Sentencia
de la Audiencia
Provincial de Barcelona (s. 15ª) de 30 de junio de 2014 (D. JOSÉ MARÍA RIBELLES ARELLANO).
PRIMERO .- RESTAURA S.L., al amparo de lo dispuesto en el
artículo 61.2º de la Ley Concursal, solicitó la resolución en interés del
concurso del contrato de arrendamiento del local de negocio sito en Madrid,
Plaza Puerta del Sol núm. 9, planta baja, que ocupa la demandada CITY BELL S.A.
por contrato suscrito el 1 de febrero de 1983 (documento uno de la demanda).
Por ser el contrato de fecha anterior al 9 de mayo de 1985, se rige por las
disposiciones del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964,
con las modificaciones establecidas en la disposición transitoria tercera de la
Ley 29/1994, de 24 de noviembre .
En la demanda la actora alegó que el contrato quedará
extinguido el 31 de diciembre de 2019 y que la renta mensual que viene
satisfaciendo la arrendataria asciende a 4.860,48 euros. Esa renta es muy
inferior a la de locales de similares características. Además RESTAURA ha
desarrollado un proyecto de rehabilitación integral del edificio que ya ha sido
aprobado por el Ayuntamiento de Madrid.
El mantenimiento del contrato de arrendamiento, según la
demanda, implica un ingreso anual de 58.325,76 euros. La resolución, por el
contrario, permitiría obtener ingresos muy superiores, tanto si el local es de
nuevo arrendado, tras su actualización, como si es vendido. En concreto, valora
en 525.946,14 euros la renta anual que podría llegar a percibir y en 8.545.365
euros el valor en venta. Por otro lado, de mantenerse el contrato no podría
ejecutarse el proyecto.
Por todo ello interesó se acordara la resolución del
contrato en interés del concurso, dejando para un procedimiento incidental
posterior la indemnización que pueda corresponder a la arrendataria.
SEGUNDO.- CITY BELL se opuso a la demanda. Refutó, en primer lugar,
que RESTAURA pueda llevar a cabo el proyecto de restauración propuesto. En
segundo lugar también cuestionó los ingresos previstos por el proyecto, que
obedecen a meras elucubraciones sin ningún rigor científico y sin ningún
informe pericial que los justifique.
En cualquier caso, consideró improcedente la resolución
por entender que, junto al interés del concurso, concurren otros intereses tan
necesitados o más de protección jurídica, como son los del arrendatario y sus
trabajadores. No está probado el interés del concurso, que, además, no puede
ser absoluto ni puede dejar sin efecto las disposiciones del Código Civil o de
la Ley de Arrendamientos Urbanos.
TERCERO.- La sentencia de instancia, tras precisar el marco legal
aplicable, señala que el artículo 61.2º de la Ley Concursal habilita un trámite
para resolver, en interés del concurso, contratos que se cumplen con
normalidad, sin que medie incumplimiento de las partes. Lo trascendente es
evaluar si realmente la resolución del contrato de arrendamiento supone un
beneficio para el concurso. Y así los aprecia en el presente caso por los
siguientes motivos:
-La concursada tiene un proyecto de rehabilitación
integral del inmueble de la Puerta del Sol 9 de Madrid, que se vincula con la
continuidad de su actividad.
-El proyecto de rehabilitación integral del inmueble
exige la previa resolución de los contratos de arrendamiento.
-La renta que abona la demandada es muy inferior a la del
mercado.
-La disposición para la masa activa del concurso de un
local en el centro de Madrid sin arrendatarios determinará un precio de
realización superior a la venta de ese mismo local con un arrendatario sometido
a la LAU.
Por todo ello, estima la demanda y acuerda la resolución
del contrato. En cuanto a la indemnización por los daños y perjuicios que la
resolución causa al arrendatario, la sentencia relega su cuantificación a un
procedimiento posterior.
