Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 15 de noviembre de 2021 (D. JUAN MARIA DIAZ FRAILE).
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PRIMERO.- Resumen
deantecedentes.
Para la
resolución del presente recurso resultan relevantes los siguientes antecedentes
de hecho acreditados o no controvertidos en la instancia:
1.- El 1 de diciembre
de 2011, la entidad Aureas Mon, S.L., como arrendadora, concertó con la
demandada, Xarxa Integral de Profesionales y Usuarios, S.C.C.L. (en adelante
Xarxa Integral), como arrendataria, un contrato de arrendamiento, por un
periodo de doce años, cuyo objeto fue un local de negocio (uso distinto del de
vivienda) sito CALLE000 n.º NUM000, de Barcelona, que ha seguido ocupado por la
demandada.
En el
contrato se pactó una renta anual de 60.000 euros anuales (5.000 euros
mensuales) más IVA, pagaderos dentro de los siete días de cada mes, y
actualizable conforme al Índice de Precios al Consumo.
2.- El 16 de julio de
2013, se dictó decreto en el procedimiento de ejecución hipotecaria seguido
contra Aureas Mon, S.L. (arrendadora inicial) por el que la finca arrendada se
adjudicó a Banco Popular Español, S.A., como acreedora ejecutante.
En dichos
autos compareció Xarxa Integral, alegó su condición de arrendataria, aportó
copia del contrato e interesó la declaración de que el inmueble "se halla
ocupado legalmente con justo título que ampara la posesión a favor de esta
compareciente". Por auto de 19 de marzo de 2014 se declaró que la hoy
demandada "tiene derecho a permanecer en el inmueble...dejando a salvo las
acciones que puedan corresponder al adjudicatario para desalojar", al
considerar que ocupaba la finca con título suficiente.
3.- Banco Popular
remitió burofax a la demandada (recibido el 24 de mayo de 2017) en el que le
requería el pago de 288.337 euros, en concepto de rentas impagadas; el 9 de
enero de 2018, le remitió un segundo burofax con un nuevo requerimiento de pago
respecto de las mensualidades de agosto 2013 hasta julio 2017, por un total de
300.764 euros, en el que, además, informaba de que, de no abonarse las
cantidades reclamadas, iniciaría las acciones legales correspondientes.
La demandada
contestó al segundo requerimiento en el sentido de no tener constancia de que
el Banco Popular fuese el propietario actual de la finca (si bien había
comparecido en el procedimiento de ejecución hipotecario para alegar como
título posesorio suficiente el contrato de arrendamiento), y negó haber
recibido factura alguna.
4.- Banco Popular
presentó la demanda rectora de este procedimiento contra Xarxa Integral, en la
que solicitaba la resolución del contrato de arrendamiento y el consiguiente
desahucio de la arrendataria por falta de pago de la renta desde agosto de 2013
hasta el 31 de julio de 2017, y la condena al pago de las rentas adeudadas, por
un total de 300.764 euros, más las rentas que se devenguen hasta la
recuperación de la posesión y sus intereses legales.
5.- A la demanda se
opuso la arrendataria con base en las siguientes alegaciones: (i) falta de
legitimación activa de la actora; (ii) falta de notificación o requerimiento de
pago de la renta hasta el burofax de 9 de enero de 2018 (no admite la recepción
del burofax de 2017), lo que considera como una "renuncia tácita" a
la reclamación de las rentas o un acto propio ex art. 111-8
CCC; (iii) alega que abonó las rentas "hasta la llegada del burofax"
(sin aportar justificante alguno); y (iv) la prescripción de la acción conforme
al art. 121-21 CCC .
6.- El 28 de
septiembre de 2018, compareció la entidad Aliseda, S.A.U., interesando la
sucesión procesal como nuevo titular del local arrendado, en virtud de
escritura de aportación de activos de 22 de febrero de 2018. Por auto de 17 de
octubre de 218, se desestimó la sucesión porque el Banco Popular formuló la
demanda el 25 de febrero de 2018 cuando ya había transmitido el local.
7.- El 29 de octubre
de 2018, Banco de Santander, S.A. presentó un escrito interesando la sucesión
procesal en la posición de la actora como sucesora universal de Banco Popular,
con base en la escritura de 20 de septiembre de 2018 de fusión por absorción de
Banco Popular por Banco de Santander. En ese escrito manifestó que "no
tiene interés en solicitar la rescisión del contrato de arrendamiento ni el
lanzamiento de la demandada", cuyas acciones corresponden a la actual
propietaria del inmueble, Aliseda, S.A.U., la cual deberá ejercerlas en
procedimiento distinto e independiente, en su caso, y concretaba su reclamación
"únicamente [a] las rentas reclamadas en ... la demanda y las devengadas
con posterioridad hasta el mes de enero de 2018", por un total de 279.134
euros (devengados mientras estuvo subrogada).
