Civil – Contratos. Resolución de los contratos en caso de incumplimiento dobre o recíproco de sus obligaciones por ambas partes.

Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de febrero de 2014 (D. IGNACIO SANCHO GARGALLO).

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16. (...) En principio, para que el incumplimiento justifique la resolución al amparo del art. 1124 CC, es preciso que se refiera a una obligación principal, y que sea esencial, en la medida en que frustre la finalidad del contrato (entre otras, Sentencias 532/2012, de 30 de julio, 1000/2008, de 30 de octubre, y 305/2012, de 16 de mayo ), o se hubiera pactado expresamente como causa de resolución ( Sentencias 300/2009, de 19 de mayo ; 977/2006, de 5 de octubre ; y 305/2012, de 16 de mayo de 2012 ).

Esta facultad resolutoria "corresponde, en todo caso, al contratante que sufre el incumplimiento de la obligación frente al contratante incumplidor. Esta regla encuentra su fundamento tanto en la caracterización de la facultad resolutoria, como una facultad de configuración jurídica que la norma prevé como medio de defensa de la parte contractual que cumple, como en el fundamento de la misma, que trae causa de la interdependencia de las obligaciones recíprocas y su especial articulación en la relación obligatoria sinalagmática; situando al cumplimiento de la obligación como el eje central de la dinámica resolutoria" ( Sentencia 639/2012, de 7 de noviembre ). Por esta razón, a la parte que previamente ha incumplido las obligaciones asumidas en el contrato, le esté vedado al ejercicio de la facultad resolutoria.

En casos de incumplimientos dobles o recíprocos, por ambas partes, la jurisprudencia, como recuerda la Sentencia 767/2012, de 19 de diciembre, entiende que es "necesario determinar quién, por tener que cumplir primero, dejó de hacerlo antes y justificó, por razones funcionales del vínculo, la infracción contractual de la otra parte de la relación jurídica", porque si bien es cierto que la jurisprudencia sobre el art. 1124 CC no reconoce al contratante incumplidor legitimación para resolver la relación jurídica sinalagmática, también lo es que sí se la reconoce "cuando el incumplimiento hubiera venido provocado por el anterior de la otra parte de la relación". Para ello el tribunal ha de llevar a cabo una valoración comparativa de ambos incumplimientos, atendiendo no sólo al criterio de prioridad cronológica, sino también de causalidad y de proporcionalidad.

En nuestro caso, el incumplimiento por la compradora del pago de la parte de precio que debía haber sido abonado a los seis meses de la firma del contrato (22 de septiembre de 2007), 2.100.000 euros, viene justificada porque en ese momento afloró el conocimiento, por la propuesta de PGOU de Antequera elaborada para adaptarse a las exigencias del POTA, de que el sector en el que estaba ubicada la finca objeto de compraventa iba a ser descalificado como suelo urbanizable. Ante esta situación, y en atención a que las partes expresamente habían pactado como condición resolutoria de la compraventa que la resolución por la que el Ayuntamiento de Antequera aprobara definitivamente el PGOU no acordase la calificación como suelo urbanizable no sectorizado la finca que se vendía, la actuación de la compradora no puede calificarse de incumplimiento de sus obligaciones de pago. Como quedó probado en la instancia, el 16 de octubre de 2007, la compradora (Cortijo de la Plata) ofreció a la vendedora el segundo plazo (2.100.000 euros), a condición de que la revisión del PGOU se ajustara a lo convenido, y por lo tanto que la finca tuviera la condición de suelo urbanizable.

Lo que determinó la resolución del contrato fue que en septiembre de 2007, como informa el perito Sr. Ignacio, ya era evidente que la finca vendida carecería de la calificación urbanística convenida (suelo urbanizable no sectorizado) y, por lo tanto, se cumpliría la condición resolutoria pactada.

Por lo tanto, ni la falta de pago justificó la pretendida resolución del contrato por parte de la vendedora, ni cabía negarle a la demandante legitimación para interesar la resolución del contrato. Por esta razón debemos casar la sentencia y entrar a resolver.