Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de septiembre de 2009 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).
SEGUNDO.- Antes de entrar en la consideración de los motivos que se contienen en el recurso, se han de precisar los razonamientos a través de los cuales la Audiencia Provincial justifica la estimación del recurso de apelación y el acogimiento de la demanda formulada por el actor don Estanislao, que son los siguientes: a) Tratándose de una promesa de venta, el artículo 1451 del Código Civil establece que la promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato, y dado que se había determinado exactamente la cosa objeto de la venta, el precio y los plazos en los que había de satisfacerse "la única posibilidad que tenían los vendedores u oferentes de la venta de la finca para negarse al cumplimiento es, de acuerdo con el párrafo segundo del citado artículo, la imposibilidad del cumplimiento de la obligación asumida"; y b) Se ha de rechazar la tesis de que el contrato quedó resuelto por la voluntad tácita de las partes por razón de que, llegado el plazo fijado en el contrato, el demandante no hubiera requerido su cumplimiento, ya que en el compromiso de venta no se estipuló que por falta de pago del precio en el plazo convenido quedaría resuelto el contrato (artículo 1504 del Código Civil) y, por otro lado, tampoco llegó a hacerse requerimiento alguno por el vendedor para resolver el contrato por falta de pago antes del requerimiento efectuado por el comprador para su efectividad; y lo que se establece en el precontrato es que la entrega inicial de parte del precio se haría en el momento de la firma de la escritura coincidiendo con la entrega de la cosa vendida como establece el artículo 1500 del Código Civil. Hasta aquí, los razonamientos de la sentencia impugnada para estimar el recurso de apelación.
TERCERO.- El artículo 1451 del Código Civil en cuanto dispone en su párrafo primero que «la promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato» comprende, por un lado, la promesa bilateral de comprar y vender, que constituye un contrato preliminar o precontrato cuya finalidad es vincular a ambas partes respecto de la celebración definitiva de un contrato de compraventa, con plena conformidad en la cosa y en el precio, perfeccionándolo en un momento posterior, de modo que los contratantes pueden reclamarse recíprocamente que dicha perfección tenga lugar si ello resultara jurídicamente posible, pues la consumación de la promesa se produce cuando se perfecciona el contrato proyectado; habiendo señalado la doctrina que, aun tratándose de una promesa bilateral, ha de considerarse que existe una promesa de compra por una parte y de venta por otra, por lo que normalmente se ejercitará una u otra promesa u opción de compra o de venta. Pero también se comprenden en dicha norma la promesa unilateral de vender o de comprar, en cuya virtud es uno solo de los futuros contratantes el que, adelantando en firme su consentimiento para la celebración del contrato queda pendiente, en las condiciones pactadas, de que la otra parte decida sobre su definitiva perfección. Esta es la situación que se plantea en el presente litigio, pues fue únicamente don Ruperto quien por sí, y además en representación de las personas por las que actuaba, suscribió unilateralmente el documento de promesa de venta de fecha 3 de marzo de 2003, que entregó al futuro comprador don Luis Antonio, sin que este último suscribiera el citado documento ni contrajera obligación firme de compra.
Se trata en tal caso de una opción de compra concedida por el vendedor al comprador que se halla sujeta a su ejercicio en un determinado plazo. Así, asimilan la promesa unilateral de vender a la opción de compra las sentencias de esta Sala de 7 noviembre 1995 y 17 octubre 1997, precisando la más reciente de 9 febrero 2009 que «la opción de compra constituye esencialmente un precontrato o promesa unilateral de contrato por parte del vendedor de modo que es el optante el que adquiere únicamente la facultad de decidir sobre la exigencia de cumplimiento de la venta proyectada y es ese consentimiento del optante el decisivo para que el contrato quede perfeccionado, si bien sujeto al plazo de ejercicio pactado de modo que, transcurrido el referido plazo, la opción queda extinguida y el comprador pierde su derecho... ».
Así ha ocurrido en el presente caso en que la opción concedida caducó en la fecha fijada del 30 de abril de 2003 sin que quien podía decidir si se constituía en comprador, don Luis Antonio, ejerciera el derecho concedido, por lo cual la pretensión de su ejercicio posterior por parte de su cesionario -el hoy actor don Estanislao - había de fracasar ante la negativa del concedente, pues tal pretensión se produjo en fecha 4 de agosto de 2003 cuando la promesa de venta ya no estaba vigente.
La sentencia de 2 julio 2008 se expresa en los siguientes términos: «Como recuerda la sentencia de 16 octubre 1997, en el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente que se perfeccione o no (SS. 16 abril 1979; 4 abril y 9 octubre 1987; 24 octubre 1990; 24 enero, 28 octubre y 23 diciembre 1991 y 13 noviembre 1992) pues constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo sus elementos principales: la concesión a éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima».
En definitiva, el derecho concedido al optante caducó sin que llegara a ser ejercitado y en consecuencia se extinguió a todos los efectos (sentencias de 11 octubre 2002, 5 junio y 7 octubre 2003, y 5 julio 2006, entre las más recientes).
CUARTO.- De lo hasta ahora razonado se desprende la necesaria estimación del primero de los motivos del recurso que denuncia la vulneración de lo establecido en el artículo 1504 del Código Civil, el cual sirvió a la Audiencia para justificar la subsistencia de una supuesta obligación de ambas partes a llevar a cabo la perfección del contrato. Dicha norma resulta de aplicación a las compraventas de bienes inmuebles ya perfeccionadas, pero no a la promesa unilateral de venta o derecho de opción en que dicha perfección queda pendiente de la decisión del comprador expresada en un plazo determinado, por lo que no existe en tal caso compraventa ni obligación alguna de pago del precio pactado hasta que dicha perfección se produzca y, en definitiva, no opera la previsión excepcional de dicha norma en el sentido de permitir al comprador pagar el precio -en las compraventas de bienes inmuebles- aún después de expirado el término fijado para ello mientras no haya sido requerido de resolución por el vendedor.
En consecuencia, estimado el motivo, se hace innecesario el examen de los restantes y procede casar la sentencia recurrida, asumiendo esta Sala la instancia para, por lo ya razonado, desestimar la demanda tal como resolvió la juzgadora de primera instancia cuya sentencia ha de ser confirmada.
[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia (TS)]
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