La demandada
se opuso a esa sucesión procesal "parcial". Mediante auto de 22 de
noviembre de 2018 se acordó la sucesión procesal a favor de Banco de Santander
y la continuación del procedimiento exclusivamente en cuanto a la reclamación
de las rentas vencidas hasta el 31 de julio de 2017, fecha en que aún no había
cedido el inmueble.
8.- El juzgado de
primera instancia desestimó la demanda por falta de legitimación activa de
Banco de Santander. Argumentó que: (i) la adjudicación del inmueble en el
procedimiento de ejecución hipotecaria provocó la extinción del contrato de
arrendamiento, conforme al art. 13 LAU; (ii) el auto judicial que reconoció a
la demandada el derecho a permanecer en la finca en base al contrato de
arrendamiento carecía de eficacia de cosa.
9.- Banco de Santander
apeló la sentencia de primera instancia, y la Audiencia estimó el recurso. En
esencia, consideró que no resultaba aplicable al caso el régimen del art. 13
LAU, sino el art. 29 de la misma ley, en relación con el art. 4.3, al tratarse
de un local de negocio, conforme al cual en caso de enajenación de la finca
arrendada el adquirente se subroga en el lugar del arrendador, salvo que sea un
tercero protegido por el art. 34 LH, y estimó la reclamación de cantidad que
concretó en la cantidad de 220.000 euros, lo que justificó así:
"Durante
el tiempo en que la actora estuvo subrogada, se devengaron rentas, desde
16.7.2013 (adjudicación) hasta el mes de enero de 2018 (aportación a ALISEDA
SAU) reclamándose las que van de junio 2014 (prescripción de las anteriores) a
enero 2018, a razón de 5000 euros; (renta contractual, no constando
actualizaciones en forma), lo que supone un total de 220.000 euros, más el IVA
correspondiente".
10.- Xarxa Integral ha
interpuesto un recurso de casación, por el cauce del interés casacional, en la
modalidad de contradicción en la doctrina de las Audiencias, articulado en un
único motivo, que ha sido admitido.
SEGUNDO.- Recurso de
casación. Formulación y admisibilidad del único motivo.
1.- Planteamiento. En
la formulación del motivo se identifica la infracción denunciada y el interés
casacional alegado del siguiente modo:
"Recurso
de casación por razón de interés casacional (477.2.3.º).
"Fundado
en la existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias
Provinciales sobre:
" - La
subrogación efectiva de un nuevo propietario en la posición de arrendador una
vez adquiere un inmueble (con uso distinto al de la vivienda) mediante un
procedimiento de ejecución hipotecaria, en concreto mediante subasta
(enajenación forzosa).
"[...]
CUESTIÓN PLANTEADA: Existen dos posiciones en la jurisprudencia menor de las
Audiencias Provinciales respecto a si el adquiriente de un inmueble por medio
de una ejecución hipotecaria ha de subrogarse en la posición de arrendador del
contrato de alquiler que constaba en la finca con fines distintos al de
vivienda [...]
"PRIMERA.-
JURISPRUDENCIA CONTRADICTORIA DE LAS AUDIENCIAS PROVINCIALES EN RELACIÓN AL
ARTÍCULO 1.571 DEL CÓDIGO CIVIL, art. 13 y 29 de la LAU".
2.- En su desarrollo,
se identifican las dos tesis enfrentadas de las Audiencias sobre la cuestión
controvertida, que delimita del siguiente modo: (i) la primera posición,
acogida en la sentencia impugnada, parte de la premisa que el momento en el que
la actora adquirió la finca mediante procedimiento de ejecución hipotecaria se
subrogó en la posición de arrendadora que tenía el anterior propietario (a
pesar que en el caso la actora en ningún momento reclamó renta alguna ni hizo
acercamiento a su supuesto arrendatario, hasta enviar un burofax previo a la
demanda); en este sentido cita también la sentencia n.º 292/2019, de 5 de abril
de 2019, de la Sección 13.ª de la Audiencia Provincial de Barcelona; (ii) la
segunda posición parte de que el procedimiento de ejecución forzosa extingue el
contrato de arrendamiento y el nuevo poseedor no se subroga en el contrato de
alquiler que tenía el anterior propietario; en este sentido cita las sentencia
de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 21.ª) de 28 de abril 2015, y la
sentencia de la misma Audiencia (Sección 14.ª) de 6 de marzo de 2001.
