Sentencia del
Tribunal Supremo de 28 de mayo de 2014 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).
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SEGUNDO .- Motivo del recurso por infracción procesal. Por
conculcación de las normas reguladoras de la sentencia (Pert. 469.1.2º en
relación con el artículo 477.2.3 º y 3) concretado en la vulneración
del artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, presentando interés
casacional al existir dos criterios interpretativos en la jurisprudencia menor.
Motivo de casación . Al amparo del ordinal 3º del apartado 2 del
artículo 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del
artículo 22.4 de la LEC en su vertiente material, con la concurrencia de
interés casacional, al existir jurisprudencia contradictoria entre distintas
Audiencias Provinciales, sobre los requisitos y contenido del requerimiento establecido
en el precepto que se considera infringido.
El sustento jurídico de ambos recursos es el mismo,
interponiéndose el de naturaleza procesal y el de casación, al entender que la
enervación participa de una doble naturaleza, procesal y sustantiva.
En base a ello, la respuesta de la Sala será única para
ambos recursos, dado que las argumentaciones de la recurrente son homogéneas.
"Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica
por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario
terminarán mediante decreto dictado al efecto por el Secretario Judicial si,
antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su
disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades
reclamadas en la demanda y de las que adeude en el momento de dicho pago
enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no
cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista
prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará
sentencia por la que declarará enervada la acción, o en otro caso, estimará la
demanda habiendo lugar al desahucio.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación
cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior,
excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al
arrendador ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario
por cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de antelación a la presentación
de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha
presentación".
La interpretación de este precepto ha provocado dos
interpretaciones diversas por las Audiencia Provinciales:
a) Una que exige la comunicación expresa al arrendador de
que se da por resuelto el contrato de arrendamiento, en el caso de no abonarse
la cantidad reclamada debidamente especificada.
b) Otra que entiende que basta con el requerimiento de
pago, sin advertir de consecuencias resolutorias; tampoco exigiendo el anuncio
de que no podrá enervar la acción de desahucio si no paga en el plazo
preceptivo.
TERCERO .- En el presente caso se informaba a la arrendataria,
que recibió el burofax, del importe del IBI, de la anualidad a la que
correspondía, fotocopia de los recibos y se añadía que "en el caso de no
ser atendidos los correspondientes al año 2009, PRESENTAREMOS Denuncia
(letra negrita reproduce la del requerimiento) por incumplimiento de
contrato".
En suma, la comunicación fue clara y su recepción
evidente, advirtiendo de presentación de denuncia (entiéndase demanda) por
incumplimiento en caso de impago.
Puesta en relación el requerimiento con el art. 22.4 LEC
debemos concluir que dicho precepto exige:
1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago
de renta o cantidad asimilada.
2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita
acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad
suficiente.
3. Ha de referirse a rentas impagadas.
4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha
venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.
5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del
arrendador la cantidad reclamada.
Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se
comunique al arrendatario:
1. Que el contrato va a ser resuelto.
2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio
si no se paga en el plazo preceptivo.
El legislador no obliga al arrendador a que se constituya
en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago.
En el presente caso, la arrendadora va más allá y anuncia
una denuncia (demanda) por incumplimiento. Esta información que se traslada a
la arrendataria es la crónica anunciada de un proceso judicial y no podía pasar
desapercibida a la arrendataria, ni su gravedad ni las consecuencias, pues es
comúnmente sabido que el impago de rentas genera la resolución del contrato y
el desahucio de la vivienda o local.
No estamos ante un derecho del arrendatario que pudiera
conllevar la necesaria información para su ejercicio, sino ante un derecho del
arrendador a que se le abonen las rentas y cantidades asimiladas (IBI) y una
obligación de pago por parte del arrendatario.
Como declara la sentencia de esta Sala de 26 de marzo de
2009 (rec. 1507/2004), la enervación del desahucio no se configura tanto como
un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el
desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el
momento en que se le pague la renta estipulada.
Por lo expuesto procede desestimar ambos recursos dado
que la arrendataria pagó el IBI fuera de plazo, pese a habérsele requerido de
pago.
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