Civil – Contratos. Compraventa de viviendas. Ineficacia y nulidad de las cláusulas contenidas en los contratos por las que se renuncia a futuras reclamaciones por deficiencias.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 9ª) de 30 de noviembre de 2011 (D. JOSE ZARZUELO DESCALZO).

Segundo.- (...) Carece igualmente de sustento la alegada falta de acción, en base a la renuncia a reclamar que consigna en las escrituras de adquisición de las viviendas, puesto que, sin necesidad de abundar en la nulidad de esa renuncia a futuras reclamaciones por deficiencias y en consideración a la condición de consumidores y usuarios de los adquirentes, resulta correcta la apreciación judicial acerca de que la expresada renuncia individual no puede hacerse valer en perjuicio de tercero, en este caso la Comunidad de Propietarios, pues como indica la Sentencia del T.S. de 15 de octubre de l.986 "La renuncia abdicativa, que supone un acto jurídico unilateral, con pérdida del derecho (el renunciado), no puede estimarse válida cuando dicho derecho nace de un negocio jurídico bilateral, afectando, por ello a derechos ajenos a los propios del renunciante, pues las obligaciones que nacen de los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes contratante y deben cumplirse a tenor de los mismos (artículos 109l y 1255 del Código Civil), por lo que la renuncia únicamente es válida cuando no perjudique a Tercero" y trasladada esta doctrina al ámbito del régimen de la Propiedad Horizontal se acentúa, como expone la Sentencia del T.S. de 17 de abril de 1990, en la que se declaró ineficaz la renuncia a las partes comunes de una Urbanización, por cuanto produciría perjuicios para terceros, los demás integrantes de dicha Urbanización, que verían incrementadas sus cuotas (su obligación) con relación a los elementos comunes afectados por la renuncia; la R.D.G.R. de 2-2-1960, lo expresa claramente:"En los casos de coparticipación de dos o más personas en un mismo derecho, la renuncia abdicativa no provoca la extinción sino el acrecimiento a los demás Titulares de la proporción renunciada".

En fin, resumiendo, la renuncia a posiciones (o situaciones) jurídicas que llevan en sí derechos y obligaciones no es eficaz, al entrañar una liberación de cargas que repercute sobre otros. Lo expuesto refiere la necesidad, para que la renuncia abdicativa sea viable, de un acuerdo unánime de la Junta de Propietarios (artículo 17.lª de la L.P.H.), órgano de expresión de la Comunidad, pues con ella se alteran las reglas que constituyen su Título y no bastaría la mera suma de las renuncias individuales, pues se necesita una declaración de voluntad dispositiva de todos los propietarios sujetos al régimen tratado derivado de la L.P.H., en el que se han de compaginar los derechos singulares y exclusivos de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de un aprovechamiento independiente, con los derechos e intereses de una pluralidad de propietarios y servicios comunes (artículo 3.l a) y b) de la L.P.H.); elementos comunes necesarios para un adecuado uso y disfrute de la Comunidad entre propietarios (artículo 396 del Código Civil; Sentencias del T.S. de 21-02-1963 y de 23-12-1982).