Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de
noviembre de 2016 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).
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SÉPTIMO.- Motivo tercero. La
sentencia recurrida al establecer que la entrega de una vivienda sin el adecuado
suministro eléctrico no constituye un incumplimiento esencial del contrato de
compraventa de una vivienda ni frustra el fin del contrato infringe el art.
1.124 del CC y se opone a la doctrina jurisprudencial de la Sala de lo Civil
del Tribunal Supremo, en cuanto considera el adecuado suministro eléctrico a
una vivienda como un elemento esencial del contrato de compraventa de vivienda
y que su falta deberá dar lugar a la resolución del mismo, dejando citadas las
sentencias del Tribunal Supremo, Sala Primera, de fechas 11 de marzo de 2013, 5
de noviembre de 2013 y 30 de enero de 2014.
Como fundamento del interés
casacional alegado se citan como opuestas a la recurrida las sentencias de esta
sala de fechas 11 de marzo de 2013, 5 de noviembre de 2013 y 30 de enero de
2014, las cuales consideran que el adecuado suministro eléctrico a una vivienda
constituye un elemento esencial del contrato y que su falta debe dar lugar a la
resolución del mismo.
Argumenta la parte recurrente que la
sentencia recurrida infringe la doctrina de esta sala en tanto que tras
reconocer la falta de una acometida eléctrica definitiva, considera que tal
incumplimiento no tiene naturaleza esencial del contrato, considerando que
constituye un incumplimiento parcial y no absoluto de la promotora al ser una
prestación complementaria o accesoria que es perfectamente subsanable y que no
frustra el fin negocial perseguido.
OCTAVO.- Decisión de la sala.
Se estima el motivo.
Esta sala en sentencia núm. 684, de
5 de noviembre de 2013, declaró: «El cumplimiento de la obligación de entrega
por el promotor-vendedor, - STS 11 de marzo de 2013 - "no puede entenderse
limitado a que la vivienda lo sea en un sentido puramente físico, con paredes,
techo, suelo y posibilidad material de tener unos suministros básicos, sino que
debe comprender también que la vivienda lo sea en su aspecto jurídico,
permitiendo que los suministros se contraten de forma regular y que el
comprador pueda ejercer libremente su derecho a disponer de la vivienda
alquilándola o vendiéndola sin obstáculos legales ajenos a su esfera de
influencia...". Que otros compradores decidieran escriturar, o entrar en
la vivienda con suministros provisionales de electricidad, es algo ajeno al
procedimiento.
»La conclusión, por tanto, no es
otra que la que correctamente expresa la sentencia: en la actuación de la
vendedora existió propio y verdadero incumplimiento que afecta a la esencia de
lo pactado, pues impide al comprador obtener el fin del contrato suscrito, o,
como se viene diciendo, las legítimas aspiraciones de la contraparte (STS de
16.11.05); de ahí que proceda la resolución contractual del art. 1.124 del CC (STS
de 4.12.83 y 17.11.95), con devolución de las cantidades entregadas a cuenta».
Por otra parte en sentencia núm. 37
de 30 de enero de 2014 se declaró: «Este contrato no se ha cumplido. A la fecha
de formular la demanda, unos tres años después de aquella fecha, un piso no
está terminado, ni por asomo, y el otro está pendiente de solucionar un
problema en el transformador, es decir, tampoco está en condiciones de entrega,
ni consta que haya obtenido la licencia de primera ocupación. Lo cual no es
sino la falta del cumplimiento cuando ha pasado un lapso de tiempo sobradamente
suficiente para cumplir el contrato de compraventa, sin poder pretender la
parte vendedora tener pendiente el cumplimiento quedando la compradora
vinculada indefinidamente».
Sentada con claridad la doctrina
relativa a que para entender entregado efectiva e íntegramente una vivienda lo
ha de ser con los suministros eléctricos definitivos, debemos ponerla en
relación con los hechos declarados probados en la sentencia recurrida.
