Civil – D. Reales – D. Registral. Acción declarativa de dominio. Prescripción adquisitiva. Usucapión. Doble inmatriculación.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 21ª) de 26 de julio de 2012 (D. JOSE LUIS RODRIGUEZ GRECIANO).

CUARTO.- Es procedente de una vez entrar a analizar el contenido del procedimiento. El juicio ordinario se entabla a través de la correspondiente acción declarativa de dominio. Como es bien sabido existen dos acciones que amparan o tutelan principalmente el derecho de propiedad, esto es, la acción reivindicatoria, que es aquella que se da como protección del dominio frente a una privación o detentación posesoria de la cosa por persona distinta de su titular, y que va encaminada fundamentalmente a la recuperación de la posesión a favor de aquél, y la acción declarativa, que tiene únicamente como finalidad la de obtener la declaración que el actor es propietario de la cosa, acallando a la parte contraria que lo discute. Requiriendo para que pueda prosperar prueba cumplida por parte del actor del título de dominio de la cosa que reclama, la identificación de la misma y, además, la negación o falta de reconocimiento del título controvertido de dominio por parte del demandado. El título, en cuanto requisito cuya existencia resulta indispensable para el éxito de la acción, equivale a la justificación de la adquisición de la cosa que se reclama de manera que, no tiene porqué identificarse necesariamente con la constancia documental del hecho generador del dominio sino que equivale a la prueba de la propiedad sobre la cosa en virtud de causa idónea para dar nacimiento a la relación en que el derecho real consiste.

Añadiendo que el dominio puede sustentarse en título o alternativamente en la denominada prescripción adquisitiva, que consiste en la posesión de las cosas en concepto de dueño en forma pública, pacífica e ininterrumpida durante el tiempo determinado por la ley, que puede ser ordinaria o extraordinaria, según concurra en el usucapiente justo título, que conforme el artículo 1952 del CC, es aquél que legalmente basta para transferir el derecho real o dominio de cuya prescripción se trata. Así, por justo título ha de entenderse el acto o negocio jurídico que justifica y legitima la posesión en concepto de dueño, porque legalmente puede determinar la adquisición, lo que supone, en definitiva, que el título tenga en sí mismo virtualidad suficiente de acuerdo con el tipo legislativo o innominado a que responda para dar lugar, con arreglo a la previsión operativa que respecto del mismo hacen las leyes, a una transferencia cuyo efecto, en cambio, no podrá producir un acto cuyo tipo negocial fuese institucionalmente inadecuado para conllevar dicha consecuencia. Y ello aunque sea ineficaz para ello, ora por provenir de un no titular, ora por adolecer de algún defecto originario que trate de purgarse por medio de la usucapión. En este sentido la prescripción adquisitiva ordinaria vendría a ser un mecanismo de subsanación del vicio originario en la facultad de disponer del transmitente que opera sobre el presupuesto de un justo título que, como señala el artículo 1953 del CC ha de ser verdadero, no simulado, y válido. De otro lado el artículo 1959 del CC, regula la denominada prescripción extraordinaria del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles que únicamente requiere la posesión, en concepto de dueño, ininterrumpida durante 30 años sin necesidad de justo título ni de buena fe. Tanto una como otra modalidad de usucapión pueden repercutir en los actos o derechos inscritos en el Registro de la Propiedad en la medida que eventualmente podrían determinar una inexactitud registral derivada de la adquisición del derecho por persona distinta a aquél que aparece como titular registral. Por ello las normas jurídicas civiles puras contenidas en el CC vienen complementadas por su correspondencia en la legislación hipotecaria (35 y 36 LH), que, al respecto de la prescripción adquisitiva, en contra del titular registral, vienen a limitar los efectos perjudiciales de la figura en relación con aquél que reúna los requisitos del artículo 34 de la LH y sea considerado como tercero hipotecario. En cualquier caso, debe tenerse en cuenta que tratándose de usucapión frente al titular registral las normas específicas contenidas en los artículos 35 y 36 de la LH, no suponen que deje de quedar encomendada a los preceptos del CC la materia concerniente a los requisitos intrínsecos de la prescripción adquisitiva del dominio y demás derechos Reales, materia propia del Derecho Civil puro y ajean a la del Derecho Hipotecario, al que únicamente interesan los requisitos específicos que han de concurrir para que la usucapión producida al margen del Registro de la Propiedad pueda prevalecer frente a los adquirentes normalmente protegidos por la fe pública registral.

