Sentencia del
Tribunal Supremo de 11 de octubre de 2014 (D. Xavier O'callaghan Muñoz).
SEGUNDO .- 1.- Concepto de adquisición de dominio. Son
modos de adquirir el dominio los hechos o negocios jurídicos a los que la ley
atribuye el efecto de producir la adquisición del dominio. A ella se refiere el
artículo 609 del Código civil que, aparte de otros medios que no son del caso,
se adquiere el dominio mediante un título y un modo. Así lo exponen, entre
otras muchas, las sentencias del 23 marzo 2004, 10 mayo 2004, 13 octubre 2004,
5 octubre 2005, 14 junio 2007, 17 noviembre 2008, 13 noviembre 2009, 2
diciembre 2009 .
Esta última es muy elocuente e interesa en el presente
caso al decir, literalmente: "la jurisprudencia de esta Sala mantiene toda
la virtualidad del art. 609 CC exigiendo algo más que la mera aprobación del
remate para la adquisición de la propiedad de la finca subastada por el
rematante o el cesionario del remate. Así, la sentencia de 29 de julio de 1999
(rec. 156/95), citando extensamente la de 1 de septiembre de 1997 y también las
de 16 de julio de 1982 y 10 de diciembre de 1991, declara que "la
consumación venía amparada por el otorgamiento de la escritura pública" y
que tras la reforma de la LEC de 1881 por la Ley 10/92 "la consumación de
la enajenación se produce, conforme al artículo 1514, con la expedición del
testimonio del auto de aprobación del remate y demás requisitos (artículo 1515)";
la sentencia de 4 de abril de 2002 (rec. 3228/96) puntualiza que la subasta
supone una oferta de "venta" (de la finca embargada) que se
perfecciona por la aprobación del remate, operando la escritura pública (en el
sistema procesal entonces vigente) como "traditio" instrumental para
producir la adquisición del dominio; y en fin, la de 4 de octubre de 2006 (rec.
3905/99) reproduce la anterior, añadiendo que "después de la reforma
operada por la Ley 10/1992 el testimonio del auto de aprobación del
remate" conforma la operación del acto procesal enajenatorio. Y la misma
línea se mantuvo incluso en una tercería de dominio por la sentencia de 1 de
septiembre de 1997 (rec. 2423/93) y, años más tarde, en un caso de nulidad de
un procedimiento administrativo de apremio solicitada por quien fue propietario
de la finca embargada, por la sentencia de 11 de febrero de 2003 (rec. 1835/97),
que reprodujo lo ya declarado por la de 4 de abril de 2002." En el caso,
no existe título. El embargo no se refirió a la plaza de garaje número NUM004
sino que explícitamente se concretó a la plaza número NUM008 y a esta última
alcanzó la subasta y el auto de adjudicación. Respecto a aquélla no hay título
de adquisición .
En tiempos pasados se planteó el tema de si la
inscripción en el Registro de la Propiedad ha sustituido al título y modo en la
adquisición del dominio. No es así. El título y modo tienen una órbita de
aplicación distinta: aquellos se refieren a la adquisición y la inscripción
acredita la adquisición ya realizada, adquisición completa en virtud de título
y modo.
Por tanto, lo cierto es que cuando un derecho real sobre
un bien inmueble se inscribe en el Registro de la Propiedad, ya se ha producido
por entero la adquisición; es decir, si le alcanza el ámbito de la teoría del
título y el modo, ya se ha producido tanto el título como el modo. La
inscripción, por tanto, no sustituye o equivale al modo.
2.- Concepto de tercero
* Tercero civil: El tercero hipotecario base de la
protección registral, no es más que el tercero civil, completado con unos
presupuestos que para su protección impone el principio de fe pública
registral. Y el concepto es esencialmente negativo, el tercero es el que no es
parte, al que el Código civil se refiere en numerosas ocasiones (artículos 1091,
1257 y otros, menos generales) conforme a la regla del Derecho romano: res
inter alios acta tertiis neque nocet neque prodest, siendo también la base del
concepto de cosa juzgada en Derecho procesal. También se refiere al tercero,
aún sin utilizar la expresión, el artículo 1473 del Código civil que es
mencionado expresamente en el recurso de casación.
Así, el tercero es el que no es sujeto de la relación
jurídica que se contempla, por estar fuera de ella y no haber participado en su
formación.