A
continuación, la recurrente expone las razones por las que entiende que la
tesis correcta es la que parte de que el contrato de arrendamiento quedó
extinguido por la adjudicación de la finca arrendada en el procedimiento de
ejecución hipotecaria conforme al art. 13 LAU, dado que el arrendamiento no
constaba inscrito en el Registro de la Propiedad. Considera que a esta tesis no
puede oponerse el auto de 19 de marzo de 2014, que resolvió el incidente de
ocupantes en el procedimiento de ejecución hipotecaria, en el que simplemente
se decidió sobre el derecho a permanecer en el inmueble al haber existido un
contrato de arrendamiento con el anterior propietario, sin perjuicio de las
acciones procedentes para el desalojo de la finca. Finalmente, aduce que el
art. 29 LAU no es aplicable al presente caso, pues su ámbito de aplicación se
reduce a las enajenaciones voluntarias, sin extenderse a las forzosas.
3.- Admisibilidad. En
su oposición al recurso Banco de Santander ha aducido las siguientes causas de inadmisibilidad:
(i) falta de interés casacional e incumplimiento de los requisitos del recurso
de casación sobre identificación de la contradicción entre las Audiencias
Provinciales, pues no se citan dos sentencias de la misma sección de una
Audiencia como contradictorias con la sentencia impugnada; (ii) falta de cita
precisa de la norma infringida en el encabezamiento del recurso; y (iii) falta
de claridad en el desarrollo de su fundamentación, en la que no se razona en
qué sentido se infringen los preceptos citados como vulnerados.
Estos óbices
no pueden ser estimados. En el recurso se identifican suficientemente las
normas sustantivas que se citan como infringidas (arts. 1571 CC, y 13 y 29
LAU), y en cuanto al interés casacional, resulta suficientemente constatada la
existencia de criterios divergentes en la doctrina de las Audiencias
Provinciales, la materia presenta un indudable interés jurisprudencial, que ya
fue apreciado en el trámite de admisión y se confirmará al abordar el fondo de
la cuestión planteada. Ante aquel disenso interpretativo de las Audiencias, el
recurso de casación debe cumplir "su función de preservar la pureza de la
ley para conseguir la igualdad y la seguridad jurídica en su aplicación, donde
tiene su origen la doctrina legal con valor complementario del ordenamiento
jurídico" (art. 1.6 CC y sentencias 194/2016, de 29 de marzo, y 103/2021,
de 25 de febrero).
Finalmente,
el recurso satisface de forma suficiente la exigencia de claridad en el
desarrollo de su motivación, pues permite la individualización precisa del
problema jurídico planteado. A diferencia del caso resuelto por la sentencia de
esta sala 55/2020, de 23 de enero, citada por la recurrida, en el recurso no se
mezclan cuestiones de hecho y de derecho, sustantivas y procesales, ni se citan
preceptos heterogéneos entre sí, pues los tres que se invocan en el recurso
están directamente relacionados con el núcleo de la cuestión debatida, esto es,
si la enajenación forzosa de un local de negocios arrendado, derivada de un procedimiento
de ejecución hipotecaria, determina la extinción del arrendamiento o, por el
contrario, su subsistencia y la subrogación del adjudicatario en la posición
del arrendador.
TERCERO.- Decisión de la
sala. Las consecuencias de la resolución del derecho del arrendador de un local
de negocios por su enajenación forzosa en un procedimiento de ejecución
hipotecaria respecto de la subsistencia o extinción del contrato de
arrendamiento.
1.- El objeto del
proceso y la cuestión controvertida. Es objeto del proceso la demanda
de desahucio por falta de pago de la renta y la reclamación de cantidades
adeudadas por tal concepto, desde agosto de 2013 hasta enero de 2018, más las
cantidades devengadas por tal concepto durante la tramitación del procedimiento
hasta la efectiva entrega de la posesión de la finca, formulada por Banco
Popular contra Xarxa Integral en concepto de arrendatario. Mediante un auto de
22 de noviembre de 2018 se acordó la sucesión procesal a favor de Banco de
Santander (como sucesora universal de Banco Popular) y la continuación del
procedimiento exclusivamente en cuanto a la reclamación de las rentas vencidas
hasta el 31 de julio de 2017, fecha en que la finca arrendada todavía no se
había se transmitió a una entidad tercera.
La cuestión
jurídica controvertida, tal y como ha llegado delimitada a esta sede
casacional, se ciñe a la determinación de los efectos provocados en la relación
arrendaticia por la enajenación forzosa de la finca arrendada (destinada a un
uso distinto al de vivienda habitual) derivada de una ejecución hipotecaria,
sin que conste el arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad con
anterioridad a la hipoteca ejecutada. Si bien el decreto de adjudicación
judicial se dictó el 16 de julio de 2013, fecha en la que ya había entrado en
vigor la reforma de Ley de Arrendamientos Urbanos introducida por la Ley
4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del
alquiler de viviendas, el contrato de arrendamiento se celebró 1 de diciembre
de 2011, fecha anterior a la vigencia de esa ley.
