Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Impugnación de acuerdo de la Junta de Propietarios por falta de la unanimidad exigida legalmente. Caducidad de la acción. Distinción entre acuerdos nulos y anulables.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 9ª) de 24 de noviembre de 2011 (D. JUAN ANGEL MORENO GARCIA).

Segundo. Teniendo en cuenta que en la sentencia apelada en su fundamento de derecho quinto in fine alude que las obras llevadas a cabo por Bankinter, Cajamadrid y la Comunidad de Propietarios de la Calle DIRECCION000, fueron autorizadas por acuerdo adoptado por la Comunidad de propietarios, y que la ahora apelante no impugnó dichos acuerdos en plazo, debiendo entenderse firme dichos acuerdos y plenamente eficaces, debe resolverse en primer lugar sobre dicha cuestión, aunque se aluda a este tema en el segundo motivo del recurso de apelación, en la medida que si es estima que tales obras fueron ejecutadas con el acuerdo de la comunidad de propietarios, y que dicho acuerdo no ha sido impugnado en plazo por la parte ahora apelante, por haber caducado la acción de impugnación de acuerdo con los plazos de caducidad que establece el artículo 18 de la ley  de propiedad horizontal, tales acuerdos al haber devenido firmes hacen ineficaz la acción ejercitada, acción que se limita a reclamar la restitución de la fachada del edificio a su estado anterior a las obras, pero sin que se impugnen los presuntos acuerdos que autorizaron tales obras.

En orden a la impugnación de los acuerdos adoptados por la Comunidad de propietarios es doctrina legal recogida entre otras en las STS de 29 de octubre de 2010 y 17 de noviembre de 2009 que la jurisprudencia del Tribunal Supremo viene señalando como doctrina más asentada que los acuerdos así adoptados serían meramente anulables, y por tanto convalidados por su ratificación ulterior y por la falta de impugnación de los mismos en el plazo legalmente determinado, propugnando dicha doctrina jurisprudencial, un criterio flexible en armonía con las directrices de la Ley de Propiedad Horizontal entre ellas el logro de una convivencia normal y pacífica presidida por la idea de justicia y la atención a las necesidades de la colectividad".

En este sentido la STS de 18 de abril de 2007: "La doctrina jurisprudencial que, con alguna excepción, cita la sentencia de la Audiencia, explican las diferencias entre nulidad y anulabilidad, sujeta a caducidad, y recuerdan que la jurisprudencia posterior a las sentencias que se invocan en el recurso, se definió claramente por considerar meramente anulables los acuerdos que entrañasen infracción de algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la respectiva Comunidad, quedando reservada la más grave calificación de nulidad radical o absoluta solamente para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de Ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3º del artículo 6 del Código Civil. Antes al contrario el criterio sostenido, no sólo es el correcto, sino el mismo que se mantiene tras la redacción dada por Ley 8/1999, de 6 de abril, en el sentido de someter la impugnación de acuerdos contrarios a la Ley o a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios a las reglas contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal, con un plazo más amplio y el añadido de nuevos supuestos de impugnación y el abandono de la exigencia de la unanimidad para determinados acuerdos".

De las pruebas practicadas en los presentes autos, en especial de la copia del acta de la juntas de propietarios de fecha 4 de diciembre de 2001 y de 23 de julio de 2002, folios 360 a 365, ha quedado acreditado que en la primera junta, en la que estuvo presente la ahora apelante, se trato el tema de las obras que se estaban ejecutando tanto por Cajamadrid, como por BANKINTER, haciendo constar en dicha acta que tras un amplio debate, se acordó por mayoría, con la oposición de la parte apelante, que dicha obra favorece a la comunidad, al evitar con el cerramiento la posibilidad de que pernocten en el retranqueo vagabundos, recogiendo en dicha acta el acuerdo de autorizar a Cajamadrid a llevar a cabo las obras del cerramiento del retranqueo de la fachada. Por su parte en la junta de fecha 25 de julio de 2002, en el punto primero del orden del día bajo el titulo de propuesta y detalle de las obras en la sucursal de Caja de Madrid, adoptó el acuerdo de no oponerse a la realización de las obras propuestas por Caja de Madrid, que fue aprobado por todos los presentes excepto por la parte ahora apelante. Mientras que la demanda interpuesta lo fue en fecha 30 de julio de 2003.

Teniendo en cuenta que existe un acuerdo de la Comunidad de propietarios que pudieran estar afectados por el vicio de falta de unanimidad, tal acuerdo ha de considerarse anulable y no nulo de pleno derecho, por ser un acuerdo que, aun afectando a lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, se ha adoptado con contravención de lo regulado en el artículo 18.1,a), que establece que los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios. Es decir, con infracción del régimen de propiedad horizontal y de su Ley Reguladora, para el cual la propia Ley ha establecido que es susceptible de sanación por efecto de la caducidad de la acción, si es que ésta no se ejercita dentro del año, artículo 18, conforme a la redacción dada por el artículo 14 de Ley 8/1999, de 6 abril, de modificación de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.

En el presente caso ha de entenderse caducada la acción por haber trascurrido el plazo de caducidad de un año, dado que el acuerdo autorizando las obras se adopto en la junta de la Comunidad de propietarios de 4 de diciembre de 2001, y la demanda no se interpuso hasta el día 30 de junio de 2003.