Sentencia del
Tribunal Supremo de 29 de diciembre de 2014 (D. EDUARDO BAENA RUIZ).
2. Conviene recordar la jurisprudencia de esta Sala en materia de resolución
del contrato de compraventa por retraso en la entrega de la vivienda, tanto en
los supuestos en que no se hubiese pactado a favor del comprador una condición
resolutoria expresa en torno a un plazo de entrega fijado por las partes como
esencial, como cuando si hubiese mediado tal pacto.
La STS de 1 de abril de 2014 (Recurso 475/2012 recoge
que: "Por lo que respecta a los efectos resolutorios del incumplimiento
del plazo de entrega, la jurisprudencia más reciente (por ejemplo, SSTS de 14
de junio de 2011, Rc. 369/2008, 21 de marzo 2012, Rc. 931/2009, y 25 de octubre
de 2013, Rc.1666/2010) viene interpretando la norma general en materia de
resolución de obligaciones recíprocas (artículo 1124 CC) en el sentido de que
el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial,
lo que no supone una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento
pero sí que origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren
las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos
de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 cuando se «priva sustancialmente» al
contratante, en este caso al comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en
virtud del contrato», encontrándose sin duda entre las lógicas expectativas del
comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubieran
estipulado y en condiciones para ser usada conforme su naturaleza, pues, no en
vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de
la compraventa para el vendedor (artículo 1461 CC, en relación con el artículo
1445 CC).
En esta línea se viene afirmando por esta Sala que el
mero retraso en el pago o en la entrega de la cosa no siempre produce la frustración
del fin práctico perseguido por el contrato, porque el retraso no puede
equipararse en todos los casos al incumplimiento. Como declara la STS de 12 de
abril de 2011 Rc. 2100/2007 la situación de retraso en el cumplimiento puede
dar lugar a la constitución en mora, cuando se dan los presupuestos que entre
otros señala el artículo 1101, 1096 y 1182 deI Código civil, pero no
necesariamente a la resolución. Su carácter de remedio excepcional, frente al
principio de conservación del negocio, se ha traducido en que la jurisprudencia
haya venido exigiendo, además de que quien promueve la resolución cuando se
funda en las obligaciones que le correspondían, que se aprecie en quien insta
la resolución un «Interés jurídicamente atendible», expresión mediante la cual
se expresa la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario a la
buena fe, o incluso doloso, que puede tener la pretensión de resolución cuando
se funda en un incumplimiento más aparente que real por no afectar al interés
de! acreedor en términos sustanciales o encubrir la posibilidad de conseguir un
nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio. Reglas parecidas se
encuentran en vigor en España a partir de la Convención de las Naciones Unidas
sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías, hecha en Viena
el 11 de abril de 1980 y ratificada por España en 1991. Así en el articulo
49.1, al tratar del incumplimiento del vendedor, se dice que se podrá resolver
cuando esta conducta constituya «un incumplimiento esencial del contrato», pero
en el apartado 2 se precisa que si el plazo de entrega no se ha pactado (por
ejemplo, SSTS de 28 de junio de 2012, Rc. 1154/2009 de 28 de junio 2012, Rc.
75/2010, 17 de enero de 2014, Rc. 2235/2011, y 5 de febrero de 2014, Rc. 2435/2011)
o, en su defecto, que sea de tal entidad, grave y esencial, como para que con
él se frustre el fin del contrato o la finalidad económica del mismo, esto es,
capaz de producir insatisfacción de las expectativas de la parte perjudicial
por el mismo (SSTS de 25 de junio de 2009, Rc. 2694/2004 / y 12 de abril de
2011, Rc 2100/2007), lo que hace necesario examinar el valor del plazo en este
tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al
incumplimiento definitivo del contrato (STS de 17 de diciembre de 2008, Rc.
2241/2003)."
3. Cuando se trata de indagar si el retraso ha obedecido a la existencia de
causas no imputables a la promotora vendedora, se ha de tener en cuenta que
tales causas deben ser imprevisibles e inevitables por ella a la fecha del
contrato.
De ahí que, con independencia de lo dispuesto en la Ley
57/1968, en el ámbito de la construcción, en el que deben preverse plazos
prudenciales de tiempo para la realización de las obras, tenga poca cabida la
existencia de alguna causa de fuerza mayor que pueda justificar un retraso en
la entrega de la vivienda.
Quien fija el plazo de entrega de las viviendas es el
promotor, que es un profesional de la Construcción y debe conocer las
dificultades propias de esta actividad y, por lo tanto, tiene que prever las
circunstancias y asegurarse de poder cumplir sus compromisos, fijando un plazo
de entrega mucho más dilatado en el tiempo, aunque ello le haga perder algún
posible cliente.
El riesgo de acabar las obras dentro del plazo
establecido en el contrato es asumido íntegramente por el promotor vendedor
como parte de su riesgo empresarial y, en consecuencia, no puede trasladarse al
comprador.
CUARTO. Estimación del motivo.
Aplicando al supuesto enjuiciado la doctrina recogida en
las anteriores consideraciones previas, y desde el respeto de la " questiofacti"
de la sentencia recurrida, el motivo debe prosperar:
1. No se trata de un mero retraso en la entrega, hasta el punto de estar este
previsto y su prórroga, sino de un retraso prolongado de dieciocho meses, del
que sí puede inferirse la pérdida del interés contractual justificado, con
independencia de que la voluntad de resolver se manifestase antes. Esto último
no es óbice a lo que mantenemos por cuanto en ese momento de leve retraso la
vivienda no se encontraba acabada y en disposición de entrega sino que para
ello faltaban meses, por lo que es razonable que en tales circunstancias
quiebre el interés contractual de la compradora.
Mantener lo contrario sería tanto como "dejar el
cumplimiento al arbitrio de una de las partes" (Sentencia 21 de julio de
2014, Rc. 1386/2012).
Una finalización tan tardía implica la frustración del
fin del contrato. Como dicen las sentencias de 3 de diciembre de 2008, 13 de
febrero de 2009, 10 de junio de 2010 .
2. No se aprecia la fuerza mayor en que se apoya la sentencia recurrida.
i) La paralización del proceso constructivo, consecuencia
de un movimiento de tierras de la calle posterior, no es un hecho imprevisible
para un profesional de la promoción y construcción de inmuebles para la venta
de viviendas.
ii) Las dificultades económicas ligadas al pago para la
obtención de las licencias de obras, tampoco es un hecho imprevisible, pues
tendría que tener concedida la financiación para ello antes de crear
expectativas y plazos de entrega en los contratos celebrados con los
compradores interesados.
En este sentido, y en supuesto similar al presente se
pronuncia la Sala en sentencia de 19 de diciembre de 2014.
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