Sentencia del
Tribunal Supremo de 8 de abril de 2015.
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SEGUNDO.- Consideraciones Previas.
1. Como recoge la sentencia de 11 de abril de 2011 Rc. 1414/2007 "el
artículo 1257 del Código Civil establece como principio general que los
contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan, de modo que en
general no puede afectar lo estipulado en todo contrato a quien no intervino en
su otorgamiento (SSTS de 23 de julio de 1999, 9 de septiembre de 1966). Por
ello si el contrato es considerado como una manifestación de la autonomía
privada en orden a la reglamentación de los propios intereses, resulta claro
que dicha reglamentación ha de afectar, en principio, tan solo a la esfera
jurídica de sus autores, porque sólo respecto de ellos la autonomía
existe".
2. Sin embargo, a pesar de la literalidad del precepto el Tribunal Supremo,
ya de antiguo (STS de 18 de abril de 1921), ha afirmado, interpretando el
artículo 1257.1 del Código Civil, que los sucesores a título singular ostentan
el mismo carácter que sus causantes. Afirma que el principio de relatividad no
es tan absoluto que no pueda extenderse a personas que no han intervenido en lo
pactado en el contrato (STS 9 de febrero de 1965), así como que los
causahabientes a título singular (compraventa) no son terceros (STS 1 de abril
de 1977 y 24 de octubre de 1990), trascendiendo a estos los derechos y
obligaciones del contrato, con excepción de los personalísimos, al penetar los
causahabientes en la situación jurídica creada mediante el negocio celebrado
con el primitivo contratante (STS 2 de noviembre de 1981 y 27 de marzo de 1984).
3. Es por ello que la reciente sentencia de 11 de abril de 2011, ya citada, y
la posterior de 28 de marzo de 2012 que acude a la anterior, sostengan que
"tanto la doctrina como la jurisprudencia mantienen la relatividad de los
efectos de los contratos, no de un modo general y abstracto, sino de manera
concreta y muy determinada".
4. Dentro de esta concreción, la doctrina y la jurisprudencia han centrado su
atención en las adquisiciones a título singular y por actos inter vivos del
dominio de un bien y los contratos que el causante hubiera celebrado con
referencia al mismo antes de la trasmisión. Aunque el planteamiento puede ser
diverso según se trate de derechos u obligaciones, son estas últimas las que
ahora atraen nuestra atención.
A pesar, pues, de la relatividad de los contratos, en
ocasiones se ha impuesto al contratante la necesidad de soportar los efectos de
aquellos contratos precedentes que celebró quien le trasmite, si influyen en el
derecho que se le trasmite, razón por la que no se le reputa tercero en el
orden civil (STS 5 de octubre de 1965).
La cuestión presenta un evidente punto de contacto con
las obligaciones "propter rem " (por razón de la cosa)
constituidos en función de la titularidad del derecho de propiedad sobre el
bien, como añade las recientes sentencias de la Sala antes citadas, pues tales
obligaciones van necesariamente unidas a una titularidad jurídico-real, de modo
que su vinculación para el adquirente es necesaria consecuencia de la
trasmisión del derecho real.
Ahora bien, tratándose de compromisos que afecten a la
consistencia, existencia y demás circunstancias del derecho trasmitido, que se
puedan tildar de reales se habrá de estar a las salvedades que procedan de la
aplicación de principios hipotecarios, debiendo ser tenida en cuenta la
protección registral o, al menos, el conocimiento por el causahabiente a título
particular.
5. De ahí que, planteándose la oponibilidad del contrato para que sea
respetado por terceros, será preciso su publicidad o el conocimiento de aquel
por éstos, según razona pormenorizadamente la sentencia de primera instancia.
6. Tal exigencia late en nuestra jurisprudencia, pues una cosa es que
tratándose de un gravamen real o de una obligación inherente a la titularidad
de la cosa, susceptible de ser calificada como una obligación propter rem,
suponga la subrogación de los sucesivos titulares del inmueble, y otra que no
sean necesarios determinados presupuestos para que se encuentren vinculados por
obligaciones de tal naturaleza que inciden en la determinación o limitación del
dominio de la cosa adquirida.
En la sentencia de la Sala de 6 de febrero de 1984 la
vinculación del tercero le viene impuesta por faltarle la buena fe a efecto de
ser considerado tercero hipotecario, a pesar de que la servidumbre de paso que
gravaba la finca adquirida no tenía constancia tabular.
