Sentencia de la Audiencia Provincial
de A Coruña (s. 4ª) de 12 de marzo de 2015 (D. Carlos Fuentes Candelas).
CUARTO.- En cuanto al fondo no se discute por la parte apelante el incumplimiento
objetivo del contrato al no haber realizado el edificio y entregado las
unidades de obra convenidas, pese al tiempo transcurrido ni se alega que se
vaya a hacer en un futuro. Pero pretende la desestimación de la demanda o la
revisión del contenido de las obligaciones y compensación del desequilibrio de
las prestaciones invocando la cuestión de la doctrina de la cláusula
"rebus sic stantibus", implícita en los contratos, por el cambio
sustancial de las circunstancias producido por la crisis e imposibilidad de
obtención de financiación para la obra.
Se desestima el motivo del recurso, habida cuenta de las
razones expresadas en la sentencia apelada.
Tal doctrina se había aplicado con carácter muy
restrictivo. Así, la STS de 27 de diciembre de 2012 señala que la
jurisprudencia exige reiteradamente "que la alteración posterior de las
circunstancias, sea extraordinaria, que provoque un desequilibrio exorbitante,
por circunstancias imprevisibles", estableciendo las de STS de 25 de enero
de 2007 y 20 de noviembre de 2009: "A) Que la cláusula "rebus sic
stantibus" no está legalmente reconocida; B) Que, sin embargo, dada su
elaboración doctrinal y los principios de equidad a que puede servir, existe
una posibilidad de que sea elaborada y admitida por los Tribunales; C) Que es
una cláusula peligrosa, y, en su caso, debe admitirse cautelosamente; D) Que su
admisión requiere como premisas fundamentales: a) alteración extraordinaria de
las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las
concurrentes al tiempo de su celebración; b) una desproporción exorbitante,
fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que
verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las
prestaciones, y c) que todo ello acontezca por la sobreveniencia de
circunstancias radicalmente imprevisibles; y E) En cuanto a sus efectos, hasta
el presente, le ha negado los rescisorios, resolutorios o extintivos del
contrato otorgándole los modificativos del mismo, encaminados a compensar el
desequilibrio de las prestaciones".
La STS 18 de junio de 2012 insiste cuando siguiendo la
sentencia de de 21 de mayo de 2009 señala como "condiciones exigidas para
la "siempre excepcional" aplicación de la llamada "cláusula
rebus sic stantibus", la «alteración extraordinaria de las circunstancias
originales, desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las
prestaciones de las partes e imprevisibilidad de la alteración sobrevenida (SSTS
1 de marzo de 2007, 21 de febrero de 1990 y 17 de mayo de 1986)»".
Y en la misma línea, la STS de 27 de abril de 2012 razona
que los presupuestos exigidos por la jurisprudencia para llevar a cabo una
revisión de un contrato en aplicación del principio general contenido de la
cláusula «rebus sic stantibus», "aluden a una alteración de las
circunstancias entre el momento de la perfección del contrato y el de
consumación, desproporción que ha de ser exorbitante entre las prestaciones de
las partes, que se produjo por un riesgo imprevisible y, por último, la
subsidiaridad por no caber otro remedio (SSTS de 20 de noviembre de 2009 y 21
de febrero de 2012); si tienen lugar todas estas circunstancias, la aplicación
de la referida cláusula no producirá la extinción del contrato, sino a su
modificación".
Además corresponde la carga de la demostración de sus
presupuestos a quien alega esta doctrina a su favor (art. 217 LEC).
En el contexto de la crisis económica y negocios
inmobiliarios se ha ido abriendo su admisibilidad particularmente en el caso de
compradores e imposibilidad sobrevenida de éstos de obtener la financiación
para pago que en su momento tenían. Así, en la STS de 17 de enero de 2013
podemos leer lo siguiente:
"4ª) La cláusula o regla rebus sic stantibus
[estando así las cosas] trata de solucionar los problemas derivados de una
alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes
al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada
que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de
una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato.
