Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Actualización e incremento de la renta por fusión de la sociedad arrendada. La analogía como medio de integración normativa.

Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de julio de 2012 (D. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA).

PRIMERO.- Con fecha 7 de febrero de 2000, Fabrega, Empresa Constructora S.A -demandante- y Ericsson España S.A - demandada-, suscribieron un contrato de arrendamiento urbano sobre el edificio denominado Merrimack-III, sito en las calle Josefa Valcárcel núm. 26 y Telémaco núm. 7 de Madrid, propiedad de Fabrega. Ericsson España se fusionó sucesivamente con Ericsson, S.A., el 7 de julio de 2000; con Ericsson Servicios Informáticos, S.A., el 24 de julio de 2002; con Ericsson Multimedia Móvil, S.A.U, el 26 de mayo de 2003, y con Ericsson Innova, S.A. el 12 de julio de 2004, sociedades todas ellas que fueron absorbidas por la demandada.

Partiendo de estos hechos, la sociedad actora solicitó a través de la demanda que se reconociese su derecho a elevar la renta pactada con base, tanto en el artículo 32.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, como en la cláusula decimotercera del contrato de arrendamiento, la cual, bajo el epígrafe "cesión y subarriendo" dispone lo siguiente: " (...) Necesitan de la autorización previa, escrita y expresa de la arrendadora. El subarriendo o cesión realizado sin disponer de la misma podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento a instancia de la arrendadora. A estos efectos se reputará cesión el cambio producido en la persona de la arrendataria por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la Sociedad arrendataria. No obstante lo anterior, la arrendadora autoriza a la arrendataria para que subarriende total o parcialmente las fincas objeto de arrendamiento a empresas que formen parte del Grupo Ericsson, entendiendo por éstas las que acredita la mente demuestren estar participadas en su capital social mayoritariamente por la sociedad TELEFOAKTIEBOLAGET LM ERICSSON, empresa matriz de la contratante arrendataria".

La sentencia de primera instancia, acogió las alegaciones de la mercantil demandada y desestimó la demanda considerando que la cláusula decimotercera del contrato excluía la aplicación de lo dispuesto en el artículo 32.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y que aquélla no contemplaba la posibilidad del incremento de la renta, sólo facultaba al arrendador para resolver el contrato; que, por otra parte, en el presente caso, la sociedad absorbente era titular de todas las acciones de la absorbida; y que, finalmente la actora conoció las distintas fusiones operadas y, sólo cuando la arrendataria le comunicó su intención de desistir del contrato una vez transcurridos seis años, pretendió elevar la renta.

Por el contrario, la Audiencia Provincial consideró plenamente aplicable el artículo 32 LAU 1994.

Entiende acreditado que la arrendadora no tuvo conocimiento de las fusiones hasta que obtuvo la información necesaria en el registro mercantil y formuló su primera reclamación extrajudicial mediante burofax de fecha 28 de enero de 2005, pese a lo cual declara que la actualización debe operar únicamente a partir de ese requerimiento, y no a partir del momento en que cada una de las fusiones tuvo lugar. Para llegar a tal conclusión tiene en cuenta la sentencia de esta Sala de 5 de marzo de 2009 (RC 1014/2004) que establece la irretroactividad de las actualizaciones de la renta en los arrendamientos de vivienda, dado el carácter imperativo, para estos contratos, del artículo 18.3 LAU 1994. Por este motivo únicamente estima la reclamación de cantidad relativa a los incrementos de renta del 20% por cada fusión (artículo 34.3 LAU), desde la fecha del citado burofax, hasta febrero de 2005.

La parte actora ha formalizado recurso de casación.

SEGUNDO.- 1.-Se formulan dos motivos. El primero por la vulneración del artículo 4 del CC, en relación con los artículos 18.3 y 32 de la Ley. Considera el recurrente que la sentencia de la Audiencia es contraria a la jurisprudencia de esta Sala (SSTS 28 de junio de 2004, 18 de mayo de 2006, entre otras), relativa a los presupuestos que deben concurrir para llevar a efecto una aplicación analógica de las normas jurídicas.

Expone que la decisión de la Audiencia Provincial, respecto al carácter no retroactivo de la elevación de rentas por cesión o fusión inconsentida de un local de negocio, no puede fundarse en el artículo 18.3 LAU 1994 y en la jurisprudencia que lo desarrolla al tratarse de supuestos de hecho completamente diferentes, pues el caso que se examina lo es de un arrendamiento para uso distinto de la vivienda, lo que supone que el artículo 18.3 LAU 1994 no resulta de aplicación ni aún de modo supletorio. Además el precepto indicado examina y regula la actualización de rentas, mientras que el caso objeto de debate se centra en una elevación por un incumplimiento del arrendatario consistente en una fusión inconsentida (equiparada a una cesión por el contrato de arrendamiento, hecho este no discutido).

