Sentencia del
Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2015 (D. IGNACIO SANCHO GARGALLO).
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6. Formulación del motivo primero de SGRCV. Se funda en la infracción
de los arts. 1, 2, 3 y 7 de la Ley 57/1968, de 27 de julio: sobre quién deben
pesar las consecuencias jurídicas de que la promotora no hubiera entregado en
su día aval individual a los compradores, por un lado; y si es necesario la
entrega de aval individual emitido por una entidad de crédito para poder
condenar a esta, por otro.
En el desarrollo del motivo se razona que «la sentencia
recurrida ha obviado por completo que el Tribunal Supremo en sus recientes
resoluciones ha confirmado que el único responsable de no entregar aval
individual a los compradores es la promotora y sobre ésta deben recaer las
consecuencias, no pudiéndose condenar a mi representada por no haber entregado
dicho aval, y mucho menos a reintegrar unas cantidades que nunca avaló. De
hecho, la Ley 57/1968, de 27 de diciembre, así lo declara. El texto legal prevé
expresamente, en su artículo 2, que los contratos de compraventa hagan mención,
no sólo de la aseguradora o entidad financiera con la que la promotora
cumpliría su obligación de garantizar los anticipos a cuenta, sino también el
aval individualizado por ella entregado».
La jurisprudencia que se menciona infringida sería la
contenida en las Sentencias 731/2012, de 10 de diciembre, 221/2013, de 11 de
abril, y la de 5 de febrero de 2013.
7. Formulación del motivo único de BBVA. El motivo se funda en la
infracción de los arts. 1, 2 y 3 de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre
percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.
Denuncia la vulneración de la jurisprudencia que establece que conforme a esta
ley no se le impone al banco velar por la entrega del aval por la vendedora ni
entregar directamente el aval al comprador, y cita las Sentencias de 5 de
febrero de 2013 y 11 de abril de 2013.
8. Desestimación del motivo primero de SGRCV y del motivo único de BBVA.
En casos como el presente, el promotor de viviendas destinadas a domicilio o
residencia familiar, para poder cobrar de los compradores cantidades
anticipadas, antes y durante la construcción, debía cumplir con los requisitos
dispuestos en el art. 1 de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de
cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Esta norma
impone, como primera condición, al promotor «(g) arantizar la devolución de
las cantidades entregadas más el seis por ciento de interés anual, mediante
contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada enel
Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado
por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros,
para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por
cualquier causa en el plazo convenido ».
El art. 2 de la Ley 57/1968, de 27 de julio, prevé que en
los contratos de venta de viviendas en los que se haya pactado la entrega al
promotor de cantidades anticipadas debería hacerse constar, entre otras referencias,
la del « aval o contrato de seguro especificados en la condición primera del
artículo anterior, con indicación de la denominación de la entidad avalista o
aseguradora » [art. 2.b)].
El último párrafo del art. 2 de la Ley 57/1968 prevé que
« en el momento del otorgamiento del contrato el cedente hará entrega al
cesionario del documento que acredite la garantía, referida e individualizada a
las cantidades que han de ser anticipadas a cuenta del precio ».
El art. 3 de la Ley 57/1968 atribuye al contrato de
seguro o aval unido al documento fehaciente en que se acredite la no iniciación
de las obras o entrega de la vivienda, carácter ejecutivo « para exigir al
asegurador o avalista laentrega de las cantidades a que el cesionario tuviera
derecho, de acuerdo con lo establecido en esta Ley ».
Constituye jurisprudencia de esta Sala que el art. 1 de
la Ley 57/1968 permite al comprador dirigirse simultáneamente contra el
promotor vendedor y su aseguradora o avalista para exigirles solidariamente la
devolución de las cantidades anticipadas, cuando se cumpla el presupuesto legal
de «que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa
en el plazo convenido» [ Sentencias 476/2013, de 3 de julio; 218/2014, de 7 de
mayo y 218/2015, de 22 de abril ]. Esta misma jurisprudencia permite también
dirigirse únicamente contra el avalista o el asegurador sin tener que demandar
al promotor por incumplimiento.
Esta Sala también ha declarado que el importe cubierto
por el seguro debe comprender todas las cantidades entregadas a cuenta del
precio, aunque la póliza de seguro establezca una cantidad máxima inferior,
porque en otro caso se infringirían el art. 2 de la Ley 57/1968 y el art. 68
LCS [ Sentencias 476/2013, de 3 de julio y 779/2014, de 13 de enero de 2015 ].
9. En el presente caso, consta que la promotora concertó con SGRCV una póliza
colectiva de afianzamiento, cuya suma máxima de cobertura se fue ampliando, y
con BBV dos pólizas colectivas de afianzamiento por el mismo importe máximo de
1.000.000 euros. Junto con los contratos de compraventa de los demandantes,
ahora recurridos, se adjuntó una copia de las correspondientes pólizas
colectivas, pero no llegó a emitirse por SGRCV y BBV una póliza individualizada
a favor de los compradores.
La controversia suscitada es si en el presente supuesto,
en que se han resuelto los contratos de compraventa por incumplimiento de la
promotora, aunque mediante una transacción, los compradores tienen derecho a
reclamar de SGRCV y BBV la devolución de las cantidades entregadas a cuenta al
promotor, sobre la base de las pólizas colectivas concertadas por el promotor
con estas dos entidades, y sin que éstas hubieran llegado a extender a favor de
los compradores un aval individualizado.