CUARTO.- La sentencia es recurrida por la demandada, que introduce
en su recurso dos cuestiones nuevas que no fueron deducidas oportunamente en
primera instancia: que el contrato no es con obligaciones recíprocas pendientes
de cumplimiento para ambas partes y que el arrendamiento no fue concertado por
el deudor sino por la CAJA DE AHORROS DE VIZCAYA, por lo que no puede acogerse
a las previsiones del artículo 61 de la Ley Concursal . La prohibición de
introducir cuestiones nuevas en la apelación es un principio fundamental
recogido en el art. 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Dispone dicho
precepto que en el recurso de apelación podrá perseguirse que se revoque una
sentencia "con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las
pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia". Impide,
por tanto, que ante el tribunal "ad quem" se puedan plantear recursos
de apelación sobre cuestiones no alegadas oportunamente en la primera instancia
y, por tanto, respecto de las que no se ha dado al juzgado de instancia
explícitamente la posibilidad de resolverlas.
No se trata de un formalismo retórico o injustificado,
sino que es una regla que entronca con la esencia del recurso de apelación. La
pretensión que se haga valer en segunda instancia ha de coincidir con la
planteada en la primera instancia. El tribunal de apelación sólo podrá revocar
la sentencia de primera instancia por aquellas cuestiones que, habiendo sido
objeto de oportuna invocación en la primera instancia, no hubieran sido
resueltas por el juez de instancia conforme a lo que el tribunal de apelación
entiende que es la solución jurídicamente correcta. El recurrente puede
pretender que el tribunal de segunda instancia revoque la sentencia de primera
instancia porque ésta no haya resuelto oportunamente las cuestiones de hecho y
de derecho planteadas oportunamente en los trámites alegatorios de la primera
instancia (fundamentalmente, la demanda, la contestación y las alegaciones complementarias
de la audiencia previa).
QUINTO.- Fuera de ello, la recurrente insiste en los mismos
argumentos que esgrimió en la contestación. Así, en primer lugar, sostiene que
el proyecto que RESTAURA quiere acometer en el edificio de la Puerta del Sol 9
de Madrid "no es el que se dice que se va a hacer" . No están
previstas actuaciones o transformaciones en los locales arrendados, sino
actuaciones puntuales que no precisan el desalojo.
En segundo lugar, entiende que no ha quedado acreditado
el interés del concurso y, en cualquier caso, que no puede prevalecer frente al
interés del arrendatario. Ese interés no puede ser absoluto, al extremo de
perjudicar gravemente los intereses de la demandada, generándose una situación
de enriquecimiento injusto. A su entender, no se puede utilizar la Ley
Concursal para obtener lo que la Ley de Arrendamientos Urbanos no permite. Se
infringiría con ello los artículos 57 y 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
de 1964, que establece un régimen de prórroga forzosa y limita las causas de
resolución. Igualmente considera infringidos los artículos 14 y 9 de la CE y
1.091 y 1.256 del Código Civil .
Tanto la administración concursal como la concursada se
opusieron al recurso y solicitaron se confirmara la sentencia por sus propios
fundamentos.
SEXTO.- Este tribunal ya ha tenido la ocasión de pronunciarse en
un litigio muy similar en el mismo concurso de RESTAURA, que afectaba a otro
local del edificio de la Puerta del Sol 9 de Madrid (Rollo 134/2013, sentencia
de 16 de octubre de 2013) Dijimos entonces lo siguiente sobre los límites de la
facultad resolutoria en interés del concurso:
" 6. El litigio, en función de los términos
que configuran el debate procesal, plantea una cuestión jurídica relevante,
cual es la de determinar si la facultad resolutoria que reconoce el art. 61.2 LC, determinada por el
"interés del concurso", alcanza a todo tipo de contratos que
permanecen en vigor tras la declaración del concurso con obligaciones
recíprocas pendientes de cumplimiento para ambas partes, superponiendo así y en
todo caso el interés del concurso frente a cualesquiera relaciones jurídicas
incluidas en el ámbito de aplicación de la norma; o si esta facultad tiene
límites, de tal modo que deba ceder en supuestos en los que la posición
jurídica de la contraparte se encuentre protegida por la Ley, concretamente en
relación con los arrendamientos de viviendas o locales sujetos al régimen de
prórroga forzosa reconocido por la LAU de 1964 que, tras las modificaciones
operadas en la normativa arrendaticia, sigue en vigor como régimen tuitivo en
beneficio del arrendatario.
