Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de mayo de
2017 (D. FRANCISCO JAVIER
ARROYO FIESTAS).
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SEGUNDO.- Resumen de hechos declarados
probados.
Nos encontramos ante un contrato de
arrendamiento para uso distinto de vivienda.
No se pactó la posibilidad de
desistimiento unilateral ni de vencimiento anticipado, por las partes, ni se
incluyó cláusula penal que permitiese la moderación.
El arrendatario desistió del
contrato tras no convencer al arrendador para que le redujese la renta.
El arrendatario depositó las llaves
en el notario, no siendo recogidas por el arrendador.
En primera y segunda instancia se
descartó que se hubiesen alterado sustancialmente las circunstancias tenidas en
cuenta al formalizar el contrato (rebus sic stantibus).
No consta que el arrendador haya
arrendado nuevamente el local arrendado u obstruyese la posibilidad de hacerlo.
TERCERO.- Doctrina jurisprudencial de la
sala.
Esta sala en sentencia 183/2016 de
18 de marzo declaró:
«Los tres grupos de casos que se han
presentado en la jurisprudencia de la Sala que son:
»1. Casos en los que existe en el contrato
de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la
facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando
obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa
penitencial) (sentencias de 23 de diciembre de 2009 (rec. 1508 de 2005), 6 de
noviembre de 2013 (rec. 1589 de 2011), 10 de diciembre de 2013 (rec. 2237 de
2011) y 29 de mayo de 2014 (rec. 449 de 2012).
»2. Casos en los que dicha cláusula
no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el
arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del
contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados
en el contrato (sentencia de 26 de junio de 2002; rec. 54/1997). Es el caso que
ahora analizamos.
»3. Casos en los que dicha cláusula
tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el
arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del
mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la
resolución (sentencia de 9 de abril de 2012; rec. 229 de 2007).
»Sentado que estamos ante un caso
del grupo segundo, debemos convenir con el recurrido y con la resolución
recurrida que no procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios,
pues lo solicitado y concedido no fue una indemnización sino el pago de las
rentas adeudadas, al promover el demandante (hoy recurrido), exclusivamente, el
cumplimiento del contrato (art. 1124 CC), unido a que no se aceptó la
resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación».
El presente caso se subsume en el
segundo de los supuestos descritos, pues no se pactó el desistimiento
unilateral y no consta que el arrendador lo aceptase, razón por la que no cabe moderación
de indemnización, pues no fue ésta lo pedido sino el cumplimiento del contrato
con el pago de las rentas.
Es más, de acuerdo con la
jurisprudencia de esta sala, sería necesario algo más que el silencio o la no
recepción de las llaves, para considerar aceptada la resolución unilateral en
este sentido, sentencia 571/2013, de 27 de septiembre, recurso 959/2011.
En conclusión, al no haberse pactado
el desistimiento unilateral del arrendatario, ni aceptado el mismo por el
arrendador procede la estimación la acción de cumplimiento del contrato con
condena al pago de las rentas pendientes, en la forma solicitada en la demanda
y en el recurso de casación.
Debe rechazarse la argumentación de
la sentencia recurrida, en cuanto que en ella se declaraba que el contrato
estaba resuelto de facto por la entrega de llaves y puesta a disposición
del arrendador, dado que este no consta que aceptase la resolución unilateral.
Por lo expuesto, casamos la
sentencia recurrida y, en su lugar, confirmamos la dictada en primera instancia
con fecha 4 de octubre de 2013, en autos de juicio ordinario núm. 343/2012
tramitado ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 19 de Sevilla.
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