Reconocida dicha regla por la jurisprudencia, esta se ha mostrado siempre, sin
embargo, muy cautelosa en su aplicación, dado el principio general, contenido en
el art. 1091 CC, de que los contratos deben ser cumplidos (p. ej. SSTS 10-12-90,
6-11-92 y 15-11-00). Más excepcional aún se ha considerado su posible
aplicación a los contratos de tracto único como es la compraventa (SSTS 10-2-97,
15-11-00, 22-4-04 y 1-3-07), y por regla general se ha rechazado su aplicación
a los casos de dificultades de financiación del deudor de una prestación
dineraria (SSTS 20-5-97 y 23-6- 97). Más concretamente, en relación con
compradores de viviendas que debían pagar el precio en tiempo más o menos
próximo al inicio de la todavía subsistente crisis económica, la sentencia nº
597/2012, de 8 de octubre, ha rechazado tanto la nulidad por vicio del
consentimiento como la resolución por incumplimiento solicitadas por una compañía
mercantil que había comprado tres viviendas de una misma promoción inmobiliaria
y alegaba que la vendedora se había comprometido a obtener la subrogación de la
compradora como deudora hipotecaria, razonándose en la sentencia de esta Sala
que el deudor debe prever las fluctuaciones del mercado, amén de apreciarse en
la sociedad compradora una finalidad especulativa; la sentencia nº 568/2012, de
1 de octubre, ha rechazado unas pretensiones similares de la compañía mercantil
compradora de una vivienda, que igualmente alegaba el compromiso de la
vendedora de facilitar la financiación del pago del precio, razonando esta Sala
que "era previsible que el banco no hubiese aceptado la subrogación por
falta de solvencia, pues a la propia compradora se le denegaron los préstamos
que directamente solicitó a las entidades financieras"; y la sentencia nº
731/2012, de 10 de diciembre, ha rechazado unas pretensiones semejantes de los
cónyuges compradores de una vivienda en una urbanización de la costa razonando
que la propia ambigüedad de su planteamiento impedía dilucidar si en verdad les
interesaba o no la financiación del pago del precio mediante un préstamo
hipotecario.
"5ª) Lo anteriormente razonado no significa, sin
embargo, que la regla rebus sic stantibus haya de quedar descartada en todos
los casos de imposibilidad de obtener financiación por parte de los compradores
de inmuebles. Antes bien, una recesión económica como la actual, de efectos
profundos y prolongados, puede calificarse, si el contrato se hubiera celebrado
antes de la manifestación externa de la crisis, como una alteración
extraordinaria de las circunstancias, capaz de originar, siempre que concurran
en cada caso concreto otros requisitos como aquellos a los que más adelante se
hará referencia, una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre
las correspectivas prestaciones de las partes, elementos que la jurisprudencia
considera imprescindibles para la aplicación de dicha regla (SSTS 27-6-84,
17-5-86, 21-2-90 y 1-3-07). Por otra parte, en la actualidad es clara una
tendencia a que la regla se incorpore a propuestas o proyectos de textos
internacionales (art. 6.2.2 de los principios UNIDROIT), de Derecho de la Unión
Europea (art. 6.111 de los Principios de Derecho Europeo de la Contratación,
PECL) y nacionales (art. 1213 del CC en la Propuesta para la modernización del
Derecho de obligaciones y contratos preparada por la Comisión General de
Codificación). Así, en el último trabajo citado se propone para el art. 1213 CC
el siguiente texto, inspirado tanto en la idea de la causa negocial como en la
de la asignación de riesgos: "Si las circunstancias que sirvieron de base
al contrato hubieren cambiado de forma extraordinaria e imprevisible durante su
ejecución de manera que ésta se haya hecho excesivamente onerosa para una de
las partes o se haya frustrado el fin del contrato, el contratante al que,
atendidas las circunstancias del caso y especialmente la distribución
contractual o legal de riesgos, no le sea razonablemente exigible que permanezca
sujeto al contrato, podrá pretender su revisión, y si esta no es posible o no
puede imponerse a una de las partes, podrá aquél pedir su resolución. La
pretensión de resolución solo podrá ser estimada cuando no quepa obtener de la
propuesta o propuestas de revisión ofrecidas por cada una de las partes una
solución que restaure la reciprocidad de intereses del contrato".
"6ª) Ahora bien, que la regla rebus sic stantibus
pueda aplicarse a determinados casos de imposibilidad de financiación absolutamente
imprevisible al tiempo de perfeccionarse la compraventa de una vivienda no
significa que la crisis económica, por sí sola, permita al comprador desistir
del contrato, pues en tal caso se produciría un manifiesto desequilibrio en
contra del vendedor, se propiciarían los incumplimientos meramente
oportunistas, favoreciendo a quien en verdad siguiera interesado en comprar
pero por un precio inferior, y, en definitiva, se desvirtuaría el verdadero
sentido de una determinada solución jurídica hasta el punto de convertirla en
un incentivo para el incumplimiento.