7. Es cierto que el precepto concursal concede la facultad
resolutoria, al margen del régimen general basado en el incumplimiento (art.
1124 CC), con aparente amplitud, sin concretas salvedades o excepciones,
facilitando la interpretación de que el criterio legal que habilita la
resolución, el "interés del concurso", prevalece en todo caso, sin
importar la posición o prerrogativas legales reconocidas a la contraparte.
El interés del concurso presupone un conflicto entre el
interés particular de los contratantes (el concursado y el tercero contratante,
en una concreta relación) y un interés superior, representado por una
colectividad (los acreedores que concurren, sometidos en régimen de
universalidad, al procedimiento concursal), y en esa situación la LC otorga
prevalencia a este último por considerarlo un interés de superior rango que, en
esa colisión, debe prevalecer y justifica el sacrificio individual de la
contraparte contractual (supuesto que ha venido cumpliendo el contrato de
obligaciones recíprocas).
El interés del concurso, se ha repetido, es un concepto
jurídico indeterminado, pues la LC no lo define. La doctrina y los órganos
mercantiles vienen entendiendo por "interés del concurso", en
términos generales y en última instancia, la búsqueda del mayor grado de
satisfacción general de los acreedores, es decir, cuando con la resolución del
contrato se logre un mayor grado de satisfacción de los acreedores que con su
mantenimiento; la mayor satisfacción de los acreedores se vincula con la
preservación y maximización del valor del patrimonio concursal como medio de
alcanzar el fin primordial de la mayor atención o pago a los acreedores.
8. En este caso, el "interés del concurso" se
justifica porque se trata de un contrato que, por razón de la legislación
protectora de los arrendatarios de fincas urbanas, proporciona a la propiedad
(la concursada) unas rentas muy inferiores a las de mercado, que podría obtener
mediante un arriendo sometido a la Ley arrendaticia vigente una vez conseguida
la liberación del régimen de prórroga forzosa, como podría obtener así mismo un
valor de enajenación muy superior al que obtendría de vender el inmueble con un
arrendatario (o varios) amparados por la prórroga forzosa y por un régimen de
rentas no acordes con las que actualmente se pagan en el mercado, con o sin
rehabilitación del inmueble (como indica la sentencia).
En este sentido, la AC señala en su escrito de oposición
al recurso que "el interés concursal se materializa en la posibilidad de
obtener un mayor rendimiento al edificio libre de arrendatarios, o con
arrendamientos actualizados a valor de mercado" y que "lo que produce
la resolución es la posibilidad para la concursada de aumentar el rendimiento
que se pueda obtener del mismo, lo cual redunda en beneficio de la masa del
concurso".
Ciertamente, no cabe duda de que es así; mediante la
destrucción de la posición jurídica del arrendatario que goza del derecho a la
prórroga forzosa la masa podrá lograr un rendimiento muy superior al actual y
un valor de realización (ya sea en el escenario de convenio o en el de la
liquidación) también muy superior al que se obtendría de enajenar el inmueble
con arrendatarios beneficiarios de la prórroga forzosa.
9. El art. 61.2 LC concede así, en atención a un interés
que considera superior al individual de la contraparte, una facultad o derecho
potestativo de carácter extintivo, que otorga el poder de extinguir una
relación jurídica preexistente, sin necesidad de incumplimiento por la otra
parte, en atención al parámetro de la "conveniencia al interés del
concurso".
Ahora bien; se proyecta en este caso sobre una relación
jurídica de arrendamiento de local de negocio que el arrendador no puede dar
por terminada por su mera voluntad, si no es con el consentimiento del
arrendatario, pues el contrato "se prorrogará obligatoriamente para el
arrendador", aun cuando un tercero le suceda en sus derechos u
obligaciones (art. 57
LAU de 1964), sólo con las excepciones que la propia LAU establece (arts.
56 y siguientes y 70 y siguientes), revistiendo por ello el carácter de
contrato prácticamente vitalicio, y sin perjuicio de que puedan tener lugar
subrogaciones al fallecimiento del arrendatario (arts. 59, 60 y
concordantes de la LAU de 1964), y en principio sujeto sólo a las causas de
resolución previstas en la legislación especial (art. 114 LAU de 1964)
que, es cierto, no han sido expresamente modificadas por la LC.
Esta legislación especial tiene carácter tuitivo, concede
beneficios a los arrendatarios que son irrenunciables, en particular el de la
prórroga forzosa (incluidos los arrendatarios de locales de negocio; art 6.3 LAU de 1964), y, por lo
menos en lo que respecta al régimen de prórroga forzosa, ha sido dictada por
razones de utilidad pública e interés social.
Se produce por tanto, no ya una colisión de normas, sino
una colisión de derechos, pero de tal magnitud que - estimamos- desborda la
inicial previsión del legislador concursal a la hora de configurar la facultad
resolutoria del art.
61.2 LC y el escenario que podría representarse en la pugna entre un interés
individual (del contratante o contratantes) y un interés colectivo (del
concurso, o en última instancia de los acreedores).
10. La STC 89/1994, de 17 de marzo, examina (y termina por
confirmar) la constitucionalidad del régimen de prórroga forzosa y, a estos
efectos, atiende a su fundamento y finalidad. Establece esta STC la siguiente
doctrina:
<< Este Tribunal ha declarado (STC 37/1987) que la
Constitución reconoce un derecho a la propiedad privada que se configura y
protege, ciertamente, como un haz de facultades individuales sobre las cosas,
pero también y al mismo tiempo, como un conjunto de derechos y obligaciones
establecidos, de acuerdo con las Leyes, en atención a valores o intereses de la
comunidad, es decir, a la finalidad o utilidad social que cada categoría de
bienes objeto de dominio esté llamada a cumplir. Por ello, la fijación del
contenido esencial de la propiedad privada no puede hacerse desde la exclusiva
consideración subjetiva del derecho o de los intereses individuales que a éste
subyacen, sino que debe incluir igualmente la necesaria referencia a la función
social, entendida no como mero límite externo a su definición o a su ejercicio,
sino como parte integrante del derecho mismo. Utilidad individual y función
social definen, por tanto inescindiblemente el contenido del derecho de
propiedad sobre cada categoría o tipo de bienes.
Ello supone que la incorporación de exigencias sociales
al contenido del derecho de propiedad responde a principios establecidos e
intereses tutelados en la misma Constitución (así arts. 40.1, 45.2, 128.1 y 130.1
entre otros). Por ello, corresponde al legislador delimitar el contenido del
derecho de propiedad en relación con cada tipo de bienes, respetando siempre el
contenido esencial del derecho, entendido como recognoscibilidad de cada tipo
de derecho dominical en el momento histórico de que se trate y como posibilidad
efectiva de realización de ese derecho.
Incumbe así al legislador, con los límites señalados, la
competencia para delimitar el contenido de los derechos dominicales. Y esa
competencia se extiende también a la materia de arrendamientos urbanos, como
este Tribunal ha tenido ya oportunidad de afirmar (...).
De lo expuesto resulta que no es la prórroga forzosa per
se el origen de una pérdida esencial, o vaciamiento, de la utilidad económica
del bien arrendado (...); ello no significa que la prórroga forzosa convierta
en inexistente o puramente nominal, el derecho de propiedad del arrendador.
