Sentencia del
Tribunal Supremo de 2 de febrero de 2016 (D. Xavier O'callaghan Muñoz).
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PRIMERO.- 1.- Un caso más de los muchos que se plantean en esta
Sala, sobre obras ejecutadas en edificios en régimen de propiedad horizontal.
En el presente, se trata de la Comunidad de Propietarios del Edificio sito en
la CALLE000 n.º NUM000 de Madrid que es la parte demandante en la instancia y
recurrente en casación. Los demandados son los propietarios de la vivienda sita
en el 7º I de dicha Comunidad, D. Domingo y D.ª Lourdes.
Tal como resume la sentencia de primera instancia,
reconocido este extremo en segunda instancia, el presente procedimiento tiene
por objeto unas obras realizadas por los demandados en su vivienda y que
consistieron, sin que exista en este punto discrepancia entre las partes, en
eliminar el falso techo hecho de cañizo y guarnecido de yeso que existía en la
vivienda, e instalar una estructura metálica, que a diferencia del anterior
falso techo permite el tránsito de personas y convierte en un espacio habitable
de aproximadamente 10 m² parte del espacio bajo cubierta de la vivienda de los
demandados.
Aquella Comunidad formuló demanda exigiendo que los
demandados repongan a su estado original las obras realizadas. Los demandados,
aparte de oponerse a la demanda, formularon reconvención reclamando a la
Comunidad la cantidad por ellos abonada por razón de las mencionadas obras.
2.- El Juzgado de primera instancia n.º 69 de Madrid, en
sentencia de 28 septiembre 2012 estimó la demanda principal entendiendo que el
espacio en el que se llevaron a cabo era elemento común, las obras no fueron
comunicadas a la Comunidad, «no existe prueba irrefutable ni de la urgencia, ni
de la necesidad...» por lo que condenó a los demandados a restituir a su estado
original los elementos comunes alterados. En cuanto a la pretensión
indemnizatoria objeto de la demanda reconvencional, la rechazó, absolviendo de
ella a la Comunidad.
Los propietarios demandados formularon recurso de
apelación contra la anterior sentencia y la Audiencia Provincial, Sección 19.ª,
de Madrid, en la suya de 4 noviembre 2013, confirmó la estimación de la demanda
principal (que quedó firme) y revocó lo resuelto en primera instancia sobre la
demanda reconvencional, que la estimó (extremo que ha llegado a casación),
partiendo de que las obras realizadas afectan a un elemento común y se
realizaron con carácter necesario y urgente, pese a que no existió autorización
de la Comunidad.
3.- La Comunidad de Propietarios, demandada
reconvencional, ha formulado el presente recurso de casación por interés
casacional, por razón de la materia y por la diversidad de soluciones en las
Audiencias Provinciales. La cuestión que se plantea en casación es el pago del
importe de las reparaciones, por lo cual ha quedado firme la condena a los
propietarios de la vivienda de restituir las obras a su estado original, ya que
éstos se han aquietado a ello y no han recurrido en casación. La esencia del
recurso de casación lo concreta la parte recurrente en este texto del que
preconiza que devenga doctrina jurisprudencial:
«Sólo procederá el reembolso por la comunidad de
propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas
comunes, cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al
Presidente advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de
no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación
de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución».
SEGUNDO.- 1.- El recurso de casación interpuesto por la
Comunidad de Propietarios contiene un motivo único que, como se ha apuntado, se
refiere tan solo al pago del importe de las obras y mantiene que ha sido
infringido el artículo 7. 1 de la Ley de Propiedad Horizontal porque en primer
lugar, sólo a la Comunidad corresponde la realización de obras en elementos
comunes y existe una prohibición absoluta de que uno de los copropietarios
ejecute obras en elementos comunes y, por otra parte exige el artículo 7 que el
propietario deberá comunicar la necesidad de las reparaciones en elementos
comunes a la Comunidad y, en definitiva, la ley sólo autoriza el reembolso en
supuestos muy concretos en los que, mediante la notificación, se observe por la
Comunidad una postura pasiva.
2.- El recurso debe estimarse por varias razones,
partiendo que la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960, de 21 julio, que ha
sufrido modificaciones aunque la última de ellas no le afecta, dispone en el
artículo 7.1, segundo párrafo, que los propietarios no pueden realizar en
elementos comunes, alteración alguna y si advirtiere la necesidad de
reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador. Es la
norma que el motivo único de casación manifiesta que se ha infringido.
Asimismo, en relación con el artículo 10. 1, que también se cita en el recurso,
«1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta
de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los
estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a
instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: a) Los trabajos y
las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento
del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones
comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos
básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las
condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por
parte de la Administración, del deber legal de conservación».
3.- En primer lugar, la sentencia recurrida de la
Audiencia Provincial, confirmando lo resuelto en primera instancia, expone una
clara conclusión:
«Se trata de un elemento común sobre el que se lleva a
cabo una obra por los demandados sin autorización de la Comunidad, y además se
incorpora el espacio resultante ubicado bajo cubierta del edificio, al piso de
los demandados».
Lo que significa que la alteración hecha por los
demandados es declarada ilícita. Y no puede pretender la parte
demandada-demandante reconvencional -los propietarios del piso- que de un acto
ilícito se desprenda la obligación de la Comunidad de pagar los gastos que ha
originado.
4.- En segundo lugar, por más que la sentencia recurrida
exponga hechos que inducen a pensar en el lógico pago de tales gastos, no deja
de ser claro que las alteraciones se llevaron a cabo no sólo en interés común y
en beneficio de la Comunidad (deterioro, necesidad, urgencia) sino también en
beneficio propio, cuando -como dice tal sentencia- se incorpora el espacio
resultante al piso de los demandados. Es decir, no sólo repara un deterioro,
sino que además, en interés propio, amplía con un habitáculo el espacio de su
vivienda a costa de elementos comunes. Por lo cual, no tiene sentido que la
Comunidad le pague el gasto producido.
5.- En relación con lo anterior y en tercer lugar, la
alteración de los elementos comunes ha ido más allá de esa reparación urgente,
cuyo abono solicita. Como se ha dicho, no sólo han reparado lo urgente, sino
que han creado un habitáculo en beneficio propio que no se halla amparado por
el artículo 7.1, segundo párrafo de la Ley de Propiedad Horizontal.
6.- En último lugar, se ha planteado por los demandados
la posible aplicación de la doctrina del enriquecimiento injusto, principio que
procede del Derecho romano y que se recoge en Las Partidas, no en el Código
civil pero sí desarrollado por la jurisprudencia. No se produce en el presente
caso, cuando hay una ley que prevé expresamente el caso presente -los artículos
citados de la Ley de Propiedad Horizontal- y el hecho cuyo pago se pretende lo
ha sido a espaldas, sin conocimiento y sin autorización de la Comunidad. El
requisito esencial es que no haya causa que justifique el enriquecimiento y el
correlativo empobrecimiento de los sujetos. No hay tal falta de causa cuando la
discutida relación patrimonial corresponde a una relación jurídica o a un
precepto legal, siendo así que el legislador -como en el caso presente-
contempla el caso. Así, la sentencia de 8 julio 2003 dice explícitamente que no
cabe aplicarla cuando media un pacto o disposición legal; en el mismo sentido,
sentencias de 27 septiembre 2004, 27 octubre 2005, 18 noviembre 2005.
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