Civil – Contratos. Compraventa de viviendas. La resolución de los contratos de compraventa en razón a la situación urbanística del bien objeto de aquél, que no se refleja en el propio contrato, está condicionada a la posibilidad de ser conocida por el comprador y disponer de facilidades de consultar en el registro correspondiente dicha circunstancia por los medios establecidos.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 13ª) de 25 de octubre de 2011 (D. MODESTO DE BUSTOS GOMEZ-RICO).

CUARTO.- Para que surja el derecho de resolver el contrato al amparo del artículo 1124 del Código Civil, que es el que se invoca en la demanda, es preciso que el incumplimiento que se imputa a la otra parte contratante (aquí el vendedor) sea grave, esencial y de trascendencia tal que quiebre la finalidad económica del contrato e impida la satisfacción de las expectativas o aspiraciones de quien lo aduce - sentencias del Tribunal Supremo de 15 de octubre de 2002, 11 de abril de 2003, 4 de junio de 2007, 12 de febrero y 2 de julio de 2008, entre otras muchas-.

En el presente caso, en que la vendedora estuvo asesorada por una empresa cualificada en la intermediación inmobiliaria y otra de financiación para la obtención de los medios económicos necesarios para pagar el precio al vendedor, no puede calificarse de incumplimiento grave del contrato por el demandado vendedor, D. Hernan, el hecho de que no indicara en la escritura de compraventa ni, por tanto, informara a la compradora demandante de que la vivienda objeto del contrato se encontrara fuera de ordenación conforme a las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, de lo que tampoco hay constancia cierta que fuera conocido por éste; y ello por las siguientes razones: Doña Sagrario, quien sin obstáculo alguno efectuó una consulta urbanística al organismo municipal competente y tuvo conocimiento de que la vivienda estaba fuera de ordenación cuando en el año 2008 tomó la decisión de venderla por las dificultades económicas que atravesaba y por estar una persona interesada en su adquisición, igualmente dispuso de la misma posibilidad de pedir tal información cuando tomó la decisión de comprarla y, sin embargo, no hizo uso de ella.

No se acredita el perjuicio o gravamen, ya que como se ha probado no incide acción expropiatoria alguna sobre el inmueble sito en el PASEO000, nº NUM000, sin que exista obstáculo alguno para su habitabilidad y ocupación; pero es que de iniciarse, lo que no se ofrece como probable, un expediente expropiatorio no haría peligrar la contraprestación económica ni el sinalagma del contrato, pues de consumarse aquél la propietaria percibiría el justiprecio correspondiente, cuya fijación está tutelada legalmente. En suma, no desaparecería la finalidad económica del contrato.

La jurisprudencia más reciente subordina las pretensiones resolutorias de los contratos de compraventa en razón a la situación urbanística del bien objeto de aquél, que no se refleja en el propio contrato, a la posibilidad de ser conocida por el comprador y disponer de facilidades de consultar en el registro correspondiente dicha circunstancia por los medios establecidos. En otros términos, silainformacion urbanística está al alcance de cualquier interesado, no puede imponerse al vendedor un especial deber de información cuyo contenido sea coincidente con lo que puede obtenerse mediante la consulta de los Registros y las oficinas públicas, pues siendo común la exigencia de la buena fe a las dos partes contratantes, no puede imponerse un comportamiento diligente sólo a una cuando la otra se halla en la misma situación de disponibilidad respecto a la información que se aduce omitida, convirtiéndola en causa de resolución del contrato.

La sentencia del Tribunal Supremo de 8 de noviembre de 2007, recoge lo ya argumentado en la anterior de 17 de noviembre de 2006, que se cita en la resolución apelada, en el sentido de que "la información urbanística está al alcance de cualquier interesado, como consecuencia del carácter público del planeamiento y, siendo ello así, no puede decirse que la buena fe que impone deberes de comportamiento honesto y leal en los tratos, y que ha de exigirse en el ejercicio de toda suerte de derechos  (artículos 1258 y 7.1 del Código Civil) imponga un especial deber de información en los vendedores respecto de extremos cuyo conocimiento puede fácilmente obtenerse mediante una consulta, que implica una mínima diligencia por parte de quien se propone adquirir una finca".

Diligencia informativa que en el caso que resuelve, como en el que ahora enjuiciamos, sí observó la parte compradora con posterioridad a la perfección del contrato, conociendo entonces lo que pudo conocer antes.