Propiedad horizontal. Piso destinado a uso turístico. Jurisprudencia sobre las facultades dominicales de los titulares de los pisos y locales sometidos al régimen de propiedad horizontal. La LPH no excluye el acuerdo comunitario adoptado por la junta de propietarios, con las mayorías establecidas, de prohibición de la actividad de uso turístico. En las sentencias que declararon válido el acuerdo prohibición de la actividad de uso turístico, se consideró, después de analizar las disposiciones estatutarias, que las mismas prohibían el destino turístico de los distintos pisos del edificio, al valorarse que la explotación de aquella actividad económica colisionaba con las disposiciones de tal clase por las que se regía la comunidad vecinal, lo que se argumentó debidamente en cada una de ellas para obtener dicha conclusión. Ahora bien, en el caso que ahora nos ocupa, no existe una previsión de tal clase, como resulta de las normas comunitarias transcritas en la sentencia de la audiencia, en las que las prohibiciones se refieren a consultorios y clínicas de enfermedades infecto contagiosas y a fines ilegales; instalar motores o maquinarias que no sean los usuales para los servicios del hogar, actividades inmorales, incómodas o insalubres, descartadas por las sentencias de ambas instancias, u ocupar, aunque sea temporalmente, los elementos comunes.

Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de febrero de 2025 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).

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PRIMERO.- Antecedentes relevantes

A los efectos decisorios del presente recurso de casación partimos de los antecedentes relevantes siguientes:

1.º- Objeto del proceso

Es objeto del presente proceso la demanda que es interpuesta por la Comunidad de Propietarios del edificio, sito en la DIRECCION000 de Madrid, frente a los copropietarios del piso DIRECCION001) del referido inmueble, que lo destinan a alojamiento turístico. La comunidad vecinal entiende que dicha actividad se encuentra prohibida por los estatutos y que, además, constituye una actividad molesta e incómoda, que altera la convivencia, por lo que debe ser prohibida en aplicación del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH).

2.º- Las actuaciones en primera instancia

El conocimiento de la demanda correspondió al Juzgado de Primera Instancia número 52 de Madrid, que la tramitó por el cauce de juicio ordinario 860/2019. Seguido el procedimiento por todos sus trámites, con oposición expresa de la parte demandada, se dictó sentencia desestimatoria de la demanda.

El juzgado entendió, en síntesis, que la actividad desarrollada por los demandados no era contraria a los estatutos comunitarios, y citó la jurisprudencia del Tribunal Supremo en apoyo de tal decisión. Entre otras, la sentencia de 24 de octubre de 2011, que declaró en su fallo que: «[s]e reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa», y que la actividad desempeñada por los demandados no se encuentra prohibida en los estatutos de la comunidad de propietarios demandante.

Igualmente, tras el análisis de la prueba practicada, concluyó que no se probó una utilización anormal de las instalaciones comunitarias por los usuarios del piso DIRECCION001 del inmueble litigioso, y que, por lo tanto, no cabe entender que la explotación de la actividad de alquiler turístico llevada a efecto por los demandados suponga transgresión de lo dispuesto en el artículo 7 de la LPH, de manera que constituya una actividad molesta o incómoda.

Propiedad horizontal. Interpretación del art. 17.12 LPH. La legitimidad de las prohibiciones de uso de los elementos privativos en el régimen de la propiedad horizontal y su conformidad con la Constitución. El art. 17.12 LPH permite la prohibición de la actividad de alquileres turísticos si el acuerdo se adopta por la doble mayoría de tres quintos.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 3 de octubre de 2024 (D. PEDRO JOSE VELA TORRES).

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PRIMERO.- Resumen de antecedentes 1.- El 20 de abril de 2020, la comunidad de propietarios en propiedad horizontal del DIRECCION000 de Madrid, adoptó un acuerdo por el que se prohibía el ejercicio de actividad de apartamentos o alquileres turísticos. El acuerdo se adoptó por una mayoría de propietarios que superaba los tres quintos (de propietarios y de participación), pero no por unanimidad (hubo un voto en contra y una abstención). El propio acuerdo indicaba que: «Al necesitar una mayoría cualificada, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretariado de la comunidad en el plazo de 30 días naturales. Por lo que junto con este Acta se enviará a los propietarios una remisión de voto». El 4 de febrero de 2020, se remitió el acta de la junta a todos los propietarios, sin que en el plazo de treinta días naturales se hubiera manifestado ninguna discrepancia, por lo que quedó aprobado el acuerdo. 2.- La compañía mercantil Delsa Patrimonial Management Group S.L. (en lo sucesivo, Delsa), propietaria de una vivienda en la citada comunidad, presentó una demanda en la que solicitó la nulidad de dicho acuerdo por no haberse adoptado por unanimidad. 3.- Previa oposición de la parte demandada, la sentencia de primera instancia desestimó la demanda. En lo que ahora interesa, consideró que cuando el art. 17.12 LPH, introducido por el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, que entró en vigor el 6 de marzo siguiente, permite limitar la actividad de pisos turísticos incluye la posibilidad de prohibirla, por lo que bastaba con la doble mayoría de 3/5 prevista en el propio precepto. 4.- El recurso de apelación de la demandante fue estimado por la Audiencia Provincial. En lo que ahora resulta de interés, argumentó que la actividad de alquiler de pisos turísticos puede ser limitada o condicionada, conforme a los propios términos del art. 17.12 LPH, pero no prohibida totalmente, por lo que el acuerdo de Junta es nulo. Como consecuencia de lo cual, revocó la sentencia de primera instancia y desestimó la demanda. 5.- La comunidad de propietarios interpuso un recurso de casación.

SEGUNDO.- Único motivo de casación. Planteamiento. Admisibilidad 1.- El único motivo de casación denuncia la infracción del art 17.12 LPH, introducido por el Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de marzo, que entró en vigor el 6 de marzo siguiente, en relación con las reglas de interpretación contenidas en el art. 3.1 del Código Civil. 2.- En el desarrollo del motivo, la comunidad recurrente alega, resumidamente, que el mencionado precepto permite la prohibición de la actividad de alquiler turístico, puesto que las facultades de limitación y condicionamiento incluyen la prohibición. Para justificar el interés casacional cita resoluciones contradictorias de las Audiencias Provinciales; a favor de su interpretación las sentencias de las Audiencias Provinciales de Segovia 129/2020, de 21 de abril, Granada 224/2022, de 25 de marzo, y Asturias 13/2021, de 18 de enero y 175/2022 de 28 de abril; y en contra las sentencias de las Audiencias Provinciales de Córdoba 690/2022, de 12 de julio, y Madrid 361/2022, de 6 de julio. 3 .- Al oponerse al recurso de casación la parte recurrida alegó que el mismo era inadmisible porque el encabezamiento del motivo no reunía los requisitos de formulación. Sin embargo, ello no es así, porque el encabezamiento es suficiente para identificar el problema sustantivo suscitado -la interpretación del art. 17.12 LPH-, lo que, por lo demás, presenta un interés casacional notorio, habida cuenta las interpretaciones divergentes que están haciendo las Audiencias Provinciales.