Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Actualización e incremento de la renta por fusión de la sociedad arrendada. La analogía como medio de integración normativa.

Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de julio de 2012 (D. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA).

PRIMERO.- Con fecha 7 de febrero de 2000, Fabrega, Empresa Constructora S.A -demandante- y Ericsson España S.A - demandada-, suscribieron un contrato de arrendamiento urbano sobre el edificio denominado Merrimack-III, sito en las calle Josefa Valcárcel núm. 26 y Telémaco núm. 7 de Madrid, propiedad de Fabrega. Ericsson España se fusionó sucesivamente con Ericsson, S.A., el 7 de julio de 2000; con Ericsson Servicios Informáticos, S.A., el 24 de julio de 2002; con Ericsson Multimedia Móvil, S.A.U, el 26 de mayo de 2003, y con Ericsson Innova, S.A. el 12 de julio de 2004, sociedades todas ellas que fueron absorbidas por la demandada.

Partiendo de estos hechos, la sociedad actora solicitó a través de la demanda que se reconociese su derecho a elevar la renta pactada con base, tanto en el artículo 32.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, como en la cláusula decimotercera del contrato de arrendamiento, la cual, bajo el epígrafe "cesión y subarriendo" dispone lo siguiente: " (...) Necesitan de la autorización previa, escrita y expresa de la arrendadora. El subarriendo o cesión realizado sin disponer de la misma podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento a instancia de la arrendadora. A estos efectos se reputará cesión el cambio producido en la persona de la arrendataria por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la Sociedad arrendataria. No obstante lo anterior, la arrendadora autoriza a la arrendataria para que subarriende total o parcialmente las fincas objeto de arrendamiento a empresas que formen parte del Grupo Ericsson, entendiendo por éstas las que acredita la mente demuestren estar participadas en su capital social mayoritariamente por la sociedad TELEFOAKTIEBOLAGET LM ERICSSON, empresa matriz de la contratante arrendataria".

La sentencia de primera instancia, acogió las alegaciones de la mercantil demandada y desestimó la demanda considerando que la cláusula decimotercera del contrato excluía la aplicación de lo dispuesto en el artículo 32.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y que aquélla no contemplaba la posibilidad del incremento de la renta, sólo facultaba al arrendador para resolver el contrato; que, por otra parte, en el presente caso, la sociedad absorbente era titular de todas las acciones de la absorbida; y que, finalmente la actora conoció las distintas fusiones operadas y, sólo cuando la arrendataria le comunicó su intención de desistir del contrato una vez transcurridos seis años, pretendió elevar la renta.

Por el contrario, la Audiencia Provincial consideró plenamente aplicable el artículo 32 LAU 1994.

Entiende acreditado que la arrendadora no tuvo conocimiento de las fusiones hasta que obtuvo la información necesaria en el registro mercantil y formuló su primera reclamación extrajudicial mediante burofax de fecha 28 de enero de 2005, pese a lo cual declara que la actualización debe operar únicamente a partir de ese requerimiento, y no a partir del momento en que cada una de las fusiones tuvo lugar. Para llegar a tal conclusión tiene en cuenta la sentencia de esta Sala de 5 de marzo de 2009 (RC 1014/2004) que establece la irretroactividad de las actualizaciones de la renta en los arrendamientos de vivienda, dado el carácter imperativo, para estos contratos, del artículo 18.3 LAU 1994. Por este motivo únicamente estima la reclamación de cantidad relativa a los incrementos de renta del 20% por cada fusión (artículo 34.3 LAU), desde la fecha del citado burofax, hasta febrero de 2005.

La parte actora ha formalizado recurso de casación.

Civil – P. General. La analogía como medio de integración normativa.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 9ª) de 6 de octubre de 2011 (D. JOSE ZARZUELO DESCALZO).

Segundo.- (...) En relación con la referida aplicación por analogía y la supuesta infracción del artículo 4.1 del Código Civil debe ponerse de relieve que, como establece la STC 14 de julio de 1988 "...la analogía como medio de integración normativa es un método o procedimiento delicado, pues en definitiva no es más que el uso de un argumento lógico, habrá que exigirse en su aplicación, por evidentes razones de seguridad y certeza jurídica, un mayor rigor y cuidadoso empleo. Esto es aún más claro y evidente cuando se está en presencia de derechos constitucionales y cuando la integración por analogía puede repercutir en su ejercicio y reconocimiento en la realidad...", señalando la STS 10 de mayo de 1996 "Se trata del claro supuesto contemplado en el art. 4.1 del C. Civil, en donde se determina que, "procederá la aplicación analógica de las normas cuando éstas no contemplen un supuesto específico, pero regulen otro semejante entre los que se aprecie identidad de razón".

