Doble inmatriculación. Aplicación de las normas de derecho civil para determinar la preferencia. Prevalece la inscripción registral extendida a favor del poseedor actual que ha adquirido el dominio por usucapión.

Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de marzo de 2016 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

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TERCERO.- El primer motivo denuncia la infracción del artículo 1949 del Código Civil, con cita de las sentencias de esta Sala de 31 marzo 1992 y 19 julio 1999 para fundamentar la existencia de interés casacional, argumentando la parte recurrente que, por aplicación de dicha norma, frente al título de los demandantes inscrito en el Registro de la Propiedad no tendrá lugar la prescripción ordinaria del dominio en perjuicio de tercero, sino en virtud de otro título igualmente inscrito.

La sentencia dictada por el pleno de la Sala con fecha 21 de enero de 2014 (Recurso de Casación núm. 916/2011) se plantea la cuestión jurídica referida a la vigencia del artículo 1949 CC en relación con lo dispuesto por el artículo 36 LH y se expresa en lo siguientes términos:

«Por el primero, el Código Civil dispone, desde su redacción original, que "contra un título inscrito en el Registro de la Propiedad no tendrá lugar la prescripción ordinaria del dominio o derechos reales en perjuicio de tercero, sino en virtud de otro título igualmente inscrito, debiendo empezar a correr el tiempo desde la inscripción del segundo», mientras que el artículo 36 de la Ley Hipotecaria establece que "frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo treinta y cuatro, sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición, en los dos supuestos siguientes: a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente; b) Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición" ».

Más adelante la misma sentencia añade lo siguiente:

«El nuevo artículo 36 de la Ley Hipotecaria (texto vigente desde 1944) contempla dos situaciones distintas y contiene una regulación diferente de la anterior respecto de la prescripción adquisitiva frente al tercero registral; tales situaciones son: 1ª) La usucapión que se produce contra el titular inscrito mientras tiene lugar la posesión "ad usucapionem"; y 2ª) La que se produce frente al tercer adquirente de ese titular, que reúne las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria ».

Y concluye diciendo que:

«Se trata, en definitiva, de un nuevo régimen totalmente distinto del anterior en lo que afecta a la posición del "tercero hipotecario", que ha venido a sustituir en su integridad el previsto en el artículo 1949 del Código Civil, en cuanto que, al no distinguir, debe entenderse que afecta tanto a la prescripción ordinaria como a la extraordinaria».

De lo anterior se deduce que no procede apreciar infracción del citado artículo 1949 CC, en cuanto la regulación que contiene ha de considerarse sustituida por la de la Ley Hipotecaria, pero incluso en el caso de que no fuera así tampoco podría estimarse producida la infracción que se alega puesto que el citado artículo protegía al tercer adquirente amparado en el contenido registral y no al primer titular inscrito, que es la situación ante la que nos encontramos.

Por ello se desestima el motivo.

CUARTO.- El segundo motivo se refiere a la aplicación del principio "prior tempore, potior est iure" para determinar la preferencia de título en los casos de doble inmatriculación de fincas, con cita de varias sentencias de esta Sala (654/1999, de 19 julio; 100/2008, de 12 febrero; y 985/2005, de 12 diciembre).

Sin embargo no puede atribuirse a la sentencia impugnada vulneración alguna de dicho principio, pues el mismo no juega en los casos en que se produce la adquisición del dominio por usucapión.

Esta Sala tiene declarado que los supuestos de doble inmatriculación han de resolverse conforme al derecho civil puro, con exclusión u omisión de las normas de índole hipotecaria contenidas en la Ley de esa materia, ya que la coexistencia de dos asientos registrales de igual rango y naturaleza, contradictorios e incompatibles entre sí, origina la quiebra de los principios rectores del mecanismo tabular, porque la protección a uno de los titulares supondría para el otro el desconocimiento de los mismos principios básicos de publicidad, legitimación y prioridad (sentencias núm. 377/2013, de 31 mayo; núm. 299/2012 de 18 mayo y núm. 337/2008 de 30 abril, así como las anteriores de 31 octubre 1978, 28 marzo y 16 mayo 1980, 12 mayo 1983, 8 febrero 1991, 30 diciembre 1993, 28 enero y 27 mayo 1997, 12 marzo 1999, 18 diciembre 2000 y 11 octubre 2004, entre otras).

Pues bien, la aplicación de los principios y normas de derecho civil determina que el dominio sobre una cosa se pierde cuando otro lo gana en virtud de prescripción adquisitiva o usucapión (artículo 609 CC) con cumplimiento de los requisitos establecidos en el propio código, como ha sucedido en el caso presente.