Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de septiembre de 2025 (D. ANTONIO GARCIA MARTINEZ).
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PRIMERO. Resumen de antecedentes
1.La Sociedad Agraria de Transformación
Cítricos San José y la Sociedad Agraria de Transformación Monte Perico
otorgaron una «[e]scritura de compraventa de fincas rústicas» el 30 de
diciembre de 2014, mediante la cual la primera vendió a la segunda cuatro
fincas de su propiedad por el precio de 914.321,45 euros.
En la escritura se hizo constar, respecto del
pago del precio, que la compradora ya había abonado 664.321,45 euros a la
vendedora el 24 de noviembre de 2014, mediante transferencia bancaria, y que el
resto -250.000 euros- se instrumentaba en un pagaré nominativo no a la orden,
con vencimiento el 30 de junio de 2016, que recibía la vendedora. Asimismo, la
vendedora declaró que las fincas transmitidas se hallaban gravadas con una
hipoteca a favor de la Caja Rural del Sur, pendiente de cancelación hasta que
el juzgado que tramitaba la ejecución hipotecaria resolviera los recursos
relativos a tasación e intereses en dicho procedimiento. También manifestó que
la transferencia efectuada como pago parcial se había destinado íntegramente al
abono de la deuda hipotecaria, siendo la Caja Rural del Sur su destinataria.
En la escritura se reconoció además el derecho
de la vendedora a recuperar las fincas transmitidas durante un plazo de
dieciocho meses a contar desde la fecha del otorgamiento. En caso de
ejercitarse tal derecho de retracto, la vendedora debía reembolsar a la
compradora 939.321,45 euros. Si no lo ejercitaba en el plazo y condiciones
pactados, el derecho quedaría extinguido automáticamente, sin necesidad de
notificación o requerimiento, adquiriendo definitivamente la compradora el
pleno dominio de las fincas y tomando posesión de ellas en ese momento.
Durante esos dieciocho meses, la vendedora
conservaría la posesión y explotación de las fincas, comprometiéndose a
mantenerlas en perfecto estado de conservación. En caso de no ejercitarse el
retracto, debía entregarlas en las mismas condiciones en que se encontraban.
2.Con posterioridad a la escritura, las partes
firmaron un documento privado en el que reconocieron:
i) Que el precio de la compraventa fue de
914.321,45 euros.
ii) Que del precio quedaban pendientes 250.000
euros, documentados en un pagaré nominativo no a la orden entregado a la
vendedora.
iii) Que en la escritura se reconocía a la
vendedora el derecho de recuperar las fincas durante dieciocho meses, quedando
extinguido de no ejercitarse en plazo, y que en tanto la vendedora conservaba
la posesión y explotación de las fincas, obligándose a mantenerlas en buen
estado.
iv) Que el plazo de dieciocho meses había
transcurrido sin ejercicio del retracto y que las fincas no estaban en perfecto
estado de conservación.