Esta Sala
Primera ha abordado este problema, entre otras en las sentencias 577/2020, de 4
de noviembre, 109/2021, de 1 de marzo, y 379/2021, de 1 de junio, si bien en
relación con supuestos en que la finca arrendada era una vivienda habitual y no
un local de negocios, como ocurre con el supuesto de la litis.
2.- Evolución
normativa y jurisprudencial sobre el régimen de la resolución del derecho del
arrendador en los casos de enajenación forzosa de la finca arrendada.
2.1. Como
pusimos de manifiesto en las citadas sentencias 577/2020, 109/2021 y 379/2021:
"Con
anterioridad a la vigencia de la actual LAU de 1994, la jurisprudencia de esta
Sala, en una primera etapa, consideró extinguido el arrendamiento, concertado
con posterioridad a la inscripción de la hipoteca en el Registro de la
Propiedad, en los procedimientos de ejecución forzosa de la finca arrendada (sentencias
de 5 de febrero y 22 de diciembre de 1945, 22 de mayo de 1963, 31 de octubre de
1986, 20 de noviembre de 1987, 23 de diciembre de 1988 y 17 de noviembre de
1989, entre otras)".
En una
segunda etapa, esta sala cambió su doctrina y consideró subsistente el
arrendamiento posterior a la hipoteca, salvo simulación o fraude (sentencias
del Tribunal Supremo de 9 de junio de 1990, 23 de febrero de 1991, 6 de mayo de
1991, 23 de junio de 1992, 20 de abril de 1995, y 9 de mayo de 1996). Las
razones del cambio de doctrina las exponía así esta última sentencia:
"[...]
a) Porque la atribución dominical que del inmueble hipotecado se hace al
adjudicatario, mediante la subasta establecida en el art. 131 de la L.H.,
afecta únicamente, según dicha norma, a las inscripciones y anotaciones
posteriores a la inscripción de la hipoteca que se ha realizado; pero de ahí no
se deriva que haya de afectar también a derechos personales, que no han tenido
acceso al Registro de la Propiedad, como es el derecho de arrendamiento
litigioso; b) Porque de seguirse criterio distinto, se daría lugar a una causa
de extinción del arrendamiento, no enumerada en la relación imperativa y
taxativa de esas causas que hace el art. 114 de la L.A.U., y c) Porque
tratándose de arrendamientos con derecho a la prórroga forzosa (anteriores al
R. Decreto Ley 30 de abril de 1.985), se quebrantaría el contenido del art. 57
de la misma Ley, que impone obligatoriamente dicha prórroga para el
arrendador".
2.2. Como
advertimos en esas mismas sentencias, el panorama normativo cambió con la LAU
de 1994, que contempló expresamente la situación del arrendatario en tales casos
en su art. 13, en el que, para los supuestos de arrendamientos de vivienda, se
admitía la persistencia del contrato si durante los cinco primeros años de su
duración el derecho del arrendador quedara resuelto, entre otros casos, por la
enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, en cuyo caso el
arrendatario tenía derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se
cumpliesen los precitados cinco años, sin perjuicio de la facultad de no
renovación prevista en el art. 9.1.
Bajo este
régimen jurídico se dictó la sentencia de esta sala 414/2015, de 14 de julio,
en la que señalamos:
"De la
normativa que se cita, especialmente del artículo 13.1 de la LAU 1994, se
desprende lógicamente que los derechos del arrendador a percibir la renta se
extinguen desde el momento en que el bien arrendado pasa a ser de propiedad de
otro, pudiendo continuar o no el arrendamiento según los casos, pero siempre
con diferente arrendador que será el nuevo propietario.
"En
consecuencia, carece de legitimación el antiguo arrendador para reclamar el
pago de rentas devengadas una vez extinguido su derecho como tal arrendador por
haber sido enajenada la finca, en este caso mediante ejecución hipotecaria; y
ello aunque el arrendatario permanezca en el uso de la vivienda, pues en tal
caso quien tendrá derecho a percibir las rentas será el nuevo propietario y no
quien ya dejó de serlo.
"Así se
desprende de la propia naturaleza del arrendamiento, contrato en el cual el
pago de la renta constituye la contraprestación respecto de la cesión de uso
efectuada por el propietario que, por tanto, renuncia a dicho uso - que en
principio está unido al dominio - por precio. De ahí que el percibo de la renta
corresponderá en cada momento a quien resulte ser el propietario del bien
arrendado con independencia de que se hubiera celebrado el contrato de
arrendamiento por un propietario anterior".