* Tercero hipotecario. El tercero adquirente es el sujeto
que subentra en el derecho del transferente, es decir, en la relación jurídica
que es considerada: causahabiente del mismo, bajo el principio nemo plus iuris
in alium transferre potest, quam ipse habet. No son terceros los adquirentes
mortis causa que suceden al titular en sus mismos derechos y obligaciones.
La Ley Hipotecaria de 1861 y las posteriores reformas de
1869 y 1909 definían al tercer hipotecario en estos términos: se considera
tercero a aquél que no haya intervenido en el acto o contrato inscrito. La Ley
Hipotecaria vigente ha suprimido esta definición, que tanta polémica produjo y
responde a la idea de que el ordenamiento tiene que regular y no definir. La
ley hipotecaria vigente contempla al tercero esencialmente en el artículo 34 y
otros, como el 31 y el 36 y de su normativa es claro que el tercero es el
adquirente a título oneroso (por tanto, inter vivos) del titular registral, no
este mismo sino el que es ajeno (tercero) respecto a la relación jurídica que
consta en el Registro de la Propiedad. Ya una antigua sentencia de 31 mayo 1955
contempla el caso de que en una partición se produce el error de comprender dos
fincas que se había vendido una y declara que el comprador era tercero pues no
intervino en las operaciones precedentes en las que se cometió el error.
La entidad demandada no es tercer hipotecario; es el
titular que sí intervino en la subasta y actos subsiguientes, hasta la
inscripción a su favor de algo que no se había subastado.
· Artículo 34 de la Ley Hipotecaria . Este artículo dice
así: "El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho
de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será
mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque
.después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no
consten en el mismo Registro".
Consagra el principio de fe pública registral, que es la
eficacia ofensiva de la inscripción, que alcanza al tercero hipotecario y
requiere varios presupuestos que en el presente caso son discutibles, que son:
· adquisición · de buena fe · tercero hipotecario La adquisición la contempla
la sentencia de esta Sala, tan citada y seguida reiteradamente por otras
muchas, de 5 marzo 2007 pero se refiere a otro caso no ya distinto, sino
opuesto al presente. Dice literalmente en lo que aquí interesa: "la
doctrina sobre el artículo 34 de la Ley Hipotecaria que procede dejar
sentada... este precepto ampara las adquisiciones a no domino precisamente
porque salva el efecto de titularidad o de poder de disposición del
transmitente que, según él Registro aparezca con facultades para trasmitir la
finca." En el presente caso, no se trata de que el embargado trasmitió lo
que no era suyo, sino que NO TRANSMITIO LA PLAZA Nº NUM004, que ni se embargó,
ni se adjudicó, sino simplemente se inscribió por error. Por tanto, no hubo
adquisición que quepa en el artículo 34.
Adquisición de buena fe. La buena fe es un concepto
jurídico. En este campo, la jurisprudencia destaca que no es un estado de
conducta como ocurre en el Derecho de obligación sino de conocimiento:
sentencias de 17 julio de 1999, 23 diciembre 2000, 18 diciembre 2007 . Tiene su
base en hechos que son inamovibles en casación, pero la calificación es
jurídica. Así, la Comunidad de propietarios, codemandada, que se ha allanado a
la demanda, en la acción declarativa, reclamó por impago de las cuotas respecto
a la plaza de garaje número NUM008 y la sociedad demandada alega que ha
adquirido no sólo ésta sino también la número NUM004 . Es claro el error y
sorprendente que no se haya procedido a la nulidad de actuaciones, pero la
entidad codemandada tenía conocimiento que a nada tenía derecho respecto a la
plaza número NUM009 .
Tercero hipotecario. La entidad codemandada no es tercero
hipotecario. El artículo 34 mantiene la adquisición de éste ante el Registro
inexacto al tiempo de adquirir. En el presente caso, no hubo adquisición, ya
que no adquirió por ningún título la discutida plaza número NUM004, ni el
Registro de la Propiedad era inexacto porque la plaza únicamente embargada era
la NUM008, no la NUM004 .
En conclusión: la entidad demandada no adquirió (carece
de título) ni quiso adquirir (sólo se dirigió contra la plaza NUM008 cuyo
propietario no pagaba los gastos de comunidad). No tiene buena fe, pues tenía
conocimiento de que se inscribía una plaza que era ajena a su relación
jurídica. No es tercer hipotecario, porque no es un tercero, es el titular
mismo: no es el adquirente de buena fe ajeno a la relación jurídica, que es el
título -embargo, subasta y adjudicación- de la plaza equivocada.
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