En cualquier caso, ambas modalidades de prescripción requieren la posesión de la cosa, que ha de ser pública, pacífica, no interrumpida y en concepto de dueño, ya que tan solo la posesión en concepto de dueño, puede servir para la adquisición del dominio. No basta para configurar la posesión en concepto de dueño, la mera tenencia de la cosa, pues ésta ha de venir unida a la intención de haber la cosa como propia sin actuar a espaldas del verdadero dueño, de suerte que el poseedor por mera tolerancia o por título personal que reconoce el dominio de otra persona no puede adquirir por prescripción aunque quiera dejar de poseer en ese concepto y hacerlo en calidad de dueño. En este sentido, el artículo 436 del CC, establece la presunción iuris tantum de que el poseedor continúa la posesión en el mismo concepto en que la adquirió mientras no se pruebe lo contrario, por lo que la inversión o intervención del concepto posesorio ha de aparecer suficientemente acreditado y basarse en actos inequívocos, con clara manifestación externa en el tráfico.

En el suplico de la demanda se solicitaba la declaración de propiedad de los actores de la finca sita en CALLE000 NUM005 - NUM006 de Arganda, inscrita como finca NUM007 y también la NUM000. Bien por entender que es propiedad suya en virtud de título legítimo de compraventa o por prescripción. Y se declare, por razón de la doble inmatriculación, la finca NUM000 es la continuación de la finca NUM001. Ostentando mejor derecho los actores que los demandados y condenando a éstos a hacer cesar los actos posesorios que vinieran realizando. Además de una indemnización por daños y perjuicios.

Siendo la contestación única la de Sánchez Clemente Gestión Inmobiliaria SA, además de oponerse a la demanda, formuló reconvención y reclamó que existe una doble inmatriculación en la finca de la CALLE000 NUM005. NUM006, la subsistencia de su inscripción registral bajo el número NUM001, y el mejor derecho de dicha reconviniente sobre la mitad indivisa de dicha finca. Y la nulidad de la inmatriculación registral de la finca NUM000.

En definitiva, ambos entienden que ha existido una doble inmatriculación, entendiendo que la finca inscrita en el Registro de la Propiedad de Arganda del Rey con los números NUM001 y NUM000 es la misma. Y nadie hay que entienda lo contrario. (...)

QUINTO.- Siendo este el elemento esencial del procedimiento, vamos a analizar las cuestiones objeto de debate.

Tal como viene determinado por reiterada doctrina del Tribunal Supremo, entre ellas la sentencia de 3 de junio del 2011, recurso 1360/07, relativa a los casos en que nos encontramos ante una doble inmatriculación, porque una misma finca consta inmatriculada en dos folios diferentes y con distinto número, lo que es el caso, donde la misma finca aparece inscrita en el Registro con los números NUM001 y NUM000, es apreciable una serie de consideraciones. En dicha realidad nos encontramos ante una situación irregular que, como contraria a la exigencia de folio único para cada finca, determina la neutralización de cualquier efecto positivo de la publicidad registral que pudiera derivar de los distintos asistentes. A ello se refiere el artículo 313 del Reglamento Hipotecario que contempla la situación, regula el trámite, pero a falta de acuerdo, simplemente se reserva a los interesados, titulares registrales contradictorios las acciones de que se consideran asistidos sobre declaración del mejor derecho del inmueble. Que podrán ejercitar en el juicio declarativo correspondiente. Este es el proceso que ahora ha de llegar esta Sala en virtud de los recursos formulados por los codemandados.

