La imposibilidad sobrevenida como causa de extinción de las obligaciones. Extinción de contrato de arrendamiento de local de negocio por enfermedad grave de la arrendataria. Devolución de la fianza.

Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Las Palmas de Gran Canaria de 2 de junio de 2015 (Juan José Cobo Plana).

PRIMERO.- No existe controversia entre las partes en que ambas suscribieron en fecha 1 de agosto de 2014 contrato de arrendamiento de local de negocio. Que la renta pactada fue de 500 euros mensuales el primer año y de 600 euros mensuales los siguientes. Que DOÑA R. prestó una fianza equivalente a tres mensualidades, esto es, 1.800 euros.

Es también un hecho reconocido por ambas partes que el día 26 de agosto de 2014 DOÑA R. comunicó a DON C. y a su esposa que le había sido diagnosticado una enfermedad grave y que por tanto no podía seguir con el arrendamiento.

DOÑA M., la esposa de DON C., reconoció en el acto del juicio que ambos estuvieron totalmente de acuerdo en dar por resuelto el contrato de arrendamiento ante la enfermedad de DOÑA R..

En la cláusula undécima del contrato, que regula la fianza, se dice “la fianza será devuelta a la finalización del contrato, una vez se haya comprobado el estado del local arrendado. … Dicha fianza no será devuelta si no se llega a término el contrato pactado”.

Sentado lo anterior, la cuestión objeto de controversia es si, habiendo llegado las partes a un acuerdo para la resolución del contrato como consecuencia de la enfermedad de DOÑA R., procede o no la devolución de la fianza.

SEGUNDO. Al caso presente le es de aplicación la doctrina sobe la imposibilidad sobrevenida como causa de extinción de las obligaciones.

Sobre dicha doctrina, la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 2013 dice:

TERCERO.- (...) Se ha alegado por la parte recurrente la imposibilidad sobrevenida como causa de extinción en las obligaciones derivadas de su contrato de permuta - artículo 1182 del Código civil - lo cual no puede ser aceptado.

La imposibilidad es la causa de extinción de la obligación, cuando, después de nacida ésta, no es posible legal o materialmente, realizar la prestación, sin que le sea imputable al deudor. Es especialmente significativa la sentencia de 30 abril 2002 que la analiza con detalle con abundante cita de jurisprudencia anterior.

Por su parte, la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2002 que, efectivamente, analiza con detalle la imposibilidad sobrevenida como causa de extinción en las obligaciones, señala:

SEPTIMO.- Los motivos deben ser desestimados porque no concurre la situación fáctico-jurídica de imposibilidad de la prestación que pueda servir de aplicación a los preceptos mencionados, cuyos supuestos normativos responden, el del art. 1272 CC a una imposibilidad existente en el momento de la perfección contractual (fase de formación del contrato) en tanto el del art. 1184 CC a una imposibilidad sobrevenida -con posterioridad a la perfección y antes de estar constituido el deudor en mora- (por todas, Sentencia 10 abril 1956); y cuyos efectos jurídicos son en el primer caso el de la nulidad contractual (art. 1272 en relación con el 1261.2 ambos del CC), y en el segundo el de la liberación de la prestación.

(...)

Esta Sala, en profusa jurisprudencia, ha abordado las cuestiones de mayor interés que suscita la aplicación de los artículos cuya infracción se denuncia en el recurso, y tiene declarado:

1.- La regulación de los arts. 1272 y 1184 (éste se refiere a las obligaciones de hacer aunque la imposibilidad se aplica también, analógicamente, a las obligaciones de dar ex art. 1182, SS. 21 febrero 1991, 29 octubre 1996, 23 junio 1997) recoge una manifestación del principio "ad imposibilia nemo tenetur" (Sentencias 21 enero 1958 y 3 octubre 1959), que aquí se concreta en la regla de que no existe obligación de cosas imposibles ("impossibilium nulla obligatio est": D. 50, 17, 1185), cuya aplicación exige una imposibilidad física o legal, objetiva, absoluta, duradera y no imputable al deudor (Sentencias 15 febrero y 21 marzo 1994, entre otras);

2.- La aplicación debe ser objeto de una interpretación restrictiva y casuística -atendiendo a los "casos y circunstancias"- (Sentencias 10 marzo 1949, 5 mayo 1986 y 13 marzo 1987), pudiendo consistir en una imposibilidad física o material (la Sentencia de 16 de diciembre 1970 se refiere también a la moral, y la de 30 de abril de 1994 a la imposibilidad económica), o legal, que se extiende a toda imposibilidad jurídica, pues abarca tanto la derivada de un texto legal, como de preceptos reglamentarios, mandatos de autoridad competente, u otra causa jurídica, (Sentencias, entre otras, 15 diciembre 1987, 21 noviembre 1958, 3 octubre 1959, 29 octubre 1970, 4 marzo, 11 mayo 1991 y 26 julio 2000);