Supone, ciertamente, una restricción o limitación de este derecho, en cuanto
dificulta que la merced arrendaticia se adecue con total fidelidad a la
evolución del mercado de arrendamientos. Pero esa dificultad, y consiguiente
limitación, no puede considerarse una supresión del derecho sino, en todo caso,
una afectación de su contenido que no lo hace desaparecer ni lo convierte en
irreconocible. Esa limitación derivada de la prórroga forzosa, queda dentro de
las facultades del legislador y queda justificada en virtud de la función
social que a la propiedad atribuye el art. 33 de la Constitución .
La historia de la regulación de los arrendamientos
urbanos muestra efectivamente que la introducción de la prórroga forzosa, entre
otras medidas, respondía a una finalidad tuitiva de intereses que se
consideraban necesitados de una especial protección, concretamente la de los
arrendatarios ante la situación del mercado inmobiliario; ello se verifica
incluso en las mismas Exposiciones de Motivos de las leyes reguladoras de este
tipo de arrendamientos (así, en la de la Ley de Bases de 22 diciembre 1955).
(...) Además, no puede olvidarse la relevancia que la continuidad del
arrendamiento reviste para la protección de la estabilidad del domicilio
familiar, y de la misma familia, en la línea de lo dispuesto en el art. 39.1 de la Constitución .
Responde así a la función social de la propiedad inmobiliaria, sin vulneración
constitucional, que el legislador establezca una limitación de esa propiedad
que, sin suponer su vaciamiento o desfiguración, pueda contribuir (con mayor o
menor fortuna, según las distintas teorías económicas) a satisfacer un derecho
constitucionalmente afirmado. Y debe señalarse que un razonamiento similar
puede llevarse a cabo respecto del arrendamiento de locales de negocio, en
cuanto que la prórroga forzosa representa un favorecimiento, por el legislador,
del mantenimiento de empresas o actividades económicas ya establecidas,
atendiendo a consideraciones de apoyo a la producción y al empleo, respaldadas
por los mandatos de los arts. 35, 38 y 40 de la Constitución .
(...).
Pero además, tampoco cabe estimar correcto el alegato de
que ha desaparecido en la actualidad la originaria función tuitiva de la
prórroga forzosa de los arrendamientos urbanos, lo que se corroboraría por el
mismo tenor de la nueva legislación, contenida en el Real Decreto-ley 2/1985,
que suprime tal prórroga forzosa a los nuevos arrendamientos.
Esta consideración parte de un presupuesto fáctico que, al
consistir en la apreciación de la presente situación del mercado inmobiliario,
únicamente compete valorar al legislador.
En efecto, si bien es evidente que la restricción del art. 57 LAU obedece a
circunstancias históricas concretas (y no sólo, por cierto, a las propias del
período de la posguerra civil, en que la escasez de viviendas respondía a la
destrucción ocasionada en la contienda, sino, ya en los años 20, a la
desproporción entre oferta y demanda locativas producida por la migración rural
a las ciudades), no lo es menos que sólo al legislador le corresponde evaluar
si tales circunstancias se han superado hasta el punto de permitir la
suavización o supresión de los límites que pesan sobre las facultades
dispositivas del arrendador. Esta autonomía de apreciación que pertenece al
legislador, y únicamente a él, no cabe que sea reemplazada por el juicio de los
órganos judiciales ni por el de este Tribunal (...)>>.
Resaltamos, en suma, que estamos ante una institución, la
prórroga forzosa, que es establecida por una ley tuitiva de intereses que el
legislador considera necesitados de una especial protección (la de los
arrendatarios de viviendas y locales de negocio ante la situación del mercado
inmobiliario), y que responde a razones de utilidad pública e interés social
que determinan la intervención del legislador para limitar el contenido de los
derechos dominicales en atención a la función social del derecho de propiedad,
que es un límite intrínseco. Y "sólo al legislador le corresponde evaluar si
tales circunstancias se han superado hasta el punto de permitir la suavización
o supresión de los límites que pesan sobre las facultades dispositivas del
arrendador; esta autonomía de apreciación que pertenece al legislador, y
únicamente a él, no cabe que sea reemplazada por el juicio de los órganos
judiciales ..."
