Derecho Registral. Doble inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad. Alcance de la tesis de la neutralización recíproca de los principios registrales y protección del tercero del art. 34 LH. Principio de buena fe registral. Doctrina jurisprudencial aplicable.

Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2015 (D. FRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO).

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TERCERO.- (...) 2. Cuestión previa. Delimitación del tercero del artículo 34 LH.

Antes de entrar en el examen del tercer motivo, que resulta determinante para el desenlace del recurso interpuesto, conviene precisar que, en el presente caso, a tenor de los antecedentes y documental aportada, sólo la mercantil "Sánchez Clemente, Gestión Inmobiliaria, S.A.", actualmente "Lobresa, S.L.", ostenta la condición de tercero del artículo 34 LH, conforme a los requisitos legales para ser protegido por la fe pública registral. En este sentido, y contrariamente a lo sostenido por la sentencia de la Audiencia, que equipara en esta condición tanto a los demandantes como a la parte recurrente, debe señalarse que la adquisición del dominio de la parte actora no cumple los citados requisitos legales. En efecto, en primer término, porque la causa adquisitiva de los actores no se encuentra fundada en un título oneroso, sino que trae causa del título sucesorio sobre la herencia de su padre, don Bernabe Mauricio. En segundo término, y a mayor abundamiento de lo señalado, porque la adquisición del citado don Bernabe Mauricio no se realizó conforme a la disposición de un previo título inscrito de la finca, sino que se articuló, a su vez por sucesión, mediante la inscripción de dicha finca a favor de su padre, don Cesar Patricio, a través de la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria; dando lugar esta inscripción al supuesto de la doble inmatriculación de la finca.

De esta forma, tanto la parte actora como la demandada doña Remedios Zulima, titulares registrales de la finca litigiosa, no ostentan la condición de tercero con arreglo a los requisitos legales del artículo 34 LH.

3. Doble inmatriculación. Alcance de la tesis de la neutralización recíproca de los principios registrales y protección del tercero del artículo 34 LH.

Hecha la anterior puntualización, el examen del motivo tercero del recurso debe realizarse de acuerdo con las siguientes consideraciones.

En primer lugar, conviene señalar que el único precepto de nuestro ordenamiento jurídico que se refiere, de manera explícita, al supuesto de la doble inmatriculación, el artículo 313 RH, no contempla un criterio de solución del conflicto, sino que se dirige a facilitar un medio de publicidad o toma de razón del propio hecho de la irregularidad de la doble inmatriculación de la finca en dos folios diferentes e independientes uno del otro; limitándose, en consecuencia, a interesar el auto judicial que ordene la nota suficientemente expresiva de la doble inscripción al margen de ambas inscripciones, y reservar a los interesados las pertinentes acciones en orden del mejor derecho al inmueble que podrán ejercitar en el juicio declarativo correspondiente.

En segundo lugar, y de acuerdo al interés casacional que se alega en el presente recurso, también debe precisarse el alcance de la doctrina jurisprudencial acerca de la neutralización recíproca de los principios registrales en los supuestos de doble inmatriculación de la finca.

En este sentido, debe señalarse que la denominada tesis de la neutralización recíproca de los principios registrales responde, conceptualmente, a las propias limitaciones que presenta el principio de fe pública registral en el desarrollo lógico-jurídico de la protección que dispensa tanto a favor del titular inscrito, con la presunción de exactitud y la legitimación registral, como en la protección a terceros, mediante la inoponibilidad de lo no inscrito (32 LH) y la plena eficacia del principio, conforme al artículo 34 de la citada Ley.

De acuerdo con esta base conceptual, se comprende que la doctrina de la neutralización recíproca de los principios registrales no pueda ser aplicada de un modo absoluto o dogmático, esto es, como condicionante "ab initio" (desde el inicio) de la vigencia del propio principio de la fe pública registral, sino sólo en atención a las limitaciones que presente su desarrollo lógico-jurídico en el curso o recurrido que se proyecte, de acuerdo con las circunstancias y datos registrales del caso objeto de examen. Cuestión que, entre otros extremos, podrá llevar a que en determinados casos su recorrido resulte agotado cuando la doble inmatriculación dé lugar a la confrontación de varios titulares registrales que ostenten la condición de tercero de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34 LH. Pero igualmente, su curso o recorrido no quedará agotado en aquellos supuestos, como el caso que nos ocupa, en donde la doble inmatriculación dé lugar a la confrontación de un titular registral frente a otro que ostente la condición de tercero hipotecario, resultando preferido éste último.

En tercer lugar, a favor de esta solución no solo juega, como se ha señalado, la "vis atractiva" que el plano conceptual, como todo principio, tiene el principio de la fe pública registral, sino también la posición central que ocupa este principio en orden a la seguridad del tráfico inmobiliario registral en su conjunto.

