Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de
diciembre de 2016 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).
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PRIMERO.- Promaga S.A.U interpuso demanda
contra Gestora Estratégica de Activos Inmobiliarios S.L. interesando que se
dictara sentencia por la cual: 1°.- Se declare el correcto ejercicio del
derecho de opción de compra por parte de la demandante; 2°.- Condene a la
demandada a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa de las
fincas registrales 8.234 y 15.849 del Registro de la Propiedad de La Línea de la
Concepción, o en su caso se otorgue por el Juzgado, sustituyendo la voluntad de
la demandada, si se negare a ello en el plazo que prudencialmente señale el
tribunal, al objeto de su inscripción en el Registro de la Propiedad
correspondiente; y 3.- Se condene a la demandada al pago de las costas.
Como hechos fundamentadores de su
pretensión alegaba que, con fecha 7 de octubre de 2010, las partes habían
celebrado en escritura pública un contrato que titularon como de «compraventa
con subrogación hipotecaria y opción de compra» en el cual Gestora Estratégica
de Activos Inmobiliarios S.L. concedía a la mercantil Promaga S.A.U un derecho
de opción de compra sobre las referidas fincas fijando el precio y un plazo
para su ejercicio de un año a contar desde la fecha de la formalización de la
escritura, el cual por lo tanto quedaba extinguido el día 7 de octubre de 2011.
También alegaba que comunicó oportunamente a la demandada el ejercicio de la
opción sobre las referidas fincas por medio de burofax emitido el mismo día 7
de octubre de 2011 y por medio de acta notarial de la misma fecha, de modo que
ese mismo día se intentó la notificación, sin éxito, al no encontrar a nadie en
el domicilio de la demandada, por lo que se hizo entrega del acta de
notificación a un empleado de la entidad Credifincas con sede en el mismo
edificio, el cual quedó enterado de su obligación de hacerla llegar a la
entidad requerida.
La demandada se opuso a dichas
pretensiones afirmando que ya había caducado el plazo de ejercicio de la opción
cuando llegó a su conocimiento la comunicación de la entidad demandante el día
10 de octubre (lunes), ya que fue en tal fecha cuando se le entregó el burofax
y la notificación notarial que había recibido el empleado de Credifincas el día
7 anterior (viernes).
Seguido el proceso, el Juzgado de
Primera Instancia n.º 25 de Sevilla dictó sentencia de fecha 27 de mayo de 2014
por la que desestimó la demanda con imposición de costas a la parte demandante,
por considerar que la opción se había ejercicio extemporáneamente. Formulado
recurso de apelación por la demandante, la Audiencia Provincial de Sevilla
(sección 8.ª) dictó sentencia de fecha 7 de octubre de 2014 por la que estimó
el recurso e igualmente la demanda en su integridad, sin especial
pronunciamiento sobre costas de ambas instancias.
Afirma la Audiencia (fundamento de
derecho segundo «in fine») que «la sentencia de instancia yerra al declarar
caducado el precontrato de opción de compra al entender que el plazo de
ejercicio vencía, como dies ad quem, en el momento en que lo conocía el
concedente de la opción y no es así: es el de la emisión de la declaración
recepticia, reiterando así la doctrina que viene de la sentencia de 24 de
diciembre de 1994....».
Contra dicha sentencia recurre en
casación la parte demandada Gestora Estratégica de Activos Inmobiliarios S.L.
(hoy, Buildingcenter S.A.U).
SEGUNDO.- El único motivo del recurso de
casación cita como infringidos los artículos 1262 y 1256 CC en relación con la
jurisprudencia de esta sala y especialmente la reflejada en su sentencia de
pleno n.º 552/2010, de 17 septiembre (Rec. 1344/2006), que viene a sentar
doctrina reiterando la mantenida por otras anteriores como las sentencias
1166/1992, de 22 diciembre, 1089/1997, de 4 diciembre, 1088/1992, de 1 diciembre
y 24 abril 1995 (Rec. 419/1992).
La citada sentencia de pleno de
fecha 17 septiembre 2010 establece que «la declaración del optante tiene
carácter recepticio, y para que sea eficaz, si otra cosa no se pactó, debe ser
conocida por el "concedente" dentro del plazo fijado o,
alternativamente, habiéndose remitido al concedente dentro del expresado plazo,
el destinatario no puede ignorarla sin faltar a la buena fe, por haber llegado
a su círculo de interés...».
