El art. 1.2.ª de la Ley 57/1968 impone unos rigurosos deberes de control a las entidades de para proteger a los compradores de viviendas en construcción, pero en ningún caso ampara a quienes contratan por medio de una sociedad, prescinden de la cuenta indicada en sus contratos para el ingreso de los anticipos y, en fin, los ingresan por medio de otra sociedad en una cuenta diferente y una entidad de crédito distinta.

Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de marzo de 2020 (D. Francisco Marín Castán).

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SÉPTIMO.- Como se ha indicado ya, su único motivo se funda en el argumento de que la sentencia recurrida ha vulnerado la jurisprudencia de esta sala sobre la responsabilidad legal de las entidades de crédito receptoras de ingresos de los compradores de viviendas en construcción conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, por imponer a CRC una obligación de control o vigilancia exorbitante sobre cualesquiera ingresos en la cuenta abierta por la promotora en dicha entidad que no le impone dicho precepto ni era razonablemente posible a la vista de las circunstancias del caso, entre estas que los ingresos no se hicieron por los compradores sino por una sociedad limitada, último eslabón de lo que CRC denomina "singular mecanismo de sucesivas transferencias y entregas de cheques entre las sociedades mercantiles Plus Advisors y Olé Mediterráneo S.L.".

Los compradores recurridos han opuesto, en síntesis, que la valoración jurídica contenida en la sentencia recurrida de que CRC conoció o pudo conocer la procedencia de los ingresos es correcta y en modo alguno supone atribuir a CRC un control exorbitante, ya que no es verdad que CRC fuera por completo ajena a la relación entre compradores y promotora, dado que fue consciente en todo momento de la actividad inmobiliaria a la que se dedicaba PE y también de que, fruto de esa actividad, PE recibía constantemente en su cuenta incontables ingresos procedentes de compradores de viviendas vendidas por PE, en los que siempre se identificaba perfectamente al comprador o compradores, y se indicaba el importe que se pagaba y la específica vivienda que se estaba comprando, pese a todo lo cual CRC omitió controlar o vigilar dichos ingresos, no siendo óbice para declarar su responsabilidad los supuestos problemas que achaca al sistema informático de transferencias "Ruralvía de Canal Banca Internet".

OCTAVO.- El recurso debe ser estimado por las mismas razones en que se fundaron las sentencias arriba indicadas, dada la coincidencia sustancial tanto fáctica como jurídica entre los respectivos litigios.

1.ª) Es doctrina jurisprudencial reiterada que la responsabilidad de las entidades de crédito conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 nace del incumplimiento de su deber de control sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor, siendo lo relevante si conoció o tuvo que conocer la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas.

2.ª) Centrada por tanto la controversia en si fue o no conforme a dicho precepto y a su jurisprudencia la inferencia de la sentencia recurrida de que CRC conoció, o al menos no podía desconocer, que las cantidades ingresadas en la cuenta corriente abierta en dicha entidad a nombre de PE se correspondían con anticipos de los compradores a cuenta del precio de sus viviendas, esta sala ha declarado en los precedentes a los que se ha hecho referencia sobre viviendas de PE e ingresos hechos por una sociedad limitada en una cuenta de la promotora en CRC (sentencia 503/2018, reiterada por las 411/2019, 623/2019, y 644/2019): "Al no ser la responsabilidad legal de la entidad de crédito depositaria una responsabilidad "a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador, sino, como establece el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y declara la jurisprudencia, una responsabilidad derivada del incumplimiento de los deberes que les impone dicha ley" (sentencia 502/2017, de 14 de septiembre), esta sala ha descartado su responsabilidad en casos como este en que los pagos del comprador al vendedor se hagan al margen del contrato y sin posibilidad alguna de control por parte de la entidad bancaria (por ejemplo, sentencias 420/2016, de 24 de junio, 436/2016, de 29 de junio, y 675/2016, de 16 de noviembre, además de la ya citada 102/2018, de 28 de febrero). Esta solución es además coherente con la decisión de inadmitir por auto de 23 de noviembre de 2016 el recurso de casación n.º 272/2015, interpuesto por los compradores en un litigio sobre viviendas en construcción promovidas también por Eurohouse 2010 S.L. y en el que la sentencia entonces recurrida desestimó la responsabilidad de la misma entidad de crédito hoy recurrente por haberse constatado que los anticipos no fueron depositados por los entonces compradores sino por la misma mercantil Olé Mediterráneo S.L.

"En definitiva, el art. 1.2.ª de la Ley 57/1968 impone unos rigurosos deberes de control a las entidades de para proteger a los compradores de viviendas en construcción, pero en ningún caso ampara a quienes, como los compradores recurridos, contratan por medio de una sociedad, prescinden de la cuenta indicada en sus contratos para el ingreso de los anticipos y, en fin, los ingresan por medio de otra sociedad en una cuenta diferente y una entidad de crédito distinta. Basta con recordar que en ningún caso la Ley 57/1968 ampararía a la sociedad limitada que hizo los ingresos, pues la compra masiva para fines comerciales queda al margen de dicha ley, para comprobar que no puede ser precisamente la entidad de crédito demandante-recurrente la que deba responder frente a los demandantes-recurridos".

Por su parte la sentencia 411/2019 añadió: "En consecuencia, el argumento de que por ser OM una intermediaria de los compradores la demandada tendría que conocer el origen de los ingresos [...] se opone a la doctrina jurisprudencial de esta sala".

Y recordó lo siguiente: "Por último, conviene precisar que la responsabilidad de las entidades de crédito establecida en el art. 1-2 de la Ley 57/1968 no depende de que los anticipos se ingresen en la cuenta identificada en el contrato de compraventa, sino, como resulta de la doctrina jurisprudencial fijada por esta sala a partir de la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre, de que se ingresen en una cuenta del promotor en la entidad conociendo esta, o debiendo conocer, que los ingresos se corresponden con anticipos de los compradores de viviendas protegidos por dicha ley".

3.ª) Esta doctrina es plenamente aplicable en el presente caso, porque la sentencia ahora recurrida también justifica la responsabilidad de CRC prescindiendo del dato de que los ingresos no se hicieron por los compradores sino por un tercero, en concreto una sociedad mercantil, sin dar razón suficiente de que se correspondieran con anticipos de compradores de viviendas protegidos por la Ley 57/1968.

4.ª) No es óbice para alcanzar esta conclusión que la sentencia recurrida considere probado que CRC sabía que PE se dedicaba a la actividad inmobiliaria por su relación comercial con la promotora, ni el dato de que la sentencia recurrida considere probado que en las aportaciones hechas por Plus Advisors a OM "se hacían las indicaciones oportunas sobre identificación tanto del comprador como del importe y el concepto del ingreso o pago" (folio 8 de la sentencia recurrida) pues, como ante razonamientos semejantes opuso la sentencia 623/2019, "de este dato no cabe deducir, como valoración jurídica, que CRC conoció o pudo conocer que se trataba de cantidades anticipadas por los compradores de viviendas en construcción, ya que en todo caso fue una indicación que no aparecía en los documentos de los ingresos hechos por OM en la cuenta de la promotora en CRC, sino en las transferencias bancarias que realizó aquella firma de abogados en nombre de los compradores en la cuenta de OM y por indicación de la promotora, de modo que tiene razón la recurrente cuando alega que solo podría haber conocido su procedencia realizando una verdadera labor inquisitiva, legalmente no exigible, sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la promotora".