Por último, y en cuarto lugar, también debe precisarse el alcance de la doctrina de la neutralización de los principios registrales a raíz de la doble inmatriculación pues, en la línea conceptual expuesta, su aplicación tampoco supone una ruptura o total separación del Derecho registral y el Derecho civil "puro", como a veces se alude; sino más bien lo contrario, si se tiene en cuenta que para la determinación del titular dominical con mejor derecho no parece que puedan excluirse las normas hipotecarias de contenido material que, como tales, deben considerarse desarrollos del Derecho civil, casos, entre otros, del citado artículo 34 o de los artículos 35 y 36 de la LH, que regulan la adquisición del dominio y de derechos reales a través de la prescripción adquisitiva (usucapión) en relación con el Registro de la Propiedad.

4. Principio de buena fe registral.

La eficacia positiva de la publicidad registral o, si se quiere, la plena protección de la fe pública registral que dispensa el artículo 34 LH, comporta la consolidación de la adquisición del tercero que inscribe su derecho con arreglo a los requisitos legales contemplados en dicho artículo, siempre que se trate de un adquirente de buena fe.

Al respecto, en la sentencia de esta Sala, de pleno, de 12 de enero de 2015 (núm. 465/2014), entre otros extremos, en el fundamento de derecho, apartado cuarto, declaramos: «En este sentido, debe partirse de que la buena fe constituye uno de los presupuestos de la protección registral, pues justifica que el tercero adquirente resulte protegido en la medida en que ha contratado confiando en la información ofrecida por el Registro. Si esta razón quiebra, y el tercero es conocedor de la inexactitud del Registro respecto a la realidad jurídica, la especial protección registral carece de justificación.

En el plano de la configuración de la buena fe en el proceso adquisitivo debe señalarse que se han desarrollado dos líneas o perspectivas de razonamiento en liza. Conforme a la primera, la idea o noción de buena fe responde a un puro estado psicológico o psíquico del tercero adquirente en orden a la creencia de que el titular registral es el verdadero dueño de la cosa y ostenta un poder de disposición sobre la misma. De forma que la ignorancia o el equivocado conocimiento de la realidad jurídica no desvirtúa la protección registral otorgada con base en esta creencia acerca de la legitimidad de transmisión realizada. Por contra, para la segunda línea de configuración, que requiere la convicción de no lesionar legítimos derechos o intereses ajenos, la noción de buena fe responde a una actuación diligente conforme a unos criterios o pautas de comportamiento que resulten socialmente aceptados; de ahí que, a diferencia de la anterior concepción, no sea suficiente padecer cualquier tipo error, sino sólo el error que, según las circunstancias, sea excusable, esto es, que no se hubiera vencido actuando diligentemente. Paralelamente, y con independencia de la concepción escogida, la buena fe también puede ser determinada, directamente, con referencia al conocimiento mismo (scientia) por el tercer adquirente de la razón o causa que obsta la legitimidad de la transmisión en el momento de perfección del negocio adquisitivo, de forma que pierde la protección otorgada.

Pues bien, en este contexto valorativo, debe precisarse que la calificación de la buena fe como presupuesto de la prescripción ordinaria no puede quedar reconducida, únicamente, a una interpretación literalista del artículo 1950 del Código Civil en favor de su delimitación como un mero estado psicológico consistente en la "creencia" de que el transferente era titular del derecho real y venía legitimado para transferir el dominio. En efecto, conforme a la interpretación sistemática del precepto citado en relación, entre otros, con los artículos 433, 435, 447, 1941, 1952 y 1959 del Código Civil, así como con los artículos 34 y 36 de la Ley Hipotecaria, y de acuerdo con el reforzamiento del principio de buena fe que la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala viene realizando respecto de aquellas instituciones o figuras jurídicas que resulten particularmente informadas por este principio, entre otras, SSTS de 11 de diciembre de 2012 (núm. 728/2012) y 14 de enero de 2014 (núm. 537/2013), debe precisarse que dicha apreciación meramente subjetiva del adquirente no resulta, por sí sola, determinante de la buena fe en el ámbito de la adquisición de los derechos reales, pues se requiere del complemento objetivable de un "estado de conocimiento" del adquirente acerca de la legitimación del transmitente para poder transmitir el dominio; aspecto al que igualmente le es aplicable una carga ética de diligencia "básica" que haga, en su caso, excusable el error que pudiera sufrir el adquirente respecto del conocimiento de la realidad del curso transmisivo operado y, en su caso, de la discordancia con la información ofrecida por el Registro.

Así las cosas, y dada la presunción de buena fe que declara el artículo 34 LH en su desarrollo normativo, la cuestión de la carga ética de diligencia que debe emplear el tercero adquirente se centra, primordialmente, en el sentido negativo que presenta la extensión conceptual de la buena fe, es decir, en la medida o grado de diligencia exigible que hubiera permitido salir del error o desconocimiento de la situación y conocer la discordancia existente entre la información registral y la realidad dominical de que se trate.