En el mismo sentido la sentencia de
24 de abril de 1995 afirmó que
«la compraventa no queda perfecta
por la sola manifestación de voluntad del optante dentro del plazo de ejercicio
de la opción, sino que es necesario, dada la naturaleza recepticia que posee,
que llegue a conocimiento del concedente de la opción o vendedor dentro del
susodicho plazo, ya que debe de suyo conocer si ha quedado libre o no de
disponer sobre la cosa objeto de la opción, y porque hasta la finalización del
plazo, y no más lejos, dura su vinculación con el optante. Aplicando necesariamente
el párrafo 2.º del artículo 1262 del Código Civil, la venta no se entiende
perfeccionada hasta que el oferente (concedente o vendedor) conoce la
aceptación (del optante). Esta Sala tiene declarado que tal conocimiento hay
que darlo por existente desde el momento en que fue posible porque el oferente
hubiese actuado con una diligencia media (Sentencia de 21 febrero 1994), y que
la opción caduca cuando llega a conocimiento del vendedor fuera del plazo
estipulado para su ejercicio (Sentencias de 1 diciembre 1992 y 8 octubre 1993).
Es carga del optante al ejercitar la opción la de emplear los medios adecuados
a este fin, sin que en ningún caso pueda imputar al concedente o vendedor el
fallo de esos medios, o la adopción de uno que no era el más apropiado...».
Es esta doctrina, reflejada en las
dos sentencias que se acaban de citar, la predominante en la jurisprudencia de
esta sala aun cuando puedan registrarse algunas sentencias que han sostenido lo
contrario, en el sentido de bastar que la comunicación del optante se produzca
dentro de plazo concedido, con independencia del momento en que llegue a
conocimiento del concedente u optatario su voluntad de ejercicio de la opción.
En este sentido pueden ser citadas las sentencias 395/2000, de 11 abril, y 277/2010,
de 30 abril.
Hay que concluir, por tanto, que el
carácter recepticio de la comunicación sobre el ejercicio de la opción requiere
que haya llegado a conocimiento del concedente dentro del plazo establecido por
los contratantes o en su caso que, si no ha llegado dentro de dicho plazo, tal
circunstancia resulte imputable al propio concedente y nunca al optante.
De ahí que el motivo sería, en
principio estimable puesto que la sentencia recurrida ha resuelto sin observar
la referida doctrina y, en consecuencia, se ha de considerar infringido
artículo 1262 CC en relación con la jurisprudencia citada, en cuanto puede
estimarse de aplicación al caso respecto del momento en que surte efecto la
voluntad manifestada por uno de los contratantes en los casos de contratación a
distancia.
TERCERO.- Procede a partir de ello abordar
cuál es la consecuencia jurídica de lo anterior en el caso presente. En este
sentido se ha de recordar que la demandante no solo envió burofax -en el último
día del plazo concedido- manifestando que ejercía el derecho de opción
concedido, sino que además procuró la notificación notarial de dicha decisión a
la concedente, lo que no pudo lograrse al estar cerradas las oficinas de esta
última sobre las 14,50 horas de dicho día 7 de octubre de 2011, de modo que la
notificación se entregó a un vecino -empleado- con obligación de entregarla a
la requerida, lo que hizo el lunes siguiente día 10.
En consecuencia es necesario
establecer un juicio acerca de si la demandada pudo ignorar la notificación
«sin faltar a la buena fe» (artículo 1262 CC) o si existía una «razonable
posibilidad de conocimiento de la aceptación» por su parte dentro del plazo
propio de la opción. Se ha de tener en cuenta que el plazo de ejercicio de la
opción tanto vinculaba a una de las partes como a otra de modo que, si se
extinguía por todo el día 7 de octubre de 2011, la concedente pudo prever que
durante ese día podía llegarle la notificación del optante y ninguna medida
adoptó para que pudiera ser efectiva y llegar a su conocimiento si realmente se
producía, por lo que resulta contraria a la buena fe la negativa a reconocer
eficacia a la notificación notarial que al siguiente día hábil (lunes día 10 de
octubre) recibió del empleado de Credifincas, al cual se había entregado por
imposibilidad de hacerlo a la demandada dado que sus oficinas se encontraban ya
cerradas a las 14,50 horas del día 7 de octubre anterior.
El artículo 202 del Reglamento
Notarial dispone que si la diligencia se entendiera con persona distinta del
interesado «la cédula deberá entregarse en sobre cerrado en el que se hará
constar la identidad del notario y el domicilio de la Notaría. El notario
advertirá, en todo caso, al receptor de la obligación de hacer llegar a poder
del destinatario el documento que le entrega, consignando en la diligencia este
hecho, la advertencia y la respuesta que recibiere», a lo cual añade dicha
norma que la notificación o el requerimiento quedarán igualmente cumplimentados
y se tendrán por hechos en cualquiera de las formas expresadas en dicho
artículo.
De lo anterior se deduce que el
motivo carece de efecto útil, según doctrina sentada por esta sala, pues en
todo caso la solución adoptada por la Audiencia al estimar la demanda ha de
considerarse ajustada a derecho, por lo que el recurso no ha de ser estimado en
definitiva.
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