En la sentencia de 4 de junio de 1990, aunque se parte de
que vinculan los efectos de los contratos a los herederos de los contratantes y
causahabientes, se aprecia que al ser la esposa, como viuda supérstite y en
representación legal de los menores de edad, quien vende la finca a la
sociedad, en la que también interviene ella, late en el fondo la ausencia de
buena fe en la prohibición para construir no inscrita.
La sentencia de 30 de septiembre de 1995, precisamente en
autos sobre deslinde y amojonamiento, se afirma que: "ha de entenderse que
con tal operación no se tendió solamente a fijar la línea divisoria que
materialmente había de constituir el lindero común de las dos mitades de la
primitiva finca que se hacían predios independientes, sino que al prescindir de
atenerse a los datos de cabida de cada mitad y trazar la línea por donde
estimaron oportuno dando a una finca lo que quitaban de otra, con la
consiguiente modificación dominical, lo que efectuaron los dueños fue una
verdadera transación con arreglo a lo previsto en el artículo 1809 del Código
Civil, y como los recurrentes no intervinieron en aquel pacto y son terceros,
ya que compraron con arreglo a lo consignado en el Registro, no puede tener
para ello fuerza jurídica alguna el deslinde y amojonamiento referido, y la
sentencia, que respeta y admite dicha transación, infringe por no aplicación el
artículo 1257 del Código Civil y los 32 y 34 de la Ley Hipotecaria, pero el
razonamiento con que se pretende sustentar este nuevo aspecto de la cuestión es
inaceptable porque notoriamente carece de base, puesto que aun compartiendo el
parecer de los recurrentes, de que la determinación del lindero común de las
mitades de la finca primitiva, mediante el discutido amojonamiento, por la
reforma de común consentimiento en que fue realizado por los dueños
constituyese una transación, tal contrato obligaría, a tenor del mismo artículo
1257 del Código Civil, que se dice infringido no sólo a quienes lo otorgaron,
sino a los que trajeron causa de ellos y cahusabientes de los vendedores son
los recurrentes, que al comprar en 1946 la finca, se subrogaron respecto de la
finca en los derechos y obligaciones de los vendedores, quedando por tanto
obligados a respetar lo que ahora denominan contrato transacional, sin que deba
olvidarse que no obstante lo consignado en el Registro los vendedores no
pudieron vender más de lo que realmente poseían y los adquirentes compraron a
cuerpo cierto lo que resultase contenido en los linderos consignados, aceptando
la prohibición de reclamar defectos de cabida o indemnizaciones por falta, a
más de que el conocimiento probado de los ahora recurrentes de tal situación de
hecho desde el año 1913 a 1946 no permite a éstos ampararse en el concepto
hipotecario de terceros a los fines que persiguen".
Se aprecia de su contenido como el "conocimiento
probado" se traduce en "ratio decidendi".
7. Tal doctrina es la que tuvo presente y aplicó el Juzgador de la primera
instancia, como pormenorizadamente hemos recogido en el resumen de antecedentes
de la presente resolución, constituyendo "ratio decidendi" de
su sentencia el que las partes demandadas no han destruido la presunción "iuris
tantum" de buena fe en la conducta de los actores, así como que éstos
no pudieron tener conocimiento del estado real de la servidumbre de paso al
tiempo de su adquisición. A tal conclusión llega tras un detallado análisis de
la prueba practicada.
8. Consecuencia de lo anterior es que el recurso de apelación de la Sras.
Camila Inmaculada se centre en el error en la valoración de la prueba sobre los
anteriores extremos, pues sobre la existencia y eficacia del acuerdo de 20 de
abril de 2004 no existe debate por ser así reconocido en la sentencia de
primera instancia. Lo que pretende, en esencia, pues de ello se concatena el
resto de las pretensiones, es que se revise la valoración de la prueba del iudex
a quo, detallando los errores y contradicciones que subjetivamente aprecia,
para que se declare la ausencia de buena fe de los actores por habérsele
comunicado por sus representantes legales el acuerdo de 20 de abril de 2004,
antes de que otorgaren la escritura pública de compraventa, así como por tener
conocimiento de la realidad extraregistral.
La contraparte, a la vista del motivo del recurso, centra
el debate de éste en defender la valoración de la prueba llevada a cabo por el
Juez de instancia sobre tales extremos.
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