(...) "8ª) En suma, la posible aplicación de la
regla rebus sic stantibus a compraventas de viviendas afectadas por la crisis
económica no puede fundarse en el solo hecho de la crisis y las consiguientes
dificultades de financiación, sino que requerirá valorar un conjunto de
factores, necesitados de prueba, tales como el destino de la casa comprada a
vivienda habitual o, por el contrario, a segunda residencia o a su venta antes
o después del otorgamiento de la escritura pública; la asignación contractual
del riesgo de no obtener financiación y el grado de colaboración prometido por
el vendedor para obtenerla, distinguiendo entre contratantes que sean
profesionales del sector inmobiliario y los que no lo sean; la situación
económica del comprador al tiempo de la perfección del contrato y al tiempo de
tener que pagar la parte pendiente del precio que esperaba poder financiar; el
grado real de imposibilidad de financiación y sus causas concretas añadidas a la
crisis económica general, debiéndose valorar también, en su caso, las
condiciones impuestas por las entidades de crédito para conceder financiación;
o en fin, las posibilidades de negociación de las condiciones de pago con el
vendedor y, por tanto, de mantener el contrato como alternativa preferible a su
ineficacia".
En la de STS de 26 de abril de 2013 se aceptó la
resolución del contrato de compraventa de vivienda porque la entrega se demoró
un año (ya en plena crisis) y se había convenido la subrogación hipotecaria, no
habiéndose cumplido ni el plazo ni la subrogación, y puestas en relación una y
otra, resultó claro para el Alto Tribunal que el comprador había quedado sin
posibilidad material (económica) de adquirir el objeto de la compraventa, procediendo
la resolución contractual pedida por éste aplicando la doctrina de la base del
negocio especialmente en relación con la cláusula rebus sic stantibus y el
desequilibrio entre las prestaciones.
Más recientemente, en las STS de 30 de junio y 15 de
octubre de 2014 se advierte una mayor flexibilización del criterio subjetivista
según reglas de equidad y justicia por otro en pro de una progresiva
objetivación de su fundamento técnico. La primera de ellas se refiere a un
contrato de explotación de publicidad en los autobuses de una Empresa Municipal
de Transportes por demanda de la empresa de publicidad para que se declarase
una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la
formación de la voluntad negocial del contrato, que generaba un desequilibrio
en las prestaciones, y que se acordase la modificación de las bases para el
cálculo del canon a abonar a EMT demandada, mientras que ésta demandó la
resolución del contrato por incumplimiento y el pago de la deuda e indemnización
de perjuicios. La segunda sentencia de se refiere a contratos de arrendamiento
de hotel con su aparcamiento por demanda de la sociedad arrendataria contra la
arrendadora, en el que, subsidiariamente a la resolución por incumplimiento de
ésta, se pedía la modificación de los contratos para restablecer el equilibrio
de las recíprocas prestaciones quedando reducida las rentas anuales en
determinados porcentajes o importes. En amabs sentencias se llegó a la
conclusión de la procedencia de aplicar la doctrina jurisprudencial de la
cláusula rebus sic stantibus con la modificación de los contratos.
De la mencionada STS de 30 de junio de 2014, grandemente
reseñada en la sentencia apelada del asunto que ahora nos ocupa, destacamos lo
siguiente:
Dos son los criterios básicos de la delimitación
objetivada de la tipicidad contractual en la aplicación de esta figura:
"Con el primero, a través de la doctrina de la base
del negocio, se contrasta principalmente el alcance de dicha mutación o cambio
respecto del sentido o finalidad del contrato y de la conmutatividad o
equilibrio prestacional del mismo. De esta forma, el contraste de la denominada
base objetiva del negocio nos permite concluir que la mutación o cambio de
circunstancias determina la desaparición de la base del negocio cuando:
- La finalidad económica primordial del contrato, ya
expresamente prevista, o bien derivada de la naturaleza o sentido del mismo, se
frustra o se torna inalcanzable.
- La conmutatividad del contrato, expresada en la
equivalencia o proporción entre las prestaciones, desaparece prácticamente o se
destruye, de suerte que no puede hablarse ya del juego entre prestación y
contraprestación.
Complementariamente, el contraste de la denominada base
subjetiva del negocio nos permite llegar a idéntica conclusión en aquellos
supuestos en donde la finalidad económica del negocio para una de las partes,
no expresamente reflejada, pero conocida y no rechazada por la otra, se frustra
o deviene inalcanzable tras la mutación o cambio operado".
"Por su parte, el otro criterio (...) viene
representado por el aleas o marco de riesgo establecido o derivado del negocio,
el denominado "riesgo normal del contrato". En este sentido, el
contraste se realiza entre la mutación o cambio de circunstancias y su imbricación
o adscripción con los riesgos asignados al cumplimiento del contrato ya por su
expresa previsión, o bien por su vinculación con los riesgos propios que se
deriven de la naturaleza y sentido de la relación obligatoria contemplada en el
contrato, de forma que para la aplicación de la figura el cambio o mutación,
configurado como riesgo, debe quedar excluido del "riesgo normal"
inherente o derivado del contrato".
En cuanto a la diferenciación de la cláusula respecto de
otras figuras próximas, dice la sentencia comentada que con relación a la
resolución contractual (art. 1124 Código Civil) la diferenciación debe
precisarse en los distintos fundamentos causales de ambas figuras y en sus
diferentes funciones en la dinámica contractual. "De esta forma, en el
plano de aplicación de la cláusula rebus, las referencias citadas como
definición del incumplimiento esencial (frustración del fin del contrato,
quiebra de la finalidad económica, o de sus expectativas o aspiraciones, etc.)
no operan como el resultado del anterior juicio de tipicidad o de valoración,
exactamente. El contraste se realiza, no desde la causa del negocio propiamente
dicha, sino desde la base del negocio y del riesgo normal derivado del
contrato, como expresión de la conmutatividad o razón económica del equilibrio
contractual del mismo, y la relevancia que para el mantenimiento de dicho
equilibrio o razón económica presenta la mutación o alteración de las
circunstancias inicialmente previstas. De esta forma, no se valora el plano de
la satisfacción del acreedor desde el propósito negocial perseguido, conforme
al desenvolvimiento de la relación contractual, sino que en un plano diferente
al incumplimiento de la obligación y, por tanto, al desenvolvimiento del
programa de prestación, se valora la ruptura del equilibrio contractual por la
onerosidad sobrevenida de la relación negocial celebrada. Así, mientras que la
resolución atiende a la quiebra o frustración de la finalidad práctica o
resultado buscado por las partes, sin perjuicio de que dicha frustración
comporte, como es lógico, una valoración económica, la prestación en esas
condiciones ya no le es útil o idónea al acreedor, incluso económicamente
analizada, la aplicación de la rebus atiende a la quiebra o frustración de la
conmutatividad y onerosidad contractual sobre la que se diseñó el resultado
práctico querido por las partes".
"7. Cambio de circunstancias: crisis económica y
excesiva onerosidad.
Como se ha señalado, las citadas Sentencias de Pleno de
17 y 18 de enero de 2013 constituyen un punto de partida, o toma en
consideración, hacia una configuración de la figura normalizada en cuanto a su
interpretación y aplicación se refiere, de ahí que fuera de las trabas de la
concepción tradicional, con una calificación de la aplicación de la figura como
excepcional y extraordinaria, cuando no de peligrosa, se razone, conforme a los
textos de armonización y proyectos europeos en materia de contratación
(Principios Unidroit, PECL y propuesta de la Comisión General de Calificación),
ya como tendencia, o bien como canon interpretativo, en pro de una normal
aplicación de la figura sin más obstáculos que los impuestos por su debida
diferenciación y el marco establecido de sus presupuestos y requisitos de
aplicación que, de por si, ya garantizan una prudencia aplicación de la figura.
Ello se traduce, a diferencia de la doctrina
jurisprudencial anterior, en la estimación, como hecho notorio, de que la
actual crisis económica, de efectos profundos y prolongados de recesión
económica, puede ser considerada abiertamente como un fenómeno de la economía
capaz de generar un grave trastorno o mutación de las circunstancias y, por
tanto, alterar las bases sobre las cuales la iniciación y el desarrollo de las
relaciones contractuales se habían establecido. No obstante, reconocida su
relevancia como hecho impulsor del cambio o mutación del contexto económico, la
aplicación de la cláusula rebus no se produce de forma generalizada ni de un
modo automático pues como señalan ambas Sentencias, y aquí se ha reiterado,
resulta necesario examinar que el cambio operado comporte una significación
jurídica digna de atención en los casos planteados, esto es, que la crisis
económica constituya en estos casos un presupuesto previo, justificativo del
cambio operado no significa que no deba entrarse a valorar su incidencia real
en la relación contractual de que se trate; de ahí, que ambas Sentencias
destaquen que la crisis económica, como hecho ciertamente notorio, no pueda
constituir por ella sola el fundamento de aplicación de la cláusula rebus
máxime, como resulta de los supuestos de hecho de las Sentencias citadas,
cuando confundiéndose la tipicidad contractual de la figura se pretende su
aplicación por la vía errónea de la imposibilidad sobrevenida de la prestación
(1182 a 1184 del Código Civil).
