Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 11 de noviembre de 2024 (Dª. MARIA DE LOS ANGELES PARRA LUCAN).
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PRIMERO.- Objeto del recurso de
casación y antecedentes relevantes
Se plantean como cuestiones jurídicas, entre
otras, quién prevalece en un caso en el que el primer comprador adquirió la
propiedad de una finca por usucapión extraordinaria frente al propietario y
titular registral que se la vendió con reserva de dominio hasta el completo
pago, o la nueva compradora que años después, cuando la finca estaba
abandonada, la adquirió del mismo vendedor e inscribió su derecho (arts. 34 y 36 LH). Se
plantea igualmente quién prevalece como propietario respecto de la finca que,
colindante de la anterior y destinada a jardín, fue vendida por la misma
sociedad vendedora al primer comprador, que en esta ocasión sí inscribió su
título, o la nueva compradora, en cuya escritura de compraventa de la finca se
hizo constar que su superficie era mayor de la que figuraba en el Registro de
la Propiedad, de modo que se inscribió como exceso de cabida de la primera lo
que en realidad era una finca registral diferente.
En la demanda que da inicio a este
procedimiento, de manera principal, se ejercita la acción reivindicatoria de
una finca sita en Madrid, en la DIRECCION000, que incluye dos fincas
registrales (una en la que se encuentra construida una casa-hotel y otra interior
destinada a jardín) pero que en la realidad extrarregistral y en el catastro
aparecen como una única finca.
Las dos fincas registrales fueron adquiridas
respectivamente, en 1941 y en 1949, por el padre del actor, que las ha recibido
del padre a título hereditario. La primera finca fue adquirida mediante
documento privado con reserva de dominio a favor de la sociedad vendedora hasta
el completo pago. En consecuencia, el título de adquisición no accedió al
Registro de la Propiedad, y la sociedad vendedora permaneció como titular
registral. La segunda finca fue adquirida a la misma sociedad vendedora,
propietaria de una finca más amplia y muy extensa de la que hizo esta y otras
segregaciones. Este segundo título de adquisición sí accedió al Registro de la
Propiedad, y el actor es titular registral de la segunda finca.
El 5 de diciembre de 2003, la misma sociedad
vende a una nueva compradora la finca sita en Madrid, en la DIRECCION000, y en
la escritura de venta se hace constar una mayor superficie de la finca con
apoyo en la certificación catastral. Ha quedado acreditado por la prueba
practicadas que el exceso de cabida, que se inscribe en el Registro de la
Propiedad por la vía del art. 298 del Reglamento
hipotecario, coincide con la finca registral que está inscrita a nombre del
actor.