El segundo se funda en la vulneración del principio general del derecho, reconocido por la jurisprudencia de esta Sala, relativo a que donde la Ley no distingue no debe distinguir el interprete. Cita las sentencias de 28 de febrero de 1993 y 11 de mayo de 1964. Entiende que la Ley de Arrendamientos Urbanos fijó expresamente el momento a partir del cual eran debidas las rentas actualizadas en los arrendamientos de vivienda (artículo 18.3 LAU), pero no así el supuesto en los casos de locales de negocio (artículo 32.4 LAU).

Ambos se analizan conjuntamente para estimarlos.

2.-La analogía no presupone la falta absoluta de una norma, sino la no previsión por la misma de un supuesto determinado, defecto o insuficiencia que se salva si la razón derivada del fundamento de la norma y de los supuestos expresamente configurados es extensible por consideraciones de identidad o similitud al supuesto no previsto; se condiciona así la aplicación del método analógico a la existencia de una verdadera laguna legal y a la similitud jurídica esencial entre el caso que se pretende resolver y el ya regulado, debiendo acudirse para resolver el problema al fundamento de la norma y al de los supuestos configurados (SSTS 20 de febrero de 1998; 13 de junio de 2003; 18 de mayo 2006; 22 de junio 2007, entre otras).

Como dice la sentencia del Tribunal Constitucional de 14 de julio de 1988, y reitera la de 21 de noviembre 2011, si la analogía como medio de integración normativa es un método o procedimiento delicado, pues en definitiva no es más que el uso de un argumento lógico, habrá que exigirse en su aplicación, por evidentes razones de seguridad y certeza jurídica, un mayor rigor y cuidadoso empleo.

Pues bien, demandante y demandada introdujeron en el contrato una cláusula, la tercera, referida a la "legislación de aplicación", del tenor literal siguiente: " (...) El presente contrato se otorga al amparo de la Ley 29/1994, de 24 noviembre, de Arrendamientos Urbanos, sometiendo su relación arrendataria a lo que libremente pactan en este contrato. Exclusivamente respecto de aquello que en este contrato no se contemple o del mismo no pudiera inferirse serán de aplicación los Títulos I, III, IV y V de la Ley 29/94 y, en su defecto, el Código Civil." Esta y no otra es la razón por la que la sentencia considera que resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en el que tras disponer que "cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario puede subarrendar la cinta o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador" (apartado 1); y que "el arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10% de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o en subarriendo total de la finca arrendada" (apartado 2), añade en su apartado 3 que "no se reputa cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior".

El artículo que cita pertenece al Título IV de la Ley de Arrendamientos Urbanos, al que las partes expresamente se habían remitido, por lo que es claro que el arrendador ostenta el derecho a elevar la renta que la norma establece. El que no está ni en este, ni en los demás Títulos de referencia, es el artículo 18.3 de la LAU, incardinado en el Título II, referido a arrendamiento de vivienda, y en el que se regula el momento a partir del cual resulta exigible, bien por el arrendador, bien por el arrendatario, la renta actualizada, según los párrafos anteriores.

Uno de los principios básicos de la regulación de uno y otro, resulta, como expresa la Exposición de Motivos de "la clara diferenciación de trato entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a cualquier otro uso distinto del de vivienda, por entender que las realidades económicas subyacentes son sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativos disímiles que se hagan eco de esa diferencia", y ello se concreta, de un lado, en el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, y de otro, en una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes, caso de los arrendamientos destinados a otros usos, y en la existencia de medidas de protección al arrendatario sólo allí donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfacción de la necesidad de vivienda del individuo y de su familia, pero no en otros supuestos en los que se satisfagan necesidades económicas, recreativas o administrativas.

El artículo 18 de la Ley de 1994, es una buena muestra de lo que se expone en cuanto se refiere a viviendas y se justifica desde la idea de que se trata de garantizar al arrendatario una estabilidad económica en el contrato durante la duración a que tiene derecho.

El contrato que suscribieron las partes es de arrendamiento de local de negocio y no de vivienda y no estamos ante un supuesto de actualización de la renta sino ante el derecho del arrendador a percibir por disposición legal una elevación o incremento de la renta pactada y en vigor como consecuencia de las fusiones efectuadas por la arrendataria con otras entidades de su grupo, como así resulta del contrato y de la propia Ley - artículo 32 de la LAU -, lo que impide utilizar la analogía para aplicar una normativa prevista para un caso tan concreto, como es el de la renta de vivienda, a un arrendamiento de local de negocio que las partes excluyeron de su ámbito material.