En relación a la excesiva onerosidad hay que señalar que
su incidencia debe ser relevante o significativa respecto de la base económica
que informó inicialmente el contrato celebrado. Este hecho se produce cuando la
excesiva onerosidad operada por dicho cambio resulte determinante tanto para la
frustración de la finalidad económica del contrato (viabilidad del mismo), como
cuando representa una alteración significativa o ruptura de la relación de
equivalencia de las contraprestaciones (conmutatividad del contrato). En este
caso, las hipótesis son básicamente dos; que la excesiva onerosidad refleje un
substancial incremento del coste de la prestación, o bien, en sentido
contrario, que la excesiva onerosidad represente una disminución o envilecimiento
del valor de la contraprestación recibida. En este contexto, y dentro de la
fundamentación objetiva y de tipicidad contractual señalada, pueden extraerse
las siguientes consideraciones de carácter general:
A). La base económica del contrato, como parámetro de la
relevancia del cambio, esto es, de la excesiva onerosidad, permite que en el
tratamiento de la relación de equivalencia sea tenida en cuenta la actividad
económica o de explotación de la sociedad o empresario que deba realizar la prestación
comprometida.
B). Desde esta perspectiva parece razonable apreciar la
excesiva onerosidad en el incremento de los costes de preparación y ejecución
de la prestación en aquellos supuestos en donde la actividad económica o de
explotación, por el cambio operado de las circunstancias, lleve a un resultado
reiterado de pérdidas (imposibilidad económica) o a la completa desaparición de
cualquier margen de beneficio (falta del carácter retributivo de la
prestación).
C). En ambos casos, por mor de la tipicidad contractual
de la figura, el resultado negativo debe desprenderse de la relación económica
que se derive del contrato en cuestión, sin que quepa su configuración respecto
de otros parámetros más amplios de valoración económica: balance general o de
cierre de cada ejercicio de la empresa, relación de grupos empresariales,
actividades económicas diversas, etc".
QUINTO.- En el caso que ahora nos ocupa es verdad la crisis económica en el
sector de la construcción y hasta un descenso en general del valor de los
inmuebles, habiendo testificados dos empleados de una empresa de otro socio que
intervinieron en la búsqueda de financiación los problemas habidos con los
bancos, pero no lo es menos que fundamentalmente por problemas con el
cumplimiento de compradores en otra promoción inmobiliaria, y en nuestro caso:
la parte demandada apelante recibió a principios de 2008 la entera propiedad de
la finca que le transmitió la parte actora mediante la escritura de permuta de
13/2/2008 (finca registral nº NUM000); ésta se quedó sin esa propiedad; y hasta
pagó los 8.400 euros del IVA anticipado por las unidades de obra a recibir en
el momento pactado; aquélla agrupó el solar a otros colindantes, inscribiendo a
su favor la finca resultante en el Registro de la Propiedad (nº NUM001);
hipotecándola y percibiendo los importes prestados por el Banco, de que dispuso
como tuvo por conveniente; habiéndose obligado la demandada a cambio de la
finca recibida a edificar y entregar a la contraparte una vivienda terminada en
el edificio de unos 90 metros cuadrados útiles, más un trastero y dos plazas de
garaje, todo ello valorado en la propia escritura en 120 mil euros; igual valor
que fijaron para la finca permutada; y resultando que, pese al trascurso del
plazo pactado (30 meses desde la obtención de la licencia de obras y un máximo
de 5 años desde la escritura), la demandada no ha efectuado entrega alguna, ni
ha hecho el edificio, ni ha obtenido la licencia de obra; ni ha abonado nada a
la parte actora ni siquiera devuelto el importe IVA que había pagado por
adelantado.
Añadir que, si bien es cierto que días antes de la
escritura de permuta la parte actora evaluó la finca en la escritura de
aceptación de herencia de 8/2/2008 en 72 mil euros, y que pericialmente se
valoró en 77.635,36 euros, no lo es menos que también hay que tener el
importante valor económico añadido de la necesidad de esa finca para agruparla
a otras y formar así otra mayor donde construir el edificio proyectado. Y ambas
partes estuvieron de acuerdo en el precio de 120 mil euros. Pero es que,
además, lo que ahora interesa no es tanto eso sino el valor económico por
equivalencia de las unidades de obra (piso, trastero y dos plazas de garaje) no
entregadas, cuantificado de mutuo acuerdo en 120 mil euros en el contrato, y
sin que exista tampoco prueba de que fuese otro su valor ni cual sería la
repercusión mayor o menor del cambio de circunstancias alegado por la
demandada-apelante.
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