descripción registral (doc. 2) y copia de la escritura pública de fecha 11 de enero de 2013 de adjudicación de la vivienda a favor de la anterior propietaria (Banco Español de Crédito S.A.) tras la correspondiente ejecución hipotecaria. Alegó que venía pagando desde su adquisición al citado Banco los impuestos correspondientes de la vivienda, que ella no había celebrado ningún contrato que autorizara el uso, pero había indicios de que la finca estaba ocupada, sin que constara en el Registro de la Propiedad constancia de ningún contrato de arrendamiento.

2.D.ª Alejandra se personó y contestó a la demanda solicitando la desestimación de todos los pedimentos de la parte actora con imposición de las costas. Alegó que la actora no era propietaria, y que la propietaria era ella, como acreditaba con primera copia de la escritura pública de compraventa de la vivienda de fecha 24 de septiembre de 2007.

3.El Juzgado de Primera Instancia n.º 9 de Sevilla dictó sentencia de fecha 7 de marzo de 2022 por la que estimó íntegramente la demanda, declaró haber lugar al desahucio por precario del inmueble litigioso de D.ª Alejandra, y declaró asimismo que el pronunciamiento era extensible a los ignorados ocupantes del mismo, y todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada.

El juzgado, tras invocar la jurisprudencia sobre el desahucio por precario razonó que, en el caso: «Atendiendo a las pruebas documentales aportadas por las partes en sus escritos de defensa, puede considerarse que los demandados, ostentaron título de propiedad sobre la vivienda litigiosa con anterioridad al detentado por la demandante, perdieron la titularidad del inmueble litigioso en virtud de la escritura pública de adjudicación al acreedor como consecuencia de la hipoteca constituida sobre dicha, y que la misma corresponde actualmente a GLOBAL PANTELARIA S.A, quien conforme a la presunción establecida por el art. 38 LH, detenta título válido posterior, y por lo tanto no existe título justo y válido en favor de la demandados que legitime su permanencia actual en el inmueble litigioso».

Civil - D. Reales - D. Registral. Acción declarativa del dominio. Prueba de la propiedad. Identificación de la finca. Principio de legitimación registral. Principio de fe pública.

Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de julio de 2011.

QUINTO.- El primer motivo se formula por infracción del artículo 38 de la Ley Hipotecaria, en relación con el artículo 34 de la misma Ley y artículo 348 del Código Civil.

El motivo se desestima por las siguientes razones. Como señala esta Sala en sentencias, entre otras de 23 enero 1992 y 4 diciembre 2003, la prueba de la propiedad reclamada corresponde al que se reputa titular, que ha de acreditar cumplidamente los hechos constitutivos de su acción, es decir, la identidad del objeto, que medie un hecho jurídico apto y suficiente, con proyección de titularidad dominical, para dar existencia a la relación entre persona y cosa en que la propiedad consiste y que el sujeto titular de la relación sea la persona que acciona (Sentencias de 28 de mayo de 1965, 22 de abril de 1967, 16 de octubre de 1969 y 12 de junio de 1976). Si, como establece la sentencia impugnada, no se ha identificado adecuadamente el lugar en que se encuentra el terreno que, por exceso sobre el figurado en el título, se atribuye la parte demandante ni que el mismo deba ser considerado como incluido en su propio título, ninguna infracción puede haberse producido respecto de las normas que se citan.