Civil – Contratos. Compraventa de vivienda. Resolución por retraso en la entrega. La demora de tres años y medio en la efectiva la entrega de la vivienda constituye incumplimiento esencial del contrato, sin que pueda tenerse como causa justificativa de la misma los retrasos en la concesión de las licencias administrativas.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia (s. 5ª) de 13 de diciembre de 2011 (D. FERNANDO JAVIER FERNANDEZ-ESPINAR LOPEZ).

SEGUNDO.- Procede, en primer lugar analizar si el transcurso del plazo, desde que la prevista fecha de entrega de la vivienda en junio de 2007, hasta la concesión de la licencia de primera ocupación en diciembre de 2010, puede considerarse esencial y si la demora obedece a causa justificativa en el vendedor.

La resolución debe ser similar a las adoptadas por esta Sección en las recientes sentencias de 13 de septiembre y 3 de noviembre de 2011, en la que también actuaba la parte demandada, con análogas causas de oposición.

Por lo que respecta a la fecha a partir de la cual, debe entenderse que la vendedora está en disposición de cumplir con su obligación de entrega de la cosa, la sentencia de esta Sección de 16 de mayo de 2011, refiriéndose a la "autorización administrativa para su ocupación" (licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad), resolvió que " De este modo, comoquiera que, como refieren las sentencias de esta misma Sección de fecha 9 de diciembre de 2009 (rec. 337/2009) y de 14 de junio de 2010 (rec. 150/2010), no puede entenderse que la obtención de la cédula de habitabilidad de la vivienda sea algo intrascendente en el ámbito del cumplimiento de las obligaciones del vendedor, sino que, antes al contrario, dicha obtención, al menos en términos generales y sin perjuicio de los concretos y variados supuestos que la casuística puede ofrecer, resulta necesaria para que el comprador pueda ocupar legalmente el inmueble y para que puedan proporcionarse los suministros necesarios para la utilización de la vivienda conforme a su destino, de tal manera que lejos de ser un requisito ajeno al cumplimiento de la obligación de entrega por parte del vendedor, constituye un aspecto esencial del cumplimiento de dicha obligación, pues es claro que el comprador adquiere la vivienda para hacer un uso legal y pacífico de la misma y no cualquier otro uso no dotado de tales características.

Debe por tanto acudirse al criterio señalado con anterioridad en esta Sección, rechazando que dicho plazo puede considerarse un "mero retraso en la finalización y entrega de la obra que no frustra el fin contractual que las partes persiguieron al contratar", teniendo declarado la sentencia de 17 de junio de 2010 que " no cabe duda a esta Sala que estamos en presencia de un incumplimiento esencial derivado del retraso de dos años en la entrega de la vivienda que puede considerarse que ha frustrado totalmente las expectativas de los compradores y justifica la resolución contractual al amparo del artículo 1124 del Código Civil ", y en la de 1 de marzo de 2011 que " retrasos de más de dos años de la fecha fijada en el contrato, se han de considerar esenciales (Sentencia de esta Audiencia de 21/07/03 ").

En consecuencia el retraso en el plazo señalado, consistente en tres años y medio, debe ser considerado de tal relevancia en el fin pretendido por la compradora al contratar, que supone un incumplimiento esencial por parte de la vendedora, el cual justifica la resolución del contrato.

Asimismo debe analizarse si existe causa de justificación en el incumplimiento señalado del vendedor, consistente en el previo retraso en la concesión de las licencias administrativas.

Sin perjuicio de advertir que no en este supuesto no consta cláusula que prevea los retrasos administrativos en la obtención de la correspondiente licencia, debe señalarse el criterio expuesto en la sentencia dictada por el juzgado n· 10 de primera instancia de Murcia en sentencia de 8 de noviembre de 2010 referido a la concurrencia de caso fortuito o fuerza mayor, previsto en el art. 1105 Código civil como causa justificativa del retraso en la entrega por la concurrencia de la imprevisibilidad o irresisitibilidad requeridas por el precepto" (STS. 11 Oct. 2005).

