Compraventa de vivieda. Para que el comprador pueda "rescindir" el contrato con base en el art. 3 de la Ley 57/68, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, es condición indispensable que ejercite su derecho y opte por la resolución antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha estipulada para su entrega. De no hacerlo así, esto es, si interesa la resolución después de haber sido requerido por el vendedor, cabe apreciar mala fe y denegar su pretensión resolutoria.

Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de septiembre de 2015 (D. Francisco Marín Castán).

[Ver esta resolución completa en Tirant On Line Premium. http://www.tirantonline.com/tol]

SEGUNDO.- El motivo único del recurso se funda en infracción del art. 3 de la Ley 57/1968, de 28 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (en adelante, Ley 57/68), en relación con el art. 1124 CC, y para justificar el interés casacional se aduce la existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, con cita al efecto de las sentencias de la Audiencia Provincial de Cádiz, sección 7ª, de 20 de marzo de 2013 y 15 de mayo de 2012, como sentencias que consideran que un mero retraso en la entrega de la vivienda no es causa de resolución contractual, frente a las sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid, sección 19ª, de 25 de junio de 2012 y 26 de noviembre de 2010, que siguen el criterio de que un leve retraso en la entrega de la vivienda es causa de resolución contractual. En síntesis, se sostiene que el art. 3 de la Ley 57/68 no establece un plazo mínimo para que el comprador pueda optar por la resolución, de forma que el incumplimiento de la obligación de entrega dentro del plazo pactado -hecho probado que no se discute- da lugar a la resolución automática sin necesidad de acudir a los criterios de interpretación del art.1124 CC.

En trámite de oposición la parte recurrida ha alegado, en primer lugar, la concurrencia de causas de inadmisión consistentes en que en la formulación del motivo único no se alega la existencia de interés casacional en alguna de las modalidades posibles, invocándose tan solo la infracción de normas sustantivas, y en que, además, el recurso carece de una razonable claridad expositiva para permitir la individualización del problema jurídico, dado que no se especifica si el supuesto interés casacional consiste en la oposición de la sentencia recurrida a la jurisprudencia del Tribunal Supremo (no pudiendo entenderse justificado dicho interés al citarse solamente una sentencia de esta Sala) o si consiste en la existencia de doctrina contradictoria de diversas Audiencias. En cuanto al fondo, se aduce inexistencia de doctrina jurisprudencial basada en la infracción del art. 3 de la Ley 57/68, de 27 de julio, pues la única sentencia que se cita (STS de 26 de septiembre de 2002) no solo no avala la tesis de la parte recurrente sino que, por el contrario, permite entender que el citado precepto no contiene una específica causa de resolución contractual diferenciada e independiente del art. 1124 CC, careciendo la tesis contraria de soporte en la actual jurisprudencia.

(...)

CUARTO.- Como en el caso examinado por la reciente STS de 30 de abril de 2015, rec. nº 1600/2012, el motivo, y por tanto el recurso, debe resolverse aplicando la doctrina de esta Sala interpretativa de la Ley 57/68, con especial consideración de las sentencias de Pleno que, poniendo en relación el art. 3 de dicha ley con el art. 1124 CC y la doctrina jurisprudencial relativa a este último, han decidido recursos de casación por interés casacional, tanto en su modalidad de existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales como en la de oposición de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial.

Como razona la citada STS de 30 de abril de 2015, de tales sentencias destaca, en primer lugar, la de Pleno de 5 de mayo de 2014, rec. nº 328/2012 que, equiparando la "rescisión" a que se refiere el art. 3 de la Ley 57/68 a la resolución por incumplimiento regulada en el art. 1124 CC, declaró que no procedía resolver el contrato por retraso en la terminación de la vivienda, a instancia del comprador, porque al requerir este de resolución al vendedor la vivienda estaba ya estaba terminada, contaba con licencia de primera ocupación y el comprador había sido previamente requerido por el vendedor para consumar el contrato; y en segundo lugar, especialmente pertinente para el presente caso, la STS de Pleno de 20 de enero de 2015, rec. nº 196/2013, que, tras analizar la jurisprudencia relativa a la Ley 57/68, concluyó, rectificando el criterio de una sentencia de 1986, que el art. 3 de dicha ley introducía una especialidad en la jurisprudencia interpretativa del más general art. 1124 CC, de modo que el retraso en la entrega de la vivienda respecto de lo pactado en el contrato, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que sí faculta al comprador para resolver ("rescindir") el contrato, pero con la condición, eso sí, de que «el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha estipulada para su entrega». Además, puntualizó que dicha doctrina «no excluye que la "rescisión" o resolución del contrato pueda denegarse, conforme a los principios generales, por mala fe o abuso de derecho del comprador».

QUINTO.- De aplicar al motivo examinado esta doctrina jurisprudencial resulta que debe ser desestimado por las siguientes razones:

1ª) Ciertamente, tiene razón la compradora recurrente cuando aduce la especialidad que el art. 3 de la Ley 57/68 supone respecto de la jurisprudencia tradicional interpretativa del régimen general del art. 1124 CC en cuanto a la relevancia resolutoria del retraso en la entrega por parte del vendedor, por breve que este haya sido. En este punto, por tanto, no se comparten las consideraciones de la sentencia recurrida (fundamento de derecho tercero, párrafo primero), pues de forma incompatible con la actual jurisprudencia niega la aplicación al caso del art. 3 de la Ley 57/68 con base en el criterio, ya superado, de que dicho precepto no contiene una causa específica de resolución contractual, distinta del incumplimiento en general que contempla el 1124 CC.

2ª) Sin embargo, y como se ha dicho, no puede obviar la parte recurrente que es condición indispensable, para que el comprador pueda "rescindir" el contrato con base en el art. 3 de la Ley 57/68, que ejercite su derecho y opte por la resolución «antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha estipulada para su entrega» (STS de Pleno de 5 de mayo de 2014), pues de no hacerlo así, esto es, si interesa la resolución después de haber sido requerido por el vendedor, cabe apreciar mala fe y denegar su pretensión resolutoria. En este sentido, la citada STS de Pleno de 21 de enero de 2015 reconoce la posibilidad de que la resolución del contrato a instancia del comprador pueda denegarse, pese a la existencia de retraso en la entrega, por mala fe del propio comprador. Y en aplicación de este criterio, la reciente STS de 30 de abril de 2015, rec. nº 1600/2012, rechaza la pretensión resolutoria de un comprador tras apreciar su mala fe, en la medida que invocó por vez primera la existencia de retraso en la entrega de la licencia de primera ocupación en el escrito de demanda, sin que nada dijera en el primer requerimiento de resolución que dirigió previamente a la vendedora, cuando la construcción ya estaba terminada, y sí la mencionara en el segundo requerimiento dirigido al vendedor, cuando la licencia de primera ocupación ya se encontraba en trámite de concesión.

3ª) En el presente caso, de forma semejante al analizado por la STS de 30 de abril de 2015, resulta acreditado que, aun cuando la vendedora ciertamente se retrasó unos meses en la entrega de la vivienda, pues estaba prevista para el mes de marzo de 2009, la obra se finalizó en junio y no fue sino hasta finales de septiembre de 2009 cuando se obtuvo la licencia de primera ocupación, también es un hecho probado, no cuestionable en casación, que la compradora demandada, ahora recurrente, nada dijo sobre dicho retraso cuando fue requerida por la entidad vendedora para escriturar una vez que la vivienda estaba concluida y en plena disposición de ser entregada. En efecto, si bien cuando la vendedora dirigió el primer burofax, en julio de 2009, aún no contaba con la licencia de primera ocupación, este obstáculo ya no existía cuando dirigió el segundo requerimiento vía burofax con fecha 28 de septiembre de 2009 (documento 8 de la demanda), informando de su obtención y requiriendo nuevamente a la compradora para el otorgamiento de la escritura pública. Y es un hecho acreditado que la compradora no contestó tampoco a este segundo requerimiento, y que, por tanto, no adujo la existencia de un retraso de la vendedora al que atribuyera efectos resolutorios al amparo del art. 3 de la Ley 57/68. La falta de alegación durante el periodo comprendido entre marzo y septiembre de 2009, e incluso con posterioridad al mismo, y el que fuera únicamente tras la interposición de la demanda cuando la compradora hizo alusión a dicho retraso en la entrega como causa resolutoria determina, en aplicación de la doctrina expuesta, que no proceda amparar dicha pretensión resolutoria.