En
consecuencia, bajo este régimen jurídico resultaba claro que la enajenación
forzosa de la finca arrendada, en caso de que la ejecución hubiera tenido lugar
durante los cinco primeros años de su vigencia, no determinaba la extinción del
contrato de arrendamiento, sino la subrogación del adjudicatario de la finca en
la posición del arrendador hasta el vencimiento del citado plazo.
2.3. En el
caso de la litis, en el momento de adjudicarse a la entidad actora la finca
litigiosa en procedimiento de ejecución hipotecaria, el texto vigente del
citado art. 13 LAU era el redactado por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de
medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas,
vigente desde el 6 junio 2013 hasta el 5 marzo 2019 (precepto que fue de nuevo
modificado por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes
en materia de vivienda y alquiler).
Tras su reforma
por la precitada Ley 4/2013, el art. 13.1 de la LAU quedó redactado de la forma
siguiente:
"1. Si
durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por
el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución
fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o
de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará
extinguido el arrendamiento.
"Conforme
a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se
exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera
accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos
determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso
continuará el arrendamiento por la duración pactada.
"Cuando
se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración
establecida en el apartado 4 del artículo 9".
En la
exposición de motivos de la Ley 4/2013, se justificaba esta reforma de la
siguiente manera:
"Asimismo,
es preciso normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para
que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario,
no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico, como sucede en la
actualidad.
"La
consecución de esta finalidad exige que el arrendamiento de viviendas regulado
por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se someta al
régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico
jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los
arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos
frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que
el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el
artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la
existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin mengua alguna de los
derechos ni del arrendador, ni del arrendatario".
3.- La solución de
la controversia dada en las instancias.
3.1. Este es
el régimen legal que la sentencia de primera instancia aplicó al caso objeto
del presente enjuiciamiento. En consecuencia, consideró extinguido ipso
iure el vínculo contractual arrendaticio entre la entidad actora y la
demandada y, por ello, improcedente la pretensión pecuniaria de reclamación de
las rentas de un contrato de alquiler que ya no subsistía, dando paso a una
situación de precario, en la que la demandada poseía la finca litigiosa por
mera condescendencia o tolerancia de su nuevo titular, al haber quedado
extinguido el contrato de arrendamiento que había constituido el título
justificante de la ocupación de la cosa arrendada por los demandados y del que
nacía, como contraprestación, el derecho a la percepción del precio del
alquiler.
3.2. Al
razonar así, la sentencia de primera instancia incurrió en un doble error. No
tuvo en cuenta que la reforma introducida por la Ley 4/2013 no tiene eficacia
retroactiva, de forma que los contratos anteriores a su entrada en vigor siguen
rigiéndose por la redacción original de la LAU. Así resulta de la disposición
transitoria primera de aquella ley:
"Los
contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de
esta Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que
les era de aplicación.
"Sin
perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las
previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen
jurídico establecido en esta Ley".
En
consecuencia, dado que el contrato de arrendamiento del caso se celebró el 1 de
diciembre de 2011 se encontraba sujeto a las reglas de la LAU en su redacción
originaria, y de la versión inicial del art. 13 resultaba un régimen de
subsistencia del arrendamiento (hasta agotar el plazo de cinco años desde su
celebración) y subrogación forzosa del adjudicatario durante ese periodo de
tiempo (en caso de que constase inscrito el arrendamiento en el Registro de la
Propiedad antes que la hipoteca, el arrendamiento subsistiría por toda la
duración pactada). Por tanto, desde esta perspectiva, el arrendamiento de la
litis (que no consta inscrito) habría subsistido hasta el 1 de diciembre de
2016, y el adjudicatario habría podido reclamar las rentas devengadas desde su
adquisición hasta dicha fecha.
Sin embargo,
vamos a ver que esta conclusión tampoco es sostenible, pues prescinde del hecho
de que la finca arrendada no era una vivienda, extremo que también obvió el
juzgado.
3.3. En
efecto, conforme a la clara categorización de los contratos contenida en la
LAU, es preciso diferenciar entre el régimen legal aplicable a los
arrendamientos de vivienda y a los de locales destinados a un uso distinto del
de vivienda (distinción que se ha mantenido en las sucesivas redacciones de la
ley). Esta distinción sí fue correctamente advertida por la Audiencia, que basó
su fallo estimatorio de la apelación precisamente en ese diferente régimen
legal.
4.- Régimen
aplicable a los arrendamientos de locales destinados a un uso distinto del de
vivienda habitual en caso de resolución del derecho del arrendador por su
enajenación forzosa en una ejecución hipotecaria.
4.1. El art.
4.1 LAU dispone:
"1. Los
arrendamientos regulados en la presente ley se someterán de forma imperativa a
lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma y a lo dispuesto en los
apartados siguientes de este artículo".
Y en su
apartado 3 establece:
"Sin
perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso
distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto,
por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo
dispuesto en el Código Civil".