Como se sigue afirmando en dicha sentencia "Se alega por la demandada que actuó con diligencia y que el retraso obedeció, sin concretar, a circunstancias de la tramitación administrativa motivo de oposición que ha de ser desestimado dado que esas desconocidas circunstancias, no constituyen obstáculos extraños o ajenos a la esfera negocial ni imprevisibles por encontrarse dentro de las vicisitudes propias del negocio de la construcción. Conforme al art. 1105 del Código Civil, para que el deudor se libere de su obligación es precisa la existencia de un obstáculo que, siendo extraño a la esfera negocial del obligado o deudor, sea totalmente irresistible, inevitable o imprevisible. (STS 14-4-2000  y 19 de abril de 1985).

En las resoluciones de las Audiencias Provinciales encontraremos el criterio contrario a la exención de responsabilidad cuando los retrasos son debidos a problemas de obtención de las licencias administrativas pertinentes si podían y debían ser previsibles para la promotora que ha de ajustar su compromiso de entrega a la envergadura de la obra.

La Audiencia Provincial de Barcelona en sentencia de 28 mayo 2004, resolvió que "la promotora, como profesional en este campo debe efectuar sus previsiones y en consecuencia estuvo en disposición de fijar en el contrato unas condiciones de entrega más acordes a la envergadura y entidad del proyecto constructivo proyectado y por él necesariamente conocido. Y no puede, sin mayor prueba que lo alegado, hacer recaer las dilaciones producidas durante la obtención de la preceptiva licencia en el adquirente, aun cuando como consta en el contrato este último estuviera informado de que la licencia al tiempo de la firma de la compraventa no se había obtenido, pues es una cuestión ajena a la relación bilateral entre la promotora y el concreto adquirente".

En  sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 22 octubre 2008, estas "causas ajenas al vendedor" hay que interpretarlas en consonancia con la "fuerza mayor", sin que comprendan una ampliación del concepto, pues la alienidad no puede confundirse con aquellas circunstancias que tienen que ser asumidas y previstas por la parte contratante de quien depende el cumplimiento. Esto es, no podemos hablar de fuerza mayor, cuando se trata de circunstancias perfectamente previsibles como parte integrante y esencial del proceso constructivo que debieron ser tenidas en cuenta a la hora de fijar el día de entrega de las viviendas".

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 1-6- 2006, en el actuar diligente de la entidad constructora se incluye el deber de prever el tiempo a invertir en la obtención de la licencia de obra, y de computar ese tiempo dentro del plazo ofertado a los compradores para la entrega de las viviendas, como factor variable que ya conocía en el momento de firmar el contrato privado de compraventa".

También la AP Girona, Sección 1ª, de 29-abril-2009, que estima que "la paralización de las obras debido a la no obtención de la licencia del Ayuntamiento es sólo imputable a la recurrente, ya que debía saber las causas por las que esta licencia no se otorgaría".

Por último, y con igual criterio que hace recaer en el vendedor la responsabilidad, a estos efectos en su relación con el comprador atinente a las vicisitudes referidas a la concesión de las licencias administrativas - lo cual debe determinar la desestimación del recurso -, se afirma igualmente en la sentencia de 11 de noviembre de 2011 dictada por la AP Murcia que " el promotor, como profesional dedicado a dicha actividad, tiene que hacer un cálculo del tiempo preciso para la obtención de la licencia administrativa y computarlo en el plazo de entrega ".

En atención a lo expuesto, procede concluir que la demora de tres años y medio en la posibilidad, por parte de la vendedora, de hacer efectiva la entrega de la vivienda convenida en contrato, constituye incumplimiento esencial sin que pueda tenerse como causa justificativa de la misma los retrasos en la concesión de las licencias administrativas.