Civil – Contratos. Compraventa de viviendas. Publicidad. Folleto publicitario. Naturaleza contractual de las ofertas publicitarias.

Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de octubre de 2012 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

TERCERO.- (...) Procede un análisis conjunto de los tres motivos al centrarse en la interpretación de los contratos, en la pretendida obligación de financiar la compra, en la naturaleza contractual de la oferta publicitaria, en la normativa de protección del consumidor y en la confianza que tenía la recurrente en la buena fe de la vendedora.

Alega la recurrente que se le ofreció una financiación a la medida, que la promotora iba concertar un préstamo a la construcción y que le iba a facilitar la subrogación, siempre y cuando el banco lo consintiera, y que nada de ello hizo la vendedora, incumpliendo el contrato, apoyándose el recurrente en la oferta publicitaria y en el exponendo V del contrato, antes transcrito.

Para ir centrando el debate jurídico hemos de hacer constar que la demandada y recurrente es una persona jurídica societaria, de naturaleza mercantil, por lo que se ha de presumir, a falta de prueba en contrario, que integró la compra en su proceso comercial por lo que no puede ampararse en la legislación tuitiva del consumidor, puesto que no lo es, para argumentar la naturaleza abusiva de la cláusula.

En este sentido la Exposición de Motivos de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación establece: El concepto de cláusula contractual abusiva tiene así su ámbito propio en la relación con los consumidores. Y puede darse tanto en condiciones generales como en cláusulas predispuestas para un contrato particular al que el consumidor se limita a adherirse. Es decir, siempre que no ha existido negociación individual.

Esto no quiere decir que en las condiciones generales entre profesionales no pueda existir abuso de una posición dominante. Pero tal concepto se sujetará a las normas generales de nulidad contractual. Es decir, nada impide que también judicialmente pueda declararse la nulidad de una condición general que sea abusiva cuando sea contraria a la buena fe y cause un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes, incluso aunque se trate de contratos entre profesionales o empresarios. Pero habrá de tener en cuenta en cada caso las características específicas de la contratación entre empresas.

En este sentido, sólo cuando exista un consumidor frente a un profesional es cuando operan plenamente la lista de cláusulas contractuales abusivas recogidas en la Ley, en concreto en la disposición adicional primera de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que ahora se introduce. De conformidad con la Directiva transpuesta, el consumidor protegido será no sólo el destinatario final de los bienes y servicios objeto del contrato, sino cualquier persona que actúe con un propósito ajeno a su actividad profesional.

Pero sin necesidad de fundar la resolución en la legislación tuitiva del consumo, y apoyándonos en los invocados arts. 7, 1258, 1281 y 1288 del C. Civil, es evidente que la parte vendedora ofreció a la compradora la posibilidad de obtener financiación, subrogándose si el banco lo autorizaba, en un previsto préstamo a la construcción. Esta oferta contractual, jurídicamente vinculante, para la vendedora consta en la publicidad de la promoción y en el exponendo V del contrato, pero no con los efectos que la parte recurrente pretende.

En este sentido ha declarado la Sala que: El folleto litigioso no responde, o al menos únicamente, a una mera función de promoción, sino que constituye una auténtica oferta publicitaria en tanto que se trata de una información concreta, que contiene datos objetivos, referidos a características relevantes, y que, si cabe entender que no es oferta en sentido "estricto" (en cuanto que no recoge todos los elementos esenciales SS. 26 de marzo de 1.993 y 28 de enero de 2.000, entre otras), resulta incuestionable su importancia desde la perspectiva de la integración contractual (art. 1.258 CC), dada su repercusión relevante en la formación del consentimiento.

... además de que no cabe desconocer lo dicho sobre la representación contractual y la confianza creada, e incluso procede resaltar el valor de las estipulaciones -previsiones normativas contractualesimplícitas, las que, conocidas por ambas partes, excusan de ser recogidas expresamente como condiciones del negocio, operando como causa concreta del contrato -motivo causalizado-.

TS, Civil del 12 de Julio del 2011. Recurso: 1838/2007

A la vista de lo expuesto es razonable entender que la compradora esperara que la vendedora le anunciaría la posibilidad de subrogarse en el préstamo, lo que la vendedora no efectuó, incumpliendo con ello el contrato.

Ahora bien, dicha obligación incumplida lo era de mera gestión o de actividad, pero nunca de resultado.

Es decir, la promotora debió ofrecer la subrogación, pero como establece el contrato y la práctica mercantil, es la entidad de crédito la que tiene la última palabra a la vista de la solvencia del deudor, lo que difícilmente habría aceptado el banco, pues el propio demandado reconoce que intentó gestionar directamente financiación y no lo consiguió por el elevado importe de la compra. A ello cabe añadir, que el incumplimiento de la vendedora no era trascendental, pues el propio afectado podía acudir a las correspondientes entidades financieras, no acreditando que esa posibilidad le fuese más gravosa económicamente que la hipotética subrogación.

En suma, estamos ante un incumplimiento de una obligación accesoria o complementaria, pero nunca principal.