Este último
precepto difiere notablemente de la norma paralela que el mismo artículo, en su
apartado 2, dedica a regular el sistema o jerarquía de fuentes aplicable a los
arrendamientos de vivienda, en los que el margen de actuación de la autonomía
de la voluntad se reduce notablemente para dar preeminencia al régimen
imperativo del título II de la ley, frente a la prelación reconocida a la
libertad de pactos en el caso de los arrendamientos para uso distinto de
vivienda.
4.2. El
citado título II, contiene también una norma concomitante con el art. 13 a que
nos referimos supra, pero referida a la enajenación voluntaria (no
forzosa) de la vivienda arrendada. Se trata del art. 14 que, en la redacción
aplicable al caso, disponía:
"El
adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y
obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del
contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley
Hipotecaria.
"Si la
duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado
por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los
requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente
sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el
transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al
arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en
vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años,
reste por cumplir.
"Cuando
las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el
arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el
tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años".
4.3. Por el
contrario, respecto de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, el
título III sólo contempla una norma para el caso de enajenación de la finca, el
art. 29 que mantiene su redacción original y escuetamente dispone:
"El
adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones
del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del
artículo 34 de la Ley Hipotecaria".
De esta
norma resulta que el adquirente que reúna los requisitos del art. 34 LH no
quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador en ningún caso
ni durante plazo alguno. No existe ninguna otra previsión legal para esta
modalidad de arrendamientos de uso distinto al de vivienda en función de que la
duración del arrendamiento sea o no superior a cinco años, ni sobre indemnización
al arrendatario a cargo del enajenante. Tampoco para el caso de que la causa de
la pérdida del derecho del arrendador no sea su enajenación voluntaria, sino su
extinción o resolución por enajenación forzosa derivada de una ejecución
hipotecaria o de sentencia judicial u otra de las causas previstas en el art.
13.1 LAU para el caso de los arrendamientos de viviendas ("ejercicio de un
retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, [...] o
el ejercicio de un derecho de opción de compra"). Además, la regulación
del art. 29 LAU puede ser desplazada o modificada por pacto en contrario
conforme al art. 4.3 de la ley (sin perjuicio de la imperatividad de las normas
sobre oponibilidad y publicidad de los derechos). En el caso, no consta este
pacto en contrario.
Esta
regulación, y en particular la ausencia de norma específica referida a la
enajenación forzosa del inmueble arrendado para uso distinto de vivienda (como
es el caso de la litis), ha suscitado en la doctrina de los autores y de las
Audiencias opiniones contrapuestas acerca de la cuestión jurídica sometida a la
presente controversia: (i) para unos resulta aplicable el art. 1571 CC
("venta quita renta": el contrato se extingue tras la enajenación
forzosa, salvo si el arrendamiento consta inscrito en el Registro con
anterioridad al gravamen que se ejecuta); (ii) otros postulan la aplicación
analógica del art. 13 LAU, tesis que sigue el juzgado de primera instancia; y
(iii) para otros, el precepto aplicable es el art. 29 LAU que regula la
enajenación de la finca arrendada, al entender que el término
"enajenación" denota un concepto amplio en que se puede incluir la
venta forzosa, tesis a la que se adscribe la sentencia impugnada.
4.4. Esta
Sala Primera comparte las razones que invoca el tribunal de apelación para
rechazar la tesis del juzgado de primera instancia basada en la aplicación al
caso del art. 13.1 LAU, que es a la que se adscribe también la recurrente. La
razón esencial estriba en el distinto régimen legal existente para los
arrendamientos de vivienda y para los de locales destinados a otros usos,
diferencias cuyo fundamento está en el carácter tuitivo de la ley para los
primeros, lo que impide fungir o trasvasar preceptos de uno de estos regímenes
(título II de la LAU) al otro (título III), por vía de la analogía o de
interpretación extensiva, respecto de supuestos no sometidos al mismo.
En la
sentencia 514/2012, de 20 de julio, explicamos la diferente teleología de ambos
regímenes con la siguiente argumentación, contraria a una aplicación analógica
de las normas en esta materia, analogía que requiere una identidad de razón
aquí inexistente:
"[..]
Uno de los principios básicos de la regulación de uno y otro, resulta, como
expresa la Exposición de Motivos de "la clara diferenciación de trato
entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a cualquier otro uso
distinto del de vivienda, por entender que las realidades económicas
subyacentes son sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas
normativos disímiles que se hagan eco de esa diferencia", y ello se
concreta, de un lado, en el carácter tuitivo de la regulación de los
arrendamientos de vivienda, y de otro, en una regulación basada de forma
absoluta en el libre acuerdo de las partes, caso de los arrendamientos
destinados a otros usos, y en la existencia de medidas de protección al
arrendatario sólo allí donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfacción
de la necesidad de vivienda del individuo y de su familia, pero no en otros
supuestos en los que se satisfagan necesidades económicas, recreativas o
administrativas.