El criterio que, a falta de una normativa sobre ello, se ha mantenido por la doctrina y jurisprudencia es el de la prevalencia de la inscripción de la finca, cuyo dominio sea de mejor condición conforme al Derecho civil puro, con omisión de las normas de índole hipotecaria contenida en la ley de esa materia, ya que la coexistencia de dos asientos registrales de igual rango y naturaleza, contradictorios e incompatibles entre sí, origina la quiebra de los principios rectores del mecanismo tabular, porque la protección a uno de los titulares supondría para el otro el desconocimiento de los principios básicos de la publicidad, legitimación y prioridad, que son los que en el recurso se consideran infringidos por inaplicación, como expresa la sentencia de 30 de diciembre de 1993, y la de 29 de mayo de 1997, y lo reitera y advierte que cada una de las normas es la de preferente cualidad del título prioritario, utiliza como criterio accesorio el de inmatriculación anterior del título.

Así en STS de 18 de diciembre del 2000, se indica que "la doctrina que ha de seguirse en estos supuestos es de prevalencia de la inscripción de la finca cuyo dominio sea de mejor condición atendido al derecho civil.

Dice, en este sentido, la primera de dichas sentencias que en el campo del derecho civil, son dos los criterios sentados por la doctrina de dicha Sala, A). El de de prevalencia de la hoja registral de la finca cuyo dominio sea de mejor condición atendiendo al Derecho Civil pero, es decir, abstracción de las normas inmobiliarias registrales. B). El de la prevalencia de la hoja registral de finca cuya inmatriculación sea más antigua por ser la primera que acudió al Registro en orden al tiempo. Ahora bien, del examen de dicha doctrina fácilmente se deduce que la regla general la constituye el primero de los criterios jurisprudenciales, y solo para ciertos casos en los que concurran circunstancias cuyos particulares será en los que se puede aplicar el segundo criterio, y esto es así, por lo simple de la cuestión, puesto que de atenernos a este segundo criterio hubiera bastado que el legislador así lo hubiera sancionando y de no hacerlo lo que no cabe pensar es que lo remitiera a un juicio declarativo ordinario, cuando la cuestión estaría resuelta con el mero examen de las hojas registrales.

Y añade la segunda, esta Sala ha declarado con reiteración, que en los supuestos de doble inmatriculación ha de resolverse la pugna conforme al Derecho civil puro, con exclusión u omisión de las normas de índole hipotecaria contenidas en la ley de esa materia, ya que la coexistencia de dos asientos registrales de igual rango y naturaleza, contradictorios e incompatibles entre sí, origina la quiebra de los principios rectores del mecanismo tabular, porque la protección a una de los titulares supondría para el otro el desconocimiento de los mismos principios básicos de publicidad, legitimación y prioridad".

Y así se considera que ese conflicto debe ser resuelto en proceso declarativo ordinario conforme a las normas de derecho civil y no por aquellas de derecho hipotecario, que pudieran serle aplicables, la coexistencia de dos asientos incompatibles entre sí, de igual rango y naturaleza origina la quiebra del sistema tabular. Añadiendo que la prevalencia del mejor derecho en caso de doble inmatriculación no se resuelve por normas hipotecarias, sino por las normas de Derecho civil puro. Aquéllas -las hipotecariasse neutralizan entre sí.

De manera que siguiendo la secuencia temporal descrita en los fundamentos anteriores el derecho de la parte actora es de mejor derecho. En primer lugar, porque la inscripción registral de la finca tiene su origen en 1957, mientras que la de Dª Elvira y por extensión el de la compañía inmobiliaria, la finca fue inscrita en 2004. Porque el título del que parte la actora, es título público de compraventa de fecha de 1924, otorgado por persona perfectamente capacitada para ello y titular de la finca (Dª Teresa madre de una de las codemandadas Dª Elvira). Mientras que el título de la parte demandada reconviniente se remonta al 2004, por razón de título de compraventa otorgado por quien no es propietario de la finca, y no lo es ya desde 1924.

Y siendo dicha circunstancia conocida por los demandados, puesto que en escritura aportada ante el Notario de adjudicación de herencia en favor de Dª Elvira de 1966, no figuraba la finca en cuestión, precisamente porque había sido ya vendida por quien era su propietaria (Teresa), madre de Dª Elvira, en fecha de 1924 a un tercero. Habiendo utilizado la codemandada Dª Elvira, un medio fraudulento para proceder a adicionar, sin más, y sin más derecho ni más título que el de sus propias manifestaciones verbales ante Notario, dicha finca como un derecho hereditario más en su favor, en fecha de 2004, el mismo día, en que dicha finca fue permutada a favor de la compañía inmobiliaria.

Es decir, que en la escritura de adjudicación de herencia de fecha de 4 de agosto de 1966, exhibida por Dª Elvira, y que hacía referencia a los bienes adjudicados a la misma, por herencia de su madre, Dª Teresa, no figuraba la finca discutida, CALLE000 NUM005 - NUM006 de Arganda, precisamente porque su madre, la propietaria de la citada finca, había vendido la misma a un tercero en 1924. Por eso, no figuraba ni podía figurar en su caudal hereditario por aplicación del artículo 659 del CC. Y para lograr el beneficio económico derivado de una permuta, se procedió de común acuerdo entre la inmobiliaria y Dª Elvira, a proceder a otorgar documento público de adición de la herencia, pretendiendo incorporar como derecho hereditario en su favor una finca que no había sido adjudicada en su favor ya en 1966. Precisamente porque no figuraba en el caudal hereditario de la causante. Y por tanto, no podría ser transmitida a sus herederos. Fijando la fecha de esa escritura pública de adición de herencia curiosamente el mismo día de la escritura pública de permuta.

No habiendo sido impugnada la escritura de compraventa a favor de tercero de la finca, ni de sus herederos posteriores, ya desde 1924, fecha en que se vendió. Ni desde 1957, fecha en que apareció inscrita, con los efectos de fe pública registral, a favor de terceros. Y solo en 2004, se procedió a inscribir la misma finca, a favor de la entidad codemandada. Es claro que conforme al historial registral y a la posesión efectiva, bajo el principio de primero en el tiempo, mejor derecho, se da esta prevalencia de la inscripción registral a favor de la parte actora. Conforme a los criterios del Alto Tribunal. A saber:

a). Prevalencia de la hoja registral de la finca cuyo dominio sea de mejor condición atendiendo al derecho civil, abstracción de las normas hipotecarias.

b). El de prevalencia de la hoja registral cuya inmatriculación sea más antigua, por ser la primera que acudió al Registro en orden al tiempo. Por ello, no cabe la alegación, y por tanto, nunca podría ser aplicado, el contenido del artículo 34 de la LH, ya que el principio de la fe pública registral, aspecto de la general presunción de exactitud registral, se puede aplicar a ambos litigantes por igual, y por tanto, queda neutralizado.

En definitiva, es preciso estimar el recurso de la parte actora, entendiendo el mejor derecho al dominio de la totalidad de la finca (inmatriculada doblemente), a favor de los demandantes. Y por los argumentos antes relatados, sin que sea preciso entrar a valorar si concurren o no los requisitos de la prescripción adquisitiva alegada. Simplemente existe ese derecho al dominio de los actores por las razones antes apuntadas. Y teniendo en cuenta que el título de compraventa en que se ampara su dominio que se remonta al 1924, como la inscripción registral constituida en su favor, aluden a la totalidad de la finca NUM001 / NUM000, y no a una mitad indivisa de la misma.