Sentencia de la
Audiencia Provincial de Madrid (s. ª) de 21 de octubre de 2014 (D. Ángel Luis Sobrino
Blanco).
PRIMERO.- La pretensión que configura y define el objeto
del proceso al que la presente alzada se contrae -no obstante el carácter
farragoso de la demanda y su falta de la deseable claridad, orden lógico,
concreción, concisión y rigor técnico- persigue la declaración de nulidad de
los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios de la Comunidad demandada,
en sus reuniones celebradas los días 25 de octubre de 2011 - acuerdo relativo a
la fijación de la deuda que, a 30 de septiembre de 2011, mantenía, con la
Comunidad, la propiedad de la vivienda NUM001 (17 539,55 €)- y 15 de marzo de
2012 -acuerdo relativo, igualmente, a la fijación de la deuda que, a 29 de febrero
de 2012, mantenía, con la Comunidad, la propiedad de la vivienda NUM001 (16
356,31 €)-.
SEGUNDO.- Para la resolución de la cuestión litigiosa
-delimitada en la forma expuesta-, ha de recordarse, con carácter previo:
1.º.- Que el régimen especial de propiedad horizontal se
caracteriza, esencialmente, por la coexistencia de una propiedad o titularidad
individualizada sobre cada uno de los pisos, locales o espacios suficientemente
delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente que lo integran
(elementos privativos), y de una copropiedad o cotitularidad -inherente e
inseparable de la individualizada- sobre los demás elementos del edificio
necesarios para su adecuado uso y disfrute (elementos comunes).
2.º.- Que constituye una obligación legal de los
comuneros, titulares de los diferentes elementos privativos -establecida en el
artículo 9.1.e) y f) de la Ley de Propiedad Horizontal -, la de contribuir a
los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus
servicios, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización y a
la dotación del preceptivo fondo de reserva para atender las obras de
conservación y reparación o, en su caso, de rehabilitación de la finca 3.º.-
Que la Junta de Propietarios constituye, como se desprende del artículo 13 de
la Ley de Propiedad Horizontal, el primero y principal órgano de gobierno de la
comunidad en tal régimen especial de propiedad.
Como órgano de gobierno colectivo -integrado por todos
los copropietarios o comuneros- su voluntad se plasma a través de los acuerdos
que adoptan sus integrantes, respecto de los asuntos sometidos a su
consideración o deliberación.
Los acuerdos de la Junta constituyen, por tanto, la
expresión de la voluntad de la colectividad respecto del asunto o tema sometido
a su consideración y deliberación.
4.º.- Que la voluntad comunitaria únicamente puede ser
expresada por la Junta de Propietarios, y sólo puede ser suplida por una
decisión judicial en el supuesto contemplado en el artículo 17.7 de la Ley de
Propiedad Horizontal.
5.º.- Que los acuerdos de la Junta de Propietarios, esto
es, las concretas y específicas declaraciones de voluntad emitidas por dicho
órgano colegiado, decidiendo sobre los asuntos o temas sometidos a su
deliberación, conforme al correspondiente orden del día, son susceptibles de
ser impugnados, ante los tribunales, en los casos siguientes:
A.- Por concurrir alguno de los supuestos específicamente
contemplados en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. Esto es:
a.- Cuando sean contrarios a la Ley de Propiedad
Horizontal o a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios.
b.- Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses
de la propia Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c.- Cuando supongan un grave perjuicio para algún
propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado
con abuso de derecho.
Conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, en estos
supuestos los acuerdos son meramente anulables, en la medida en que su
impugnación se encuentra sometida a un plazo de caducidad cuyo transcurso, sin
que haya tenido lugar la oportuna impugnación, convalida el vicio o defecto del
que el acuerdo en cuestión pudiere adolecer.
B.- Por infringir cualquiera otra Ley imperativa o
prohibitiva -distinta de la Ley de Propiedad Horizontal- que no tenga
establecido un efecto distinto para el caso de contravención; o por ser
contrarios a la moral o el orden público; o por implicar un fraude de ley.
En tales casos, los acuerdos han de ser conceptuados
nulos de pleno derecho, conforme al artículo 6.3 del Código Civil, y, por
tanto, insubsanables por el transcurso del tiempo; lo que, evidentemente,
implica que su impugnación no está sometida a ningún plazo de ejercicio.
TERCERO.- Los acuerdos objeto de impugnación en el
proceso no son susceptibles de ser incardinados en ninguno de los supuestos de
nulidad precedentemente reseñados.
Efectivamente, los acuerdos objeto del litigio se limitan
a declarar la existencia de la deuda que la propiedad del elemento privativo,
identificado como la vivienda NUM001 del edificio, mantiene con la Comunidad,
pero no especifican, en modo alguno, la concreta persona a quien corresponde
hacer frente al pago de tal deuda.
La controversia que pudiera surgir, en los supuestos de
transmisión del elemento privativo afectado, sobre la persona a quien
corresponde abonar la totalidad, o parte, de la deuda existente con la
Comunidad, ha de ventilarse entre las partes a través del correspondiente
proceso declarativo.
Es decir, si lo pretendido por el actor -máxime teniendo
en cuenta que no se cuestiona, en absoluto, el importe de la deuda total que se
establece en los acuerdos impugnados- era la declaración de la parte de deuda
de la que el mismo -como adquirente del elemento privativo en cuestión
(vivienda NUM001)- debía responder frente a la Comunidad, lo que debió haber
hecho es formular la oportuna pretensión declarativa, solicitando del órgano
jurisdiccional, en debida forma, la pertinente declaración al respecto.
Lo que no resultaba procedente, en absoluto, es la
formulación de una pretensión de impugnación de los acuerdos comunitarios que
se limitaban -como es el caso- a fijar la deuda que mantenía con la comunidad
la propiedad del correspondiente elemento privativo, por cuanto es evidente que
dichos acuerdos -al no cuestionarse el importe total de la deuda existente- no
resultaban contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal; ni resultaban
gravemente lesivos para los intereses de la propia Comunidad en beneficio de
uno o varios propietarios; ni suponían un perjuicio para cualquier propietario;
ni implicaban abuso de derecho alguno; ni vulneraban ninguna norma imperativa o
prohibitiva; ni resultaban contrarios a la moral o el orden público; ni,
finalmente, tampoco entrañaban fraude de ley.
CUARTO.- En base a todo lo precedentemente expuesto,
resultando incuestionable la total inviabilidad e improcedencia de la
pretensión formulada en la demanda inicial rectora del proceso, procede
confirmar, en su integridad, el pronunciamiento desestimatorio efectuado por la
sentencia apelada, con total desestimación del recurso de apelación interpuesto
y expresa condena del recurrente al pago de las costas causadas en esta alzada,
de conformidad con lo prevenido por el artículo 398.1, en relación con el 394, de
la Ley de Enjuiciamiento Civil.
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