3.- A la imposibilidad se equipara la dificultad extraordinaria (S. 6 octubre 1994), pero no cabe confundir dificultad con imposibilidad (Sentencias, entre otras, 8 junio 1906, 10 marzo 1949, 6 abril 1979, 5 mayo 1986, 11 noviembre 1987, 12 mayo 1992, 12 marzo 1994 y 20 mayo 1997), ni tampoco cabe medir la imposibilidad con base en el criterio subjetivo del deudor (lo que produciría inseguridad jurídica, según declara la Sentencia 6 octubre 1994), de ahí que se siga un criterio objetivo (Sentencias, entre otras, de 15 y 23 febrero, 12 marzo y 6 octubre 1994);

4.- La imposibilidad ha de ser definitiva, por lo que excluye la temporal o pasajera (S. 13 marzo 1987), -que solo tiene efectos suspensivos (S. 13 junio 1944)-, y la derivada de una situación accidental del deudor (S. 8 junio 1906);

5.- No cabe alegar imposibilidad cuando es posible cumplir mediante la modificación racional del contenido de la prestación de modo que resulte adecuado a la finalidad perseguida (SS. 22 febrero 1979 y 11 noviembre 1987);

6.- Para aplicar la imposibilidad es preciso que no haya culpa del deudor, y no la hay cuando el hecho resulta imprevisible e irresistible (Sentencia 20 marzo 1997). La jurisprudencia la excluye cuando resulta provocada por él (Sentencias 2 enero 1976 y 15 diciembre 1987), o le es imputable (Sentencias 7 abril 1965, 7 octubre 1978, 17 enero y 5 mayo 1986, 15 febrero 1994, 20 mayo 1997), y existe culpa cuando se conoce la causa (Sentencias 15 febrero y 23 marzo 1994, 17 marzo 1997, y 14 diciembre 1998), o se podía conocer (S. 15 febrero 1994), o era previsible (SS. 7 octubre 1978, 15 febrero 1994, 4 noviembre 1999), aunque cabe que un cierto grado de previsibilidad no la excluya (S. 23 febrero 1994). La Sentencia de 17 de marzo de 1997 declara que no es aplicable cuando se conocen las limitaciones urbanística de la finca;

7.- No hay imposibilidad cuando se puede cumplir con un esfuerzo la voluntad del deudor (Sentencias 8 junio 1906, 7 abril 1965, 6 abril 1979, 12 marzo 1994, 20 mayo 1997, entre otras). La Sentencia de 14 de febrero de 1994 se refiere a observar la debida diligencia haciendo lo posible para vencer la imposibilidad y en la Sentencia de 2 de octubre de 1970 se acogió por haberse agotado las posibilidades de cumplimiento; y,

8.- Para estimar la imposibilidad sobrevenida es preciso que el deudor no se halle incurso en morosidad (art. 1182; y S. 23 febrero 1994).

TERCERO.- La doctrina que se acaba de exponer es perfectamente aplicable al caso presente.

Cuando el contrato de arrendamiento se hallaba todavía en su primer mes de vida a DOÑA R. se le diagnostica …. Se trata de una enfermedad muy seria que puede derivar en cáncer.

Entiende este juzgador que nos encontramos ante una circunstancia objetiva, no imputable a la deudora y que conlleva una dificultad extraordinaria de cumplimiento de la obligación dado que resulta tremendamente difícil para una persona a la que le diagnostican un virus del papiloma tener la energía y ganas necesarias para iniciar y sacar a delante un negocio que todavía estaba en su fase inicial.

Lo que se acaba de explicar, de carácter jurídico, es en realidad lo que sucedió cuando el demandado y su esposa conocieron la enfermedad de DOÑA R. e inmediatamente dieron por resuelto de común acuerdo el contrato al comprender que no le era exigible a Doña Rita que siguiera con el alquiler.

Lo que sucede es que, a diferencia de lo que sostiene el demandado, no estamos ante el supuesto contemplado en la cláusula undécima del contrato de no devolución de la fianza en caso de que el contrato no llegara a término.

El contrato sí que llegó a término, por acuerdo de las partes, ante la circunstancia sobrevenida de la enfermedad de DOÑA R..

Es por ello, que no habiéndose acreditado que el local presentara ningún tipo de defecto que conllevara la necesidad de afrontar gastos para restablecer su situación original, ni ningún tipo de daños y perjuicios derivados de la resolución contractual (Doña M. manifestó que el local estaba destinado a almacén anteriormente), el arrendador estaba obligado a devolver la fianza.

Por lo expuesto, procede estimar íntegramente la demanda.

SEGUNDO.- No obstante la estimación de la demanda, entiende este juzgador que estamos ante una cuestión jurídica controvertida, lo que, unido a la buena fe del arrendador al mostrar su conformidad con la resolución del contrato por la enfermedad de DOÑA R., procede no hacer declaración sobre costas.