"El
artículo 18 de la Ley de 1994, es una buena muestra de lo que se expone en
cuanto se refiere a viviendas y se justifica desde la idea de que se trata de
garantizar al arrendatario una estabilidad económica en el contrato durante la
duración a que tiene derecho.
" [...]
"Sin
duda, entre uno y otro supuesto no hay identidad de razón porque, precisamente,
el legislador quiso que así fuera estableciendo un régimen legal distinto para
uno y otro arrendamiento, que las partes conocían y aceptaban desde el momento
en que remiten su contenido a la voluntad de una y otra y, en su defecto, a los
Títulos I, III y V de la Ley de 1994 y, supletoriamente, a lo dispuesto en el
Código Civil [..]".
Además de
este distinto sistema de fuentes de la LAU para los arrendamientos de uso
distinto al de vivienda (regidos por la voluntad de las partes, o en su
defecto, por lo dispuesto en el títulos III de la LAU y, supletoriamente, por
lo establecido en el CC, sin remisión al título II, donde se regulan los
arrendamientos de vivienda), hay que tener en cuenta que, como advierte la
Audiencia, cuando el legislador ha querido aplicar un régimen legal similar a
los contratos de arrendamiento de vivienda a aquellos cuyo uso es diferente, así
lo ha indicado expresamente (vid. remisiones de los arts. 30, 31 y 35 - del
título III - a los arts. 21, 22, 23, 25, 26 y 27, letras a), b) y e) - del
título II -; ninguna de ellas referidas al art. 13)
4.5. Sin
embargo, no compartimos la tesis asumida por el tribunal de apelación a favor
de la aplicación del art. 29 LAU al presente caso, bajo el argumento de que el
término "enajenación" que figura en ese precepto permite su
aplicación a supuestos de venta forzosa de la finca, con la consecuencia de que
el adjudicatario quedaría subrogado en la posición del arrendador (sin derecho,
por tanto, a que termine el arrendamiento), salvo que el adjudicatario tenga la
condición de tercero hipotecario del art. 34 LH, o en supuestos de simulación o
fraude.
La razón fundamental
por la que rechazamos esta interpretación es que prescinde del hecho de que los
supuestos de enajenación voluntaria y los de enajenación forzosa, a estos
efectos, están claramente diferenciados en la propia LAU, que cuando ha querido
referirse a los casos de resolución del derecho del arrendador por enajenación
forzosa en virtud de ejecuciones hipotecarias o de sentencias judiciales, lo ha
hecho expresamente, con un trato diferenciado de las enajenaciones voluntarias.
Así sucede en el caso de los arts. 13 y 14, pero sólo respecto de los
arrendamientos de viviendas. La diferencia esencial entre ambos supuestos
estriba en que en los casos de enajenaciones voluntarias interviene activamente
la voluntad del arrendador en la pérdida de su derecho al consentir el negocio
traslativo, frente a los supuestos de pérdida o resolución del derecho del
arrendador por causas ajenas a su voluntad, que son consecuencia de la
activación de otros derechos de terceros (retractos, opciones de compra,
sustituciones fideicomisarias y, en lo que ahora interesa, la realización
forzosa derivada de ejecuciones, hipotecarias o de sentencias).
Cuando es el
propio arrendador, vinculado por el contrato de arrendamiento (arts. 1091 y
1257 CC), el que provoca la transmisión del dominio de la finca, es lógico que,
en el conjunto de los intereses en concurrencia, la ley establezca un régimen
de mayor protección del arrendatario, aplicando el principio de conservación de
los contratos mediante el mecanismo de la subrogación (sin perjuicio de la
protección de los terceros amparados por el art. 34 LH). El arrendador se
vinculó voluntariamente mediante un contrato que es ley entre los contratantes (art.
1091 CC), del que no puede desligarse mediante una actuación unilateral (en el
sentido de ajena a la voluntad concurrente del otro contratante, el
arrendatario).
4.6. El
supuesto es muy diferente cuando de lo que se trata es de la resolución del
derecho del arrendador por causa ajena a su voluntad, como consecuencia del
ejercicio de derechos de terceros, preferentes conforme a las reglas generales
del Código civil y la legislación hipotecaria al del arrendatario (lo que
sucederá en caso de ausencia de inscripción del derecho del arrendatario o
cuando ésta sea posterior a la de aquellos). En estos casos el carácter tuitivo
de la LAU respecto de los arrendamientos de vivienda determinó que, en su
redacción originaria (que es la relevante para el caso) el contrato de
arrendamiento, a pesar de la resolución del derecho del arrendador, subsistiera
durante el tiempo que restare hasta la finalización del periodo de sus primeros
cinco años (salvo que se hubiera inscrito el arrendamiento antes que el derecho
del tercero, en cuyo caso se mantendría vigente por todo el plazo pactado).