Centrada la cuestión debe puntualizarse que, con base a la protección y presunción que establece el citado artículo 34 LH, la gradación de la diligencia exigible, en el sentido o aspecto negativo que presenta el concepto de buena fe, no puede plantearse en abstracto respecto del examen de cualquier defecto, vicio o indicio que pudiera afectar a la validez y eficacia del negocio dispositivo realizado, sino que debe proyectarse y modularse, necesariamente, en el marco concreto y circunstancial que presente la impugnación efectuada por el titular extraregistral a tales efectos. En el supuesto del presente caso, con referencia circunstancial a la situación posesoria de la finca objeto de la litis, la carga básica de la diligencia exigible al adquirente no puede medirse o extenderse con relación a cualquier posesión o indicio de la misma que se hubiera debido o podido conocer, sino solo a una situación posesoria clara y manifiesta que se ejercite en concepto de dueño y que, por tanto, contradiga o ponga en seria duda la exactitud de la información registral, con relación al derecho inscrito; STS de 11 de julio de 2012 (núm. 454/2012)».

5. Aplicación de la doctrina jurisprudencial expuesta al caso enjuiciado.

La aplicación de la doctrina jurisprudencial expuesta, llevada al supuesto enjuiciado, exige realizar las siguientes precisiones que conducen a la estimación del motivo tercero del recurso de casación interpuesto.

Reconocida la condición de tercero del artículo 34 LH a uno sólo de los titulares registrales en liza, es decir, a la entidad mercantil recurrente, su adquisición sólo puede peligrar en relación a lo dispuesto en el artículo 36 del citado cuerpo legal.

En el presente caso, nada de esto ocurre. En efecto, en primer lugar, y como declara con suficiencia la sentencia de primera instancia, porque los actores no acreditan el presupuesto de una prescripción adquisitiva consumada, o que pudiera haber sido consumada dentro del año siguiente a la adquisición por el tercero (art. 36 párrafo primero). Por el contrario, resulta acreditado el abandono manifiesto de la finca, al menos desde 1970, su calificación de ruina por el Ayuntamiento y sin evidente posesión por parte del anterior titular. A lo que hay que añadir que el requerimiento de los actores no llega hasta junio de 2006, es decir, dos años más tarde del otorgamiento de la escritura de permuta de la recurrente y de la posterior inscripción de su derecho en el Registro de la Propiedad; todo ello, con una plena posesión de la finca en concepto de dueño por parte de la recurrente desde la perfección de su adquisición y que cumple, sobradamente, el plazo legal para su inatacabilidad.

En segundo lugar, y a mayor abundamiento, también hay que puntualizar que aún admitiéndose el anterior presupuesto de la prescripción de los actores tampoco concurren, en el presente caso, los supuestos previstos en el artículo 36 LH para su posible articulación. En primer término, (art. 36.1.a), porque de acuerdo con la doctrina jurisprudencial expuesta no puede sustentarse que el tercero haya infringido el principio de buena fe registral en ninguna de las vertientes analizadas. En este sentido, no se ha acreditado que la parte recurrente haya tenido conocimiento directo (scientia) de una anterior posesión en concepto de dueño de la finca, en consecuencia con la situación de abandono de la misma. Ni tampoco, que no haya empleado la diligencia debida que le hubiera permitido salir del error o desconocimiento de la situación y conocer la irregularidad existente en la propia información registral pues, como se ha señalado, la gradación de la diligencia exigible, en el aspecto negativo que presenta el concepto de buena fe, no puede plantearse en abstracto respecto del examen de cualquier defecto, vicio o indicio que pudiera afectar a la validez y eficacia del negocio dispositivo realizado, sino que debe modularse, necesariamente, en el marco concreto y circunstancial que presenta la impugnación efectuada. En el presente caso, este marco queda referenciado en la inexactitud del Registro conforme a la doble inmatriculación de la finca, extremo cuyo conocimiento excede a cualquier razonable carga ética o diligencia razonable del tercero que inscribe confiando, precisamente, en la información que le brinda el folio registral y la correspondiente inscripción de la finca objeto de transmisión, sin que quepa exigirle la consulta confirmatoria de la información contenida en todos y cada uno de los asientos del Registro. En segundo término, (art. 36.1.b), porque resulta obvio que la parte recurrente, conforme a lo ya señalado, difícilmente puede consentir una posesión que, en ningún momento de su adquisición, ha resultado acreditada por la parte actora.

Por último, aparte de lo expuesto con relación con relación al artículo 313 del Reglamento Hipotecario, hemos de señalar que la sentencia citada por la Audiencia de 3 de junio de 2011 (núm. 408/2011), no resulta aplicable al presente caso, pues las fincas allí analizadas accedieron al Registro de la Propiedad por el mismo cauce del artículo 205 LH (Fundamento de derecho primero).