Procesal Civil. Civil – D. Hipotecario y Registral. Efectos de la anotación preventiva de demanda. Protege la retroactividad de la sentencia recaída en el pleito y lleva su eficacia hasta la fecha de la decisión, para evitar que, por el juego del artículo 34 de la Ley Hipotecario, surja un tercero que impida la ejecución del fallo. Equiparación de la transacción judicial a la sentencia.

Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de octubre de 2011 (D. ROMAN GARCIA VARELA).

SEGUNDO.- (...) Con respecto a los efectos de la anotación preventiva, referida en el artículo 42.1º de la Ley Hipotecaria, la generalidad de la doctrina científica considera que protegen la retroactividad de la sentencia recaída en el pleito y llevan su eficacia hasta la fecha de la decisión, para evitar que, por el juego del artículo 34 de esta Ley, surja un tercero que impida la ejecución del fallo; el expresado medio concede un rango hipotecario al derecho real que, como resultado del litigio, pueda constituirse, con el aseguramiento de su retroactividad hasta el momento de la anotación, frente a terceros que, en tiempo intermedio, hayan inscrito algún derecho, quienes ya no serían de buena fe, pues, con la previa consulta en el Registro de la Propiedad, tendrían conocimiento de su existencia, y, por tanto, la de un juicio pendiente que provocar un fallo contrario a la adquisición posterior a su asentamiento registral, y da lugar a la resolución de la misma.

Desde una perspectiva similar a la indicada en el párrafo precedente, en sentencia de 22 de septiembre de 2008, esta Sala tiene declarado que «(...) La anotación preventiva de demanda (artículo 42.1º LH) tiene por objeto el dar a conocer, mediante la publicidad de que gozan los asientos registrales, la existencia de un proceso pendiente que pueda afectar a algún derecho real que con anterioridad haya accedido al Registro, todo ello con la finalidad de evitar que la realización de ulteriores actos o negocios sobre dicho derecho puedan desembocar en el traspaso de su titularidad a un tercero en quien concurran todas las exigencias de los principios de buena fe (artículo 34 LH) y legitimación (artículo 38 LH) registrales, con la consiguiente producción de los radicales efectos de irreivindicabilidad anudados a tal posición jurídica. (...) como afirma la sentencia de esta Sala de 25 de mayo de 2006, el artículo 34 de la Ley Hipotecaria establece una presunción «iuris tantum», pero cabe ser destruida mediante las correspondientes probanzas (SSTS de 30 de noviembre de 1991, 11 de febrero de 1993 y 14 de febrero de 2000) y «no se actúa de buena fe cuando se desconoce lo que con la debida diligencia normal o adecuada al caso se debería haber sabido, y cuando falta la buena fe no se protege a quien figura como tercero hipotecario» .

Las posiciones jurídicas integradas en los dos párrafos anteriores, con la que se dirá seguidamente, sirven para desmontar las intenciones casacionales de la parte recurrente, habida cuenta de que carece de la calificación de tercero de buena fe al haber tenido sobradas ocasiones para averiguar la existencia de la anotación preventiva de demanda y, en definitiva, la situación registral de la finca debatida.

Por otra parte, esta Sala muestra su conformidad a la conclusión de la sentencia de instancia sobre que la transacción, homologada judicialmente, posee iguales efectos que la sentencia firme referida en el  artículo 198.1 del Reglamento Hipotecario; en verdad, al ser la transacción un sustitutivo de la sentencia, es lógico que produzca entre los interesados la resulta de cosa juzgada; asimismo, podrá llevarse a cabo por los trámites previstos para la ejecución de sentencia y convenios judicialmente aprobados (artículo 415.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), y constituye título para la vía de apremio (artículo 1816 del Código Civil).

Por demás, es indicativo que, la transacción realizada durante el proceso y aprobada por el Juez, establece un título ejecutivo equiparado plenamente a una sentencia (artículos 517 3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil).