Civil – Contratos. Contrato de obra. Propiedad horizontal. Legitimación Presidente de una Comunidad de Propietarios para plantear reclamaciones por obras defectuosas tanto que afecten a los elementos comunes como a los privativos.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas (s. 5ª) de 13 de julio de 2011. Pte: VICTOR MANUEL MARTIN CALVO. (1.349)

PRIMERO.- Ejercitada por la Comunidad de Propietarios actora acción de reparación de vicios constructivos con base en lo establecido en el art. 1.591 del Código Civil y estimada en su integridad la demanda se alza contra la Sentencia de primera instancia la entidad promotora demandada sosteniendo, exclusivamente, la falta de legitimación (causal) de la Comunidad (a través de su Presidente) para la defensa de los intereses que afectan a los elementos privativos del inmueble.

TERCERO.- El recurso está necesariamente destinado al fracaso por dos motivos: Primero; porque como ya tuvo ocasión de senalar la STS de fecha 15 de mayo de 1995 (El Derecho 1995/3237) «los Presidentes de las Comunidades de Propietarios, ante la carencia de personalidad jurídica, inherente a estas agrupaciones, les asiste la facultad de representar a la Comunidad en juicio y fuera del mismo, tratándose de una representación orgánica, otorgada con carácter especial por la Ley de la Propiedad Horizontal y que lleva implícita la de todos los cotitulares del edificio, por lo que la voluntad del Presidente se proyecta al exterior como voluntad de la Comunidad y, consecuentemente, de las plurales integrantes de la misma (sentencias de 25-9-89 y 19-11-93); por lo que los Presidentes están perfectamente legitimados para plantear reclamaciones por obras defectuosas tanto que afecten a los elementos comunes como a los privativos, estando las deficiencias interrelacionadas, conformando el debate y no delimitadas de forma bien precisa y menos referida a vicios que sólo afectan a elementos privativos».

de fecha 16 de octubre de 1995 (El Derecho 1995/5500) razona lo siguiente: «es evidente la idoneidad del Presidente de la Comunidad para ejercitar este tipo de acciones en defensa de los intereses comunes como particulares, siguiendo al respecto cuanto, entre otras, se expuso en la Sentencia de esta Sala, de 3 de marzo de 1995, en su F.J.2o "...el motivo es inconsistente, no sólo por las razones correctas que se exponen en la Sentencia apelada -en su F.J.1o-, sino, porque es evidente que en la representación orgánica que le corresponde al Presidente al amparo de lo dispuesto en el art. 12 P.H., conforme se anticipa en la propia E. de M. de la Ley, él está investido de un mandato suficiente para defender en juicio y fuera de él los intereses complejos de toda la Comunidad, no sólo en cuanto a lo que afecta a los elementos o intereses comunes, sino también de los propietarios en particular; siendo para ello suficiente aducir que, en el caso de la discutida proyección, de ese mandato representativo del Presidente, sobre intereses particulares, ha de tenerse en cuenta el principio general de que con ello, está reportando unos indiscutibles beneficios a dichos comuneros, lo cual debe mantenerse, salvo que, en su caso, pudiera existir una oposición expresa o formal, para que, en su nombre no pudiese proyectarse la defensa de esos intereses asumidos por dicho Presidente, conforme a una reiterada línea jurisprudencial, entre ellas Ss. 3-2-83; 23-11-84, 12-2-86; 7-12-87 y 9-2- 87, que avalan ese alcance total del mandato representativo del Presidente de la Comunidad en la L.P.H., por lo que el motivo ha de rehusarse..."».

La Sentencia

Esta misma línea jurisprudencial se mantiene en la actualidad en la que la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2010 (no 884/2010, rec. 71/2007) afirma que: «SEXTO.- En el quinto motivo, se indica la infracción del art. 10 de la LEC. Insiste el recurrente en la falta de legitimación activa de la Comunidad para reclamar por determinados vicios que se corresponden con zonas privativas de los propietarios, al no ostentar, en el presente caso, la Comunidad representación alguna de los propietarios de las referidas viviendas. Se desestima. Dicen las sentencias de 18 de julio 8 y 15 de noviembre de 2007, en línea con la jurisprudencia contenida, entre otras, en la Sentencia de 8 de julio de 2003, que las Comunidades de Propietarios, con la representación conferida legalmente a los respectivos Presidentes, ex artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, gozan de legitimación "para demandar la reparación de los danos causados tanto a los elementos comunes como a los privativos del inmueble - STS de 26 de noviembre de 1990 -, y no puede hacerse por los extranos discriminación en punto a si los distintos elementos objetivos son de titularidad dominical privada o común, pues tal cuestión queda reservada a la relación interna entre los integrantes subjetivos de esa Comunidad - STS de 24 de septiembre de 1991 -, sin perjuicio, por ello, de las obligaciones del Presidente de responder de su gestión - SSTS de 15 de enero y 9 de marzo de 1988 -, pero cuya voluntad vale como voluntad de la Comunidad frente al exterior - STS de 20 de abril de 1991 -. En definitiva, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha extendido las facultades del Presidente a la defensa de los intereses afectantes a los elementos privativos del inmueble, cuando los propietarios le autoricen, como así deduce la sentencia, ratificando los argumentos de la del Juzgado sobre autorización de la Junta de Propietarios para entablar acciones judiciales».

Segundo; consta probado documentalmente (folios 11 y 1.232 de las actuaciones; documentos no impugnados por la demandada) que en Junta General Extraordinaria de Propietarios celebrada el 8 de octubre de 2007 se autorizó al Presidente, por mayoría, para el ejercicio de las "acciones legales contra los agentes intervinientes en la edificación por deficiencias constructivas e incumplimientos contractuales" por lo que existe autorización de los propietarios individuales para el ejercicio de dicha acción en cuanto los vicios denunciados afectan a elementos no sólo comunes sino también privativos.

[Ver: Consejo General del Poder Judicial. Base de Datos de Jurisprudencia]