Civil - Contratos. Arrendamientos Urbanos. Actualización de la renta.

Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de septiembre de 2010 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

CUARTO.- La actualización de la renta según la Disposición Transitoria Segunda, apartado D) 11 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos.

Dicha norma establece la facultad del arrendador de proceder a actualizar la renta correspondiente a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, previo requerimiento al arrendatario, en consonancia con lo expresado en la Exposición de Motivos de la Ley, según la cual « en cuanto al régimen de rentas, la ley opta por intentar desbloquear la situación de las rentas congeladas. Para ello, se establece un sistema de revisión aplicable a todos los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, que pretende recuperar las variaciones no repercutidas de la inflación desde la fecha de celebración del contrato o desde la última revisión legal, según proceda. Esta revisión no se produce de manera inmediata sino gradual, incrementándose el número de años en que se produce la revisión total en función inversa de la renta del arrendatario, posibilitando a los arrendatarios de menor nivel económico que adapten sus economías a la nueva realidad ».

El requerimiento podrá ser realizado por el arrendador en la fecha en que, a partir de la entrada en vigor de la ley, se cumpla una anualidad de vigencia del contrato, de modo que dicha actualización -si procediere- se realizará paulatinamente en un plazo de cinco o de diez años según la cuantía de los ingresos de las personas que habitan en la vivienda.

No obstante, no habrá lugar a la actualización (regla 6ª) si el inquilino se opone a ella comunicándolo fehacientemente al arrendador dentro de los treinta días naturales siguientes a la fecha del requerimiento -supuesto en que se aplicará a la renta anterior el incremento que proceda por aplicación del IPC y, como contrapartida, el contrato quedará extinguido en un plazo de ocho años-; y tampoco habrá lugar a la actualización (regla 7ª) cuando la suma de los ingresos del arrendatario y de todas las personas que convivan con él habitualmente no rebase determinados índices establecidos en relación con el salario mínimo interprofesional. A estos efectos, los "ingresos" a tener en cuenta serán la totalidad de los obtenidos durante el ejercicio impositivo anterior a aquél en que se promueva por el arrendador la actualización de la renta, estableciendo la ley en este sentido que «en defecto de acreditación por el arrendatario de los ingresos percibidos por el conjunto de las personas que convivan en la vivienda arrendada, se presumirá que procede la actualización pretendida».

Resulta así que la regla general es la procedencia de la actualización siempre que el arrendatario pretenda seguir gozando del beneficio de la prórroga forzosa por más tiempo del correspondiente al citado plazo de ocho años, siendo excepción a dicha regla el supuesto de que la situación económica del arrendatario y de las personas que con él convivan determine lo contrario, lo que exigirá no sólo la existencia de tal situación objetiva sino, además, que se acredite la misma ante el arrendador en referencia a los ingresos totales correspondientes al ejercicio fiscal anterior a la fecha del requerimiento.

No habiéndose realizado inicialmente, en el caso ahora enjuiciado, dicha acreditación por el arrendatario que, pese a manifestar su desacuerdo, satisfizo durante el primer año la actualización en el porcentaje que resultaba aplicable a esa primera anualidad - que arrojaba un resultado de 68,08 euros mensuales- pretende dicho arrendatario -ahora recurrente- impedir que dicha actualización, ya iniciada, continúe hasta completarse en la cantidad total prevista por la ley para, contrariamente, continuar pagando la cantidad actualizada pero limitada al porcentaje de esa primera anualidad, según la interpretación que considera más adecuada en relación con la norma contenida en la citada Disposición Transitoria.

QUINTO.- Dicha interpretación, que ampara la parte recurrente en algunas sentencias de Audiencias Provinciales como las de Las Palmas de 19 de febrero de 1999 y Navarra de 4 de mayo de 1998, que, en beneficio del arrendatario, entienden que el desarrollo del proceso actualizador puede quedar condicionado por el hecho de que, una vez iniciado, varíen las condiciones económicas de quienes conviven en la vivienda arrendada hasta el punto de quedar por bajo de los índices legales, se contrapone a la de otras Audiencias, como la de Barcelona, que consideran como proceso único el de actualización, siendo esta última la que mejor se ajusta a la letra y a la finalidad de la ley.

Efectivamente, ha de optarse por la segunda opción jurisprudencial ya que el legislador no ha previsto -como podía haber hecho- el que fueran varias y sucesivas las actualizaciones de modo que pudieran quedar interrumpidas por un descenso en los ingresos de las personas que habitaran la vivienda arrendada, como también pudo prever contrariamente -y no lo hizo- que una inicial improcedencia de la actualización por escasez de ingresos de tales personas pudiera dar paso a la actualización en un momento posterior en que tales condiciones fueran más beneficiosas. Ni una ni otra posibilidad fue acogida por el legislador que, por el contrario, fijó un momento inicial en el cual el arrendador había de ejercitar su derecho a obtener la actualización de modo que las condiciones económicas determinantes serían las correspondientes al año anterior marcando inexorable e invariablemente la procedencia o improcedencia de la total actualización, sin perjuicio de que la misma -en beneficio del arrendatario- hubiera de llevarse a cabo en un número determinado de años -cinco o diez- según las circunstancias.

En consecuencia, los dos primeros motivos del recurso han de ser rechazados.

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia (TS)]