11. Lo cierto es que el legislador ha mantenido vigente el
régimen de prórroga forzosa para los contratos de arrendamiento celebrados
(como el de autos) antes de cierta fecha, sin apreciar cambios en la realidad
socio-económica que hayan aconsejado suprimir este derecho, en las sucesivas
modificaciones legislativas de la normativa arrendaticia (Real Decreto- Ley
2/1985 y vigente LAU de 1994).
No estimamos que por medio de la LC el legislador haya querido
incidir, para suprimirlo, en el régimen de la prórroga forzosa en atención a la
situación de concurso del propietario, mediante el art. 61.2 LC, sin modificación
expresa de la LAU en este sentido".
SÉPTIMO.- Por lo expuesto concluimos entonces, al igual que hacemos
ahora, "que el derecho o facultad resolutoria que reconoce el art.
61.2 LC no es omnímodo, sino que tiene límites. Unos, intrínsecos o
naturales, derivados de la propia naturaleza de este derecho y de la manera en
que es configurado de acuerdo con la función económica y social que a través de
él se trata de realizar, así como los derivados de los principios generales que
prohíben el ejercicio abusivo, antisocial o contrario a la buena fe (art. 7
CC). Y otros extrínsecos, motivados por la colisión con derechos subjetivos
ajenos, en este caso con el derecho del arrendatario a que sea respetada la
vigencia de la relación arrendaticia por virtud del derecho a la prórroga
forzosa, establecido en su beneficio por una ley tuitiva, y que sólo puede
ceder en los supuestos establecidos por dicha ley.
En la presente colisión de derechos estimamos que el art. 61.2 LC no debe prevalecer
ante el derecho adquirido por el arrendatario, reconocido por una ley de
carácter tuitivo que atiende a la utilidad pública y al interés social, y que
no es posible derogar si no es al amparo de una norma expresa y específica
dictada por el legislador que, en casos como el presente, prime el interés del
concurso sobre el interés social y general que justifica el blindaje otorgado a
la posición jurídica del arrendatario mediante la institución de la prórroga
forzosa".
OCTAVO.- Otras dos circunstancias que concurrían en aquel caso y
se dan también en este que impiden que podamos acoger la pretensión de la
actora. De un lado, no se ha acreditado que el proyecto de rehabilitación no
pueda llevarse a efecto respetando el derecho arrendaticio y las previsiones de
la LAU. Tampoco que el mantenimiento del contrato resulte perjudicial o gravoso
para el concurso en atención a las prestaciones que hayan de realizarse con
cargo a la masa; el goce pacífico en la posesión no entraña ese gravamen y no
hay constancia de que la masa deba asumir, a corto o medio plazo, la
realización de obras necesarias en el local arrendado.
De otro lado, entendemos que uno de los factores a tener
en cuenta para apreciar el "interés del concurso", a los presentes
efectos, es la cuantía de la indemnización correspondiente al arrendatario, que
ha de ser abonada como crédito contra la masa. Esta cuantificación ha de ser
realizada en la sentencia que decida la resolución, como resulta del tenor del
art. 61.2 LC ("... el juez decidirá acerca de la resolución, acordando,
en su caso, las restituciones que procedan y la indemnización que haya de
satisfacerse con cargo a la masa"), y además, como se ha dicho, es uno
de los parámetros a valorar para decidir si la resolución del contrato es
conveniente para el interés del concurso. Esa valoración no será completa si se
ignora el gravamen o coste que va a suponer a la masa activa la ruptura del
contrato, y de ahí que no pueda dejarse para un litigio posterior.
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