Sin duda, entre uno y otro supuesto no hay identidad de razón porque, precisamente, el legislador quiso que así fuera estableciendo un régimen legal distinto para uno y otro arrendamiento, que las partes conocían y aceptaban desde el momento en que remiten su contenido a la voluntad de una y otra y, en su defecto, a los Títulos I, III y V de la Ley de 1994 y, supletoriamente, a lo dispuesto en el Código Civil. En ningún caso pactaron una remisión ni al Título, ni al artículo que se aplica, ni la previsión de retorno a la propia ley especial, por lo que tampoco resulta de aplicación la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2009, referida a un supuesto de actualización y no de incremento de la renta derivado de una fusión previa, como tampoco la sentencia citada por el recurrido de 20 de mayo de 2004, en un supuesto distinto de desistimiento de contrato de local de negocio, conforme al artículo 56 de la LAU de 1964, en el que sin negar la posibilidad de indemnizar al arrendador los daños producidos, su aplicación no es automática, sino que está en función de otros parámetros o criterios indemnizatorios derivados del carácter bilateral del arrendamiento, con arreglo al régimen general en materia de obligaciones y contratos - artículos 1258 y 1124 CC -, previa valoración de las circunstancias en las que se produjo el desistimiento contractual.

TERCERO.- La naturaleza de los efectos que la fusión provoca en la relación arrendaticia se producen desde el momento en tuvieron tuvo lugar, al margen de que fuera o no conocida por la sociedad arrendadora, que no lo fue, cuando resultaba procedente, según lo pactado, como declara la sentencia. Tanto la cesión, como el subarriendo -dice la sentencia- "requerían, según lo expresamente pactado en la cláusula decimotercera del contrato locativo, la autorización previa, escrita y expresa de la arrendadora. En el mismo sentido el artículo 32.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos exige que tanto la cesión como el subarriendo se notifiquen de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquellos se hubieran concertado.

De este modo, ni contractual ni legalmente cabe equiparar el presunto conocimiento del contenido del Registro Mercantil con la notificación escrita, expresa, ni mucho menos fehaciente de la cesión". El incremento de la renta no está sujeto al arbitrio de una de las partes, supone un derecho establecido a favor del arrendador ("tendrá derecho", dice el artículo 32 LAU), cuyo ejercicio es determinante para la elevación de la renta desde el momento en que se produjeron los hechos determinantes de tal incremento, que no es otro que el de la inscripción de cada una de las fusiones en el registro, que tiene a estos efectos eficacia constitutiva, como así se pidió en la demanda, siempre que no haya prescrito la acción correspondiente, haya pacto en contrario o el arrendador hubiera renunciado a ella o a las cantidades que se hubieren devengado desde el momento en que aquella fuera exigible, lo que no sucede en este caso.

Por lo demás, el arrendatario conocía, tanto porque así se deduce del contrato, como de la propia ley a cuya aplicación supletoria se remitieron las partes, el derecho del arrendador a incrementar la renta y a hacerlo desde el cumplimiento de los hechos que determinaron la elevación, por lo que desde ese momento debió realizar las previsiones económicas oportunas para poder adaptarse a esta nueva situación, sin que la actuación del arrendador suponga en forma alguna la aplicación retroactiva de la norma y, sí por el contrario, un beneficio para el arrendatario que no comunicó las fusiones y que no sufrió en su momento el incremento que legalmente podía haberle aplicado el arrendador.

CUARTO.- En lo que aquí interesa, la sentencia deberá ser casada y, por efecto de la estimación del recurso, la estimación integra y no parcial de la demanda, en lo que se refiere a la pretensión contenida en el apartado 2.b) del suplico de la demanda, relativa a fijar en 7.661.608,05 euros el importe del incremento de renta, no así respecto de los intereses reclamados, que serán los intereses previstos en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde la fecha de la sentencia de segunda instancia puesto que ninguno concreta la sentencia recurrida, que condena al pago de una cantidad inferior, y a ninguno distinto se refiere el recurso, que no asocia motivo alguno en cuanto a la desestimación de aquellos que argumentaba en su demanda, soluciones todas ellas acordes tanto con la naturaleza procesal o sancionadora de los intereses en cuestión como con las facultades que al tribunal del recurso le atribuye el párrafo segundo del artículo 576 LEC para el caso de revocación parcial de la condena.