La Jurisprudencia ha interpretado esta norma exigiendo para la aplicación de la analogía, que exista semejanza entre el supuesto de hecho no regulado y el regulado, entendiéndose que se produce esta semejanza, cuando en el primero están los elementos sobre los que descansa la regulación del segundo; debiendo traducirse este principio en las siguientes circunstancias: a) que la norma no contemple un supuesto específico, pero si otro semejante; b) que entre ambos se aprecie la identidad de razón; y c) que no se trate de leyes penales o de leyes de ámbito excepcional".

Civil - Familia. Parejas o uniones de hecho. No aplicación por analogía de las normas del matrimonio y, en concreto, las relativas al régimen económico matrimonial.

Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de junio de 2011.

QUINTO. El recurrente inicia su recurso haciendo un resumen de la antigua jurisprudencia de la Sala relativa a las parejas de hechos y sus consecuencias económicas en el momento de su disolución. Esta introducción no forma parte de los motivos del recurso de casación.

Motivo primero. Infracción del art. 4.1 CC, en relación con el art. 1.1 CC. Deben abordarse las consecuencias económicas de la ruptura y el reparto del posible patrimonio común: es de aplicación analógica el art. 4.1 CC en relación con el art. 1.1 CC, por semejanza o identidad de razón. La sentencia recurrida ha dejado de aplicar la jurisprudencia definidora de la normativa aplicable a la resolución de las cuestiones objeto del proceso y ha infringido el derecho sustantivo citado en el art. 4.1 CC.

El motivo se desestima.

El Art. 4.1 CC establece un sistema para integrar las lagunas que presenta un texto legal, sistema que se basa en un argumento de probabilidad que tiene su fundamento en una razón de semejanza, no de igualdad, de modo que dada una norma que predica una determinada calificación normativa de un objeto, se debe extraer el significado, que comprenda también aquellos sujetos que no están estrecha ni literalmente incluidos, pero presentan con los previstos una semejanza, asumida como relevante en orden a la identidad de las situaciones. La regla del art. 4.1 CC es por tanto, instrumental, por lo que debe citarse como infringida acompañada de la norma que debería haberse aplicado dada la semejanza entre las situaciones, regulada y no regulada. Y aquí solo se cita como infringido el art. 1.1 CC, que establece las fuentes del ordenamiento jurídico, pero no se aporta la disposición concreta que, a juicio del recurrente debería haberse aplicado.

Civil - P. General. Aplicación analógica de las leyes. La analogía pretende resolver el caso de la laguna de la Ley y no puede considerarse tal cosa cuando en un contrato se produce una discordancia, un error o una falta de previsión.

Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de junio de 2010.

TERCERO.- (...) ha de recordarse la doctrina sentada por esta Sala en sentencia de 30 junio 2009 en un supuesto en que igualmente se discutía sobre la procedencia del precio pactado en relación con la edificabilidad del inmueble transmitido. Allí se dijo: «La parte recurrente pretende, con esta alegación, resolver a su favor la pretensión a base de la aplicación por medio de la analogía de lo previsto para las diferencias de cantidad y calidad en la entrega de los inmuebles en los artículos 1469 y 1470 del Código civil a la cuestión de diferencias en la edificabilidad. Lo cual no es posible. La analogía pretende resolver el caso de la laguna de la Ley y no puede considerarse tal cosa, cuando en un contrato se produce una discordancia, un error o una falta de previsión. El tema de la edificabilidad es importante económica y socialmente y está sumamente regulado en la normativa administrativa, pero no lo está en la civil. Siendo la base de la analogía la identidad de razón (semejanza que es destacada por las sentencias de 21 de noviembre de 2000, 5 de febrero de 2004, 28 de junio de 2004) -ubi eadem ratio est, ibi eadem iuris dispositio esse debet- que comprende los dos presupuestos de falta de norma e igualdad esencial, no se da en el caso presente. La normativa no regula los excesos o defectos de edificabilidad, al igual que no regula tantas otras cuestiones de divergencia que se pueden dar en la compraventa, tanto de inmuebles como de cosas muebles. El que no contemple una determinada cuestión no permite que se pueda aplicar por analogía otra distinta ».

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia]