Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Resolución del contrato de arrendamiento por causa de ruina. Para la determinación de la ruina técnica de un edificio, amén de la valoración individualizada, es preciso computar las reparaciones que exija el inmueble, y que directa o indirectamente vengan referidas a viviendas o locales objeto de arrendamiento, cuando los elementos comunes se encuentren afectados de importantes deficiencias.

Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de junio de 2009.

PRIMERO.- La entidad Hotel Enara SL, interpuso demanda de juicio ordinario contra Doña Antonieta , por la que se solicitaba la resolución del contrato de arrendamiento en su día concertado por causa de ruina.

La sentencia de 1ª Instancia estimó la demanda, en atención a la concurrencia de causa resolutoria consistente en la ruina económica de la cosa arrendada, prevista en el artículo 118.2 del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre , por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y que exige que la reconstrucción supere el 50% del valor real de los concretos pisos y locales objeto de la misma, entendiendo que tal precepto viene referido a la totalidad del edificio y no al local arrendado considerado este de forma individualizada.

Contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, dictándose sentencia por la Audiencia Provincial de Valladolid, desestimatoria del recurso de apelación, confirmando la sentencia de 1ª Instancia en el sentido de que tal precepto viene referido a la totalidad del edificio y no al local considerado este último de forma individualizada.

Se interpone recurso de casación al amparo del ordinal 3º del artículo 477.2 de la LEC 2000 , en el que, tras citar como infringido el artículo 118 de la LAU , se alega existencia de interés casacional por jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales y oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

SEGUNDO.- El interés casacional por jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales no ha sido justificado en la fase de preparación. Existe, sin embargo, una posible oposición a la jurisprudencia de esta Sala, expresada en las sentencias de 13 de mayo de 1974 y 7 de septiembre de 1994 , expresivas de que "el legislador hizo la modificación pensando que el edificio en su totalidad puede no estar destruido, afectando la pérdida sólo a una parte del mismo, y sólo se daría la resolución arrendaticia, cuando esa pérdida técnica afecte a la vivienda o al local arrendado, independientemente de lo que ocurra con el resto del inmueble; siempre, claro está, que la parte destruida no afecte tangencialmente a la estabilidad o a las deformaciones del local o la vivienda".

La modificación legal, dice la sentencia de 1994, "no puede interpretarse de otra forma, y aunque es cierto que existen algunas sentencias de esta Sala, que, siguiendo el tenor de la antigua reglamentación, no hayan interpretado la actual regulación en el sentido literal de la misma, nolo es menos, que la más moderna jurisprudencia ha cambiado de sentido, siendo ejemplo de tal cambio, entre otras, la sentencia de fecha 13 mayo 1974, en la que de una forma clara refiere tanto el importe de las obras, como el valor de lo edificado, a las concretas dependencias cuya resolución arrendaticia se discute".

La oposición a la jurisprudencia de esta Sala es más aparente que real puesto que la sentencia de 7 de septiembre de 1994 contempla la posibilidad computar otra suerte de obras cuando la parte destruida afecte tangencialmente a la estabilidad o a las deformaciones del local o la vivienda, como medidas eliminatorias del inminente peligro de hundimiento. En cualquier caso, la argumentación de la sentencia de instancia ha seguido la doctrina jurisprudencial mayoritaria, concretada en la sentencia de 16 de julio de 2008 , con relación al artículo 118 , por pérdida técnica basada en la desproporción económica existente entre el resultado perseguido y el coste de reconstrucción, en el sentido siguiente:"Para la determinación de la ruina técnica de un edificio, amén de la valoración individualizada, es preciso computar las reparaciones que exija el inmueble, y que directa o indirectamente vengan referidas a viviendas o locales objeto de arrendamiento, cuando los elementos comunes se encuentren afectados de importantes deficiencias (SSTS de 18 de noviembre de 1972 y 7 de septiembre de 1994), pues en estos casos se necesita una reconstrucción de mayor alcance para que el arrendatario pueda continuar en el uso seguro y pacífico del bien objeto del contrato, y, en el supuesto de afectación general, determinante de la pérdida o destrucción completa del edificio, el elemento a valorar habrá de ser la totalidad del inmueble, y se faculta la resolución de todos los arrendamientos, dada la ruina técnica (SSTS de 30 de enero de 1984, 17 de julio de 1992 y 15 de febrero de 1996)...En definitiva, las valoraciones de reparación general del inmueble, cuando afectan a los elementos comunes... habrán de tenerse en cuenta para cuantificar el coste de la reparación con referencia al 50%, que precisa la Ley como límite para determinar la procedencia o no de la situación de ruina técnica; y, por consiguiente, la sentencia de la Audiencia no ha conculcado el artículo 118".

La Sala, por lo demás, no puede entrar en valoraciones meramente fácticas como la que se propone en el recurso, en el sentido de que la parte demandante no ha demostrado o probado que las deficiencias que padece el edificio en el que encuentra enclavado el local arrendado puedan afectar al mismo. Lo cierto es que la sentencia recurrida, no solo se limita a efectuar una valoración jurídica de los hechos y de la norma en conflicto, sino que ratifica los criterios meramente fácticos utilizados en la sentencia de instancia para determinar la concurrencia o no de la resolución ejercitada con remisión a los informes periciales obrantes en autos en los que se acredita la necesidad y el importe de las reparaciones, y la consiguiente situación de ruina económica, estructural y técnica del local arrendado, y sobre esta base se ha admitido el recurso en interés casacional por oposición a las conclusiones alcanzadas por la jurisprudencia de esta Sala.

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia]