Accesión invertida. Tan solo cabe hablar de accesión invertida, como salvedad al principio tradicional de superficies solo cedit (accesión en beneficio del suelo), en casos de construcción que excede los límites del propio terreno e invade, total o parcialmente, el predio vecino, es decir, cuando la edificación queda en parte en el suelo de qien construye y en parte en el suelo ajeno, ya que si la construcción se realiza completamente en un terreno que no pertenece al que ha construido, supuesto en el que rige en general el principio “superficies solo cedit” establecido en el artículo 358 CC, según el cual lo edificado en terreno ajeno pertenece, en principio, por accesión al dueño de este último “con sujeción a lo que se dispone en los artículos siguientes”, entre los que se encuentra el 361 CC que, excepcionalmente, sólo en el caso de buena fe del que edificare sobre suelo ajeno, establece un derecho de opción a favor del titular del terreno para hacer suya la obra previa indemnización u obligar al que edificó a pagarle el precio del terreno.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 11 de noviembre de 2024 (D. ANTONIO GARCIA MARTINEZ).

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PRIMERO. Resumen de antecedentes

1.D. Rodolfo estaba casado con D.ª Jacinta. El matrimonio tuvo tres hijos D.ª Florencia, D.ª Aida y D. Marcelino. Este último se casó con D.ª Patricia y tuvo dos hijos, D. Lucio y D.ª María Consuelo.

2.D. Rodolfo y D.ª Jacinta adquirieron en estado de casados la finca DIRECCION001 en la que aquel construyó una casa, como la finca, ganancial.

La finca y la casa están inscritas en el Registro de la Propiedad. Actualmente el inmueble está señalado con el n.º DIRECCION000 de la parroquia de DIRECCION002, de Vigo. En la ficha del catastro la casa aparece con dos plantas y con una antigüedad que data de 1965.

3.D.ª Jacinta falleció en marzo de 1960, y D. Rodolfo falleció en julio de 1970, en ambos casos sin haber testado, por lo que fueron herederos, por ministerio de la ley, sus tres hijos, D.ª Florencia, D.ª Aida y D. Marcelino.

4.D. Marcelino falleció en mayo de 1985.

5.En 1998, D.ª María Consuelo y D. Lucio, así como su madre, D.ª Patricia, promovieron un expediente de dominio para reanudar el tracto registral e inscribir la finca y la casa de DIRECCION000 a su nombre, que fue desestimado.

En este expediente compareció D.ª Agustina como ocupante de la vivienda, y también su madre, D.ª Natividad, que afirmaron que la casa era propiedad de D. Horacio y D.ª Regina, padres de la segunda y abuelos de la primera, y que, además, esta última había hecho obras en la casa con permiso de sus abuelos, de los que tenía autorización para residir en ella.

6.D.ª Natividad demandó a D.ª María Consuelo, a su hermano, a su madre y a la comunidad hereditaria de D. Rodolfo para que se declarase que la casa y la finca eran de su propiedad, como heredera universal de D. Horacio y D.ª Regina, y para que se rectificase la inscripción registral. Afirmó que sus padres habían comprado la casa y la finca en documento privado el 3 de mayo de 1947 y que desde esa fecha habían poseído la vivienda.

La sentencia que se dictó en este proceso, el 6 de septiembre de 2001, desestimó la demanda. Consideró que el contrato era simulado y, por lo tanto, nulo. La sentencia fue apelada, pero el recurso se desestimó.

Derecho de Servidumbre. Servidumbres constituidas por título o adquiridas por prescripción adquisitiva o usucapión: Doctrina. Accesión invertida y servidumbres de luces y vistas: Doctrina de la Sala.

Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 2016 (D. EDUARDO BAENA RUIZ).

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CUARTO.- TÍTULO

1.- Nuestro Código Civil emplea en distintas ocasiones la expresión «título» como instrumento hábil para la constitución de las servidumbres (art. 537, 539, 540, 541 etc.) aunque otras veces habla de «voluntad de los interesados».

A partir de tal dato hay quienes equiparan título y modo de adquirir (art. 443) concediéndole un sentido amplio como hecho que explica y justifica el nacimiento del derecho (abarcaría así tanto el negocio jurídico como la usucapion o el destino del pater familias), mientras que otros, parecen seguir el criterio contrario, no considerando la usucapión como título sino como algo diferente.

Así título sería para algún autor de la doctrina científica la convención «inter vivos» o la disposición «mortis causa» destinadas al nacimiento de la servidumbre. Así lo recogía el Tribunal Supremo (5. 2-6-69), entendiendo por título todo acto jurídico, bien sea oneroso o gratuito, «inter vivos» o de última voluntad.

Siguiendo este orden expositivo hay que precisar que el término título se ha de emplear en sentido jurídico-material, y no como meramente instrumental o documental, existiendo dentro de esa denominación una gran variedad de supuestos.

Vamos a centrarnos en la de negocio jurídico y dentro de él en la de contrato por ser, entre otras cosas, al que alude e invoca la recurrente.

Llegados a este estudio de la cuestión se han de hacer dos precisiones: Que este negocio «inter vivos» no requiere forma especial alguna; de ahí que pueda ser verbal, como el que se predica; y que en caso de duda la interpretación debe ser restrictiva, apareciendo de forma concluyente e inequívoca la voluntad de las partes de constituir la servidumbre.

No desconocemos que cuando se trata de convenciones verbales la dificultad es máxima para el que ejercita la acción, sobre todo si la situación fáctica es perdurable en el tiempo, ya que se crea la duda de si se trata de servidumbre constituida o acto meramente tolerado.

Para ello resulta de interés las inferencias que puedan hacerse de los actos o explicaciones que rodean la situación.

Civil – D. Reales. Accesión invertida. Derecho del dueño del terreno en que se edificare a hacer suya la obra, previa indemnización, o a obligar al que edificó a pagarle el precio del terreno.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid (s. 1ª) de 4 de noviembre de 2011 (D. JOSE ANTONIO SAN MILLAN MARTIN).

SEGUNDO.- Efectivamente, conforme a lo prevenido en el art. 361 del Código civil, el dueño del terreno en que se edificare, tendrá derecho a hacer suya la obra, previa indemnización o a obligar al que edificó a pagarle el precio del terreno (accesión invertida). La lógica del precepto estriba, según su desarrollo jurisprudencial, en la circunstancia de proceder a la solución pacífica del conflicto surgido por una construcción invasiva sobre terreno ajeno, que realizada de buena fe, implica una grave desproporción en su valor, si se procediera como dispone la norma general del recepto: hacer suya la obra, otorgándose entonces a favor del legítimo propietario (también al edificante) un derecho de opción para obligar, en su caso, al dueño de la edificación para que adquiera la finca. Para lo cual exige, misma Jurisprudencia la concurrencia de los siguientes requisitos: titularidad de lo edificado por quien la pretenda, que la edificación o parte de ella se haya realizado en suelo ajeno, que ambas partes, -suelo y edificación- formen un todo indivisible, que lo edificado sea de superior valor (cosa principal) que la finca ocupada y la buena fe (requisito fundamental) de parte del edificante (Sentencias del Tribunal Supremo de fechas de 11-9-91, 3-4-92, 27-6-97, entre otras muchas).

Civil – D. Reales. Propiedad. Adquisición del dominio por accesión. Accesión invertida.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Santander (s. 2ª) de 19 de mayo de 2011. (1.232)

TERCERO: A través de su extenso escrito de recurso, doña Pilar sostiene esencialmente que la construcción con materiales propios sobre suelo ajeno produce automáticamente la adquisición del dominio por parte del dueño de éste; sigue así en su exposición, a veces literalmente, a un conocido autor que postula tal tesis, que sin embargo no es la sostenida por el Tribunal Supremo, cuya doctrina legal ha de primar en la solución del conflicto. En efecto, el alto tribunal ya recordaba en su sentencia 63/2006 de 9 de febrero, con cita de otras anteriores, que la jurisprudencia "...ha sentado que el artículo 361 del Código Civil previene que el dueño del terreno en que se edificase o sembrase de buena fe tendrá derecho a hacer suya la obra, siembra o plantación, previa la indemnización establecida en los artículos 453 y 454 del propio Código, o a obligar al que edificó o plantó a pagarle el precio del terreno, y al que sembró la renta correspondiente, lo cual interpretado no sólo en su sentido literal sino en el de que mientras esa indemnización no tenga efecto, no ostenta el dueño del predio el dominio de lo edificado y, por el contrario, el que edificó de buena fe tiene el derecho de retención establecido en el artículo 453 del propio Código (SSTS de 18 de marzo de 1948 y 17 de diciembre de 1957).". Por consiguiente, es claro que el dueño del suelo no adquiere el dominio de lo edificado por otro de buena fe de forma automática, sino que la norma le confiere la facultad de adquirirlo, dándose mientras tanto una situación ciertamente anómala y provisional, pero cuyo fin está en manos del dueño del suelo a través del ejercicio de la opción que la ley le confiere: comprar lo edificado o obligar al que edificó a pagarle el precio del terreno. Como se ve, la solución interpretativa adoptada por el Tribunal Supremo conduce a una situación jurídica ciertamente inestable y claudicante en que coexisten el dominio de lo construido por parte de quien lo construyó - dominio derivado de la propiedad de los materiales y de la creación misma de la obra de haberla hecho uno mismo o de la entrega por el arrendatario si medió un contrato de obra-, y el dominio del suelo, derivado del título que se ostente; situación que solo terminará cuando el dueño del suelo ejerza alguna de las opciones que la ley de confiere.

[Ver: Consejo General del Poder Judicial. Base de Datos de Jurisprudencia]