La Orden Ministerial de 29 de noviembre de 1968, que
regula el seguro de afianzamiento de cantidades adelantadas, en su art. 2
entiende que:
« contratante es el promotor, vendedor o cedente de
las viviendas, que es el deudor garantizado que contrata el seguro colectivo y
ha de pagar las primas; asegurado es el cesionario o adquirente de una vivienda
con pagosanticipados, de cuyo reintegro queda garantizado; y seguro colectivo
es el que se refiere al conjunto constituido por los asegurados adquirentes de
una determinada finca o de una unidad orgánica de viviendas ».
El art. 5 de esta Orden Ministerial disponía que a medida
que fueran quedando incorporados al contrato los asegurados, se extendieran las
respectivas
«pólizas individuales de seguro», que debían recoger como
condiciones mínimas: i) las particulares relativas a la personalidad del
asegurado o de los beneficiarios distintos de él, si los hubiere; ii) las
fechas señaladas para el ingreso de las cantidades anticipadas; iii) la fecha
convenida para la iniciación de la construcción y/o para la entrega de la
vivienda.
Conviene advertir que la emisión de estos certificados
individualizados correspondía a la entidad que cubría la eventualidad de la
obligación del promotor de restituir las cantidades entregadas a cuenta, a
requerimiento del propio promotor, y una vez se fueran concertando los
concretos contratos de venta de vivienda.
10. En nuestro caso, en la póliza de SGRCV, expresamente se afirma en la
primera estipulación que:
« por el presente contrato se garantiza el reembolso
de las cantidades que por principal e intereses haya de satisfacer la S.G.R. a
los adquirentes/ocupantes de las viviendas, plazas de garaje, trasteros bajos
comerciales, por cuenta del socio partícipe -la promotora- como consecuencia de
los avales solidarios prestados por la misma en cumplimiento del presente
contrato...
» Serán beneficiarios del aval, los
compradores/optantes de viviendas... de las distintas
promociones/construcciones que el socio partícipe inicie en losucesivo o se
encuentren vigentes a la fecha de la firma de la presente póliza.»
Y en la estipulación segunda, se pactó que « la
S.G.R., hasta la cantidad máxima convenida, y a solicitud de su socio partícipe
librará los avales correspondientes en garantía de la devolución de las
cantidades satisfechas por los compradores/optantes, en el supuesto en que no
se inicie la construcción...»
La retribución prevista era un tanto por ciento de la
cuantía máxima de cobertura, y otro tanto por ciento del saldo medio de las
fianzas en vigor en cada trimestre (estipulación sexta).
La póliza del BBVA es una póliza denominada de cobertura
para límite de garantías bancarias, también conocida como línea de avales, que,
después de contener un clausulado de condiciones generales, en la última
estipulación se afirma expresamente: « la finalidad de esta línea de avales
es el afianzamiento de las cantidades entregadas a cuenta, percibidas de la
promoción de Santa Ana del Monte en Jumilla ».
11. Los recurrentes sostienen que las pólizas colectivas no implicaban ninguna
asunción de garantías a favor de los posibles adquirentes de viviendas, y que
la garantía de cada comprador no se produciría hasta que no se emitieran los
avales individuales, pues hasta entonces no se habría concretado la identidad
del adquirente beneficiario, el importe de la suma anticipada y la parte de la
prima congruente con aquella. Y, por otra parte, la entidad aseguradora o
bancaria no quedaba obligada a emitir el aval individualizado si no era a
requerimiento de la promotora. En cierto modo, eso parece que fue lo que
afirmamos en la anterior Sentencia 25/2013, de 5 de febrero, al razonar que:
« la norma -Ley 57/1968- no le impone -al
banco- la obligación de velar por la entrega de los avales por parte de la
vendedora. De la póliza firmada entre el banco y la promotora tampoco se deduce
que la entidad bancaria tuviese obligación de entregar el aval directamente al
comprador, pues siempre lo emitiría a petición del promotor ».
Pero esta interpretación pone en evidencia cómo puede
quedar insatisfecha la previsión de garantía contenida en los arts. 1, 2 y 3 de
la Ley 57/68, porque bajo la apariencia de la garantía concertada en la póliza
colectiva, cuya copia se entregaba al comprador, este no tiene por qué conocer
que todavía debe recibir el aval individualizado y queda a merced de la mayor o
menor diligencia del promotor solicitar los concretos certificados o avales individuales.
En atención a la finalidad tuitiva de la norma,
recientemente resaltada por la Sala, que exige el aseguramiento o afianzamiento
de las cantidades entregadas a cuenta, y a que se ha convenido una garantía
colectiva para cubrir las eventuales obligaciones de devolución de la promotora
de las cantidades percibidas de forma adelantada de los compradores, cuya copia
ha sido entregada junto con los contratos de compraventa, es posible entender
individual, respecto de lo que no tiene responsabilidad el comprador. No debe
pesar sobre el comprador que ha entregado cantidades a cuenta la actuación
gravemente negligente o dolosa del promotor que deja de requerir los
certificados o avales individuales.
Por ello podemos entender en estos casos que: i) al concertar
el seguro o aval colectivo con la promotora y la percepción de las
correspondientes primas, la entidad aseguradora o avalista pasaba a cubrir la
eventualidad garantizada, que era la obligación de restitución de las
cantidades percibidas, junto con los intereses previstos en la norma legal,
referidas a la promoción o construcción a la que se refería la garantía; ii) la
emisión de los correspondientes certificados o avales individuales, por la
entidad aseguradora o avalista, a favor de cada uno de los compradores,
legitima a estos para hacer efectivo el aval por vía ejecutiva, conforme al
art. 3 Ley 57/1968; y iii) la ausencia de los correspondientes avales
individuales no impide que la obligación de restituir las cantidades
entregadas, con sus intereses, quede cubierta a favor de los compradores que
han concertado un contrato de compraventa y entregado esas cantidades a cuenta,
al amparo de la existencia de la póliza colectiva.
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