Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Resolución contractual de contrato de arrendamiento de vivienda por cesión inconsentida.

Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2011 (D. JUAN ANTONIO XIOL RIOS).

TERCERO.- Resolución contractual de contrato de arrendamiento de vivienda por cesión inconsentida.

A) El artículo 114.5.ª de la Ley de 1964 autorizaba al arrendador a resolver el contrato de arrendamiento urbano, sea de vivienda o de local, de negocio, por «[l]a cesión de vivienda o el traspaso de local de negocio realizado de modo distinto del autorizado en el cap. IV de esta ley», entre cuyos requisitos está el consentimiento del arrendador como esencial para la eficacia jurídica del negocio de cesión. La norma es similar al artículo 8 de la LAU de 1994, que supedita la validez de la cesión al consentimiento del arrendador, con la diferencia de que el consentimiento tiene que ser escrito, sin lo cual se confiere al arrendador la facultad de promover la resolución de pleno derecho del contrato de arrendamiento, al amparo del artículo 27.2 c), que contempla como causa de resolución la cesión inconsentida.

De conformidad con la literalidad de los preceptos citados, la jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre el alcance de la cesión inconsentida como causa de resolución del contrato de arrendamiento. En este sentido cabe citar la STS de 16 de octubre de 2009 [RC 203/2005 ] la cual declara: «La cesión del derecho arrendaticio supone el cambio de la persona del arrendatario y la consiguiente exclusión del cedente en la relación arrendaticia mediante la entrega del goce o uso de la cosa arrendada al cesionario en cualesquiera de las formas de que sea susceptible, estableciéndose una relación de servicios entre la cosa y el sujeto, cual sugiere el art. 1543 del Código Civil al describir la obligación del arrendador de dar al arrendatario el goce o uso de una cosa, que es lo que constituye la esencia del arriendo, y lo que la ley sanciona con la resolución del contrato es esa transmisión real y efectiva del uso o goce de la cosa arrendada hecha por el arrendatario a un tercero sin cumplir las formalidades legales exigidas para su validez, lo cual resulta coherente con la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento y con el tenor literal y el espíritu del artículo 114 causas 2.ª y 5.ª por cuanto se mantiene la bilateralidad e imperatividad de la norma resolutoria desde la idea de que no se conculca por el arrendatario, que no cede su posición a un tercero con ventaja o beneficio para el mismo, que es lo que se prohIbe, puesto que sigue asumiendo todo el protagonismo a la hora de cumplir las obligaciones dimanantes del contrato, ni resulta lesiva para los derechos de la parte arrendadora, cuya relación con el arrendatario se mantiene de la misma forma».

B) En el presente supuesto, la parte recurrente mantiene, obviando los hechos fijados por la sentencia recurrida, que no ha existido cesión inconsentida de la vivienda arrendada, y alega como fundamento esencial que D.ª Martina se ausentó de la vivienda de forma temporal, por razones profesionales, aunque mantuvo en todo momento su residencia en aquella, y sin que existiera en modo alguno intención o voluntad de ceder la vivienda a su hija D.ª Encarnacion .

Pues bien, partiendo de la doctrina jurisprudencial expuesta, el motivo formulado ha de ser desestimado.

Dicha doctrina no solo no ha resultado infringida por la sentencia recurrida sino que ha sido aplicada por esta aunque atemperada a las circunstancias concretas del hecho analizado. De este modo, la Audiencia Provincial, respetando plenamente aquella línea jurisprudencial, ha valorado las pruebas obrantes en el procedimiento y ha concluido que D.ª Martina cedió, sin el consentimiento preceptivo de la arrendadora, la vivienda objeto de arrendamiento durante al menos dos años, en los cuales residió en la localidad de Torrevieja, no por razones laborales o profesionales como mantiene la parte recurrente, sino por razones matrimoniales al haber contraído nuevo matrimonio. Asimismo, determinó que la cesión realizada en favor de su hija D.ª Encarnacion así como de su pareja sentimental y la hija menor de ambos, los cuales conformaban una unidad familiar independiente, tampoco encuentra fundamento en la tan alegada dependencia económica de estos respecto de aquella por cuanto que la ausencia constatada de la Sra. Martina comporta que cada uno viviese de forma autónoma e independiente. De estos hechos probados, y que resultan inamovibles en fase de casación, la conclusión es la de la introducción de terceros, por parte de la titular arrendataria, en la vivienda arrendada sin el necesario consentimiento por parte de la arrendadora.