En la sentencia de la Audiencia
Provincial se declara probado que el suministro eléctrico se basa en una
acometida provisional, ante la falta de una acometida definitiva, procediendo
la luz de la propia obra mediante el correspondiente empalme. En la sentencia
recurrida no se considera probado que sea necesario un centro transformador,
como alega la parte recurrente, dado que no se acredita que se utilice
calefacción eléctrica o sistema de aire acondicionado, en cuyo caso se
establece reglamentariamente que el mayor consumo requeriría un centro de
transformación (pag. 4 del informe del perito judicial).
Esta sala, sin necesidad de entrar
en la necesidad o no del centro transformador, debe declarar, asumiendo los
hechos probados de la segunda instancia, que se ha intentado entregar una
vivienda con un mero suministro provisional de energía eléctrica, con acometida
de obra, por tanto provisional, transitoriedad que no consta subsanada al día
de hoy (siete años después), lo que genera un incumplimiento sustancial, pues
como declaró la citada sentencia de 5 de noviembre de 2013, «la conclusión, por
tanto, no es otra que la que correctamente expresa la sentencia: en la
actuación de la vendedora existió propio y verdadero incumplimiento que afecta
a la esencia de lo pactado, pues impide al comprador obtener el fin del
contrato suscrito, o, como se viene diciendo, las legítimas aspiraciones de la
contraparte (STS de 16.11.05); de ahí que proceda la resolución contractual del
art. 1.124 del CC (STS de 4.12.83 y 17.11.95), con devolución de las cantidades
entregadas a cuenta».
Por tanto, no podemos aceptar la
tesis de la sentencia recurrida de que la existencia de una acometida de obra
de energía eléctrica a la vivienda sea un mero incumplimiento parcial y no
sustancial.
En concreto se produce
incumplimiento contractual (art. 1124 del C. Civil), en cuanto se intentó
entregar una vivienda sin las condiciones necesarias para obtener dicha
calificación, pues no disfrutaba de algo tan esencial como una acometida de luz
definitiva, carencia que impide entender que se ofreciese o entregase el objeto
pactado.
NOVENO.- Motivo cuarto. La sentencia
recurrida al establecer que en una relación sinalagmática quien incumple puede
exigir al otro el cumplimiento, infringe el art. 1124 del CC y se opone a la
doctrina jurisprudencial de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en
relación a la exceptio non adimpleticontractus dejando citadas las sentencias
del Tribunal Supremo de fechas 24 de octubre de 2008, rec. 2454/2002 y la de
fecha 13 de octubre de 2010, rec. 1941/2006.
Señala la parte recurrente que tal
doctrina ha sido infringida por la sentencia recurrida en tanto que ha sido la
promotora la que en primer lugar incumplió el contrato al no entregar la
vivienda en las condiciones pactadas en plazo, de lo que se deduce que la parte
hoy recurrente cuando no acudió a otorgar escritura pública y no pagó el precio
no estaba incumpliendo el contrato al estar justificada su negativa al
cumplimiento de sus obligaciones.
DÉCIMO.- Decisión de la sala.
Se estima el motivo.
Habiendo declarado esta sala que la
vendedora incumplió el contrato de compraventa al no entregar el objeto pactado
con las características propias de una vivienda, como es un suministro
eléctrico definitivo, no puede imputarse al comprador la responsabilidad de la
frustración del contrato, pues el comprador no incurre en mora si el vendedor
no cumple con lo pactado (arts. 1100 y 1124 del C. Civil).
En este sentido: «de acuerdo con los
arts. 1100 y 1108 del C. Civil, no puede predicar la mora del contrario quien,
como el vendedor, incumple sus propias obligaciones» sentencia de 8 de octubre
de 2010 y sentencia núm. 751, de 28 de diciembre de 2015.
Aceptados los motivos referidos y
estimado el recurso procede casar la sentencia recurrida, confirmando el fallo
de la sentencia de 20 de septiembre de 2012 dictada por el juzgado de primera
instancia núm. 1 de Muros (Juicio ordinario núm. 321 de 2010).
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