Pero esta
norma tuitiva, que excepciona las reglas generales, no se incorporó al título
III de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, sencillamente
porque no concurren las razones que explican aquella finalidad protectora del
derecho a la vivienda y que justifican excepcionar las normas comunes. Como
dice la Exposición de Motivos de la LAU, ambas categorías arrendaticias (según
que su destino sea el uso de vivienda u otro distinto) responden a realidades
económicas subyacentes "sustancialmente distintas y merecedoras, por
tanto, de sistemas normativos disímiles", lo que se concreta, de un lado,
en el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, y de
otro, en una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las
partes para los de uso distinto.
No hay
motivos para una interpretación extensiva del art. 29 LAU, porque, como hemos
dicho, las razones a que responde el tratamiento legal de las enajenaciones
voluntarias no son predicables de las enajenaciones forzosas. Tampoco hay laguna
o vacío legal que obligue a esa interpretación extensiva, pues la ausencia de
previsión legal específica en el caso de los arrendamientos de uso distinto
responde al designio legal de que su "regulación [esté] basada de forma
absoluta en el libre acuerdo de las partes" y, en su defecto, por el
régimen común del Código civil, al que expresamente se remite.
4.7. La
tesis que postula la aplicación del art. 29 LAU a los supuestos de enajenación
forzosa de finca arrendada para uso distinto del de vivienda incurre en la
paradoja de dotar de mayor protección al arrendatario con contratos de duración
superior a cinco años (como el de la litis), que la que brinda el art. 13.1
LAU, en la redacción aplicable al caso, que limitaba la vinculación del
adjudicatario de la finca en la ejecución a un plazo limitado al intervalo que
restase para llegar a los cinco primeros años de vigencia del arrendamiento,
límite temporal de la subrogación que no se contiene en el art. 29 LAU.
Nuevamente
hay que recordar, como dijimos en la sentencia 514/2012, de 20 de julio, que el
carácter tuitivo de la regulación introducida por la LAU de 1994 se limita a
los arrendamientos de vivienda, al restringir las medidas de protección del
arrendatario "sólo allí donde la finalidad del arrendamiento sea la
satisfacción de la necesidad de vivienda del individuo y de su familia, pero no
en otros supuestos en los que se satisfagan necesidades económicas, recreativas
o administrativas". La finalidad de la norma, tan claramente expuesta, no
tolera interpretaciones extensivas a través de las cuales el resultado
alcanzado sea que el nivel de protección del arrendatario de inmuebles para uso
distinto del de viviendas (en el caso de ejecución de la finca arrendada)
resulte mayor que el brindado por la norma a los arrendatarios de vivienda.
5.- El régimen de
los arts. 1549 y 1571 del Código civil respecto
de la eficacia frente a terceros de los arrendamientos no inscritos. Por
tanto, en ausencia de pacto contractual en la materia (que en este caso no
existe al producirse la transmisión no mediante contrato translativo sino por
enajenación forzosa), hay que acudir al Código civil por la remisión que al
mismo hace el art. 4.3 LAU. Lo que reconduce a los arts. 1571.1 y 1549 CC.
Según el primero:
"El
comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo
vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la
Ley Hipotecaria".
Esta última
referencia se enmarca en la previsión más amplia del art. 1549 CC, que dispone:
"con relación
a terceros, no surtirán efecto los arrendamientos de bienes raíces que no se
hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad".
Como
declaramos en la sentencia 729/1998, de 21 de julio, al hacer la exégesis de
aquel precepto del Código:
"La ley
general no ha procurado una protección singular al arrendatario, por lo que, al
desaparecer el derecho del arrendador, la locación se extingue y el nuevo
titular no viene obligado a respetarlo, tal como acaece en el supuesto de
transmisión contemplado en el artículo 1571 del Código Civil.
"Si la
causa de extinción del derecho del arrendador deriva de la resolución de su
derecho, la ley general distingue para cualquier supuesto y no sólo para el
arrendamiento: si proviene del ejercicio de una acción personal, el
arrendamiento puede permanecer cuando su titular posee los requisitos
legalmente necesarios para su protección; si deriva del ejercicio por un
tercero de un derecho real, la fuerza de oposición del mismo provoca la
extinción del derecho de arrendamiento; si se funda en la extinción del derecho
del arrendador, la resolución del arrendamiento deviene en secuela lógica, como
para el usufructo dispone el artículo 480 del Código Civil.
"La Ley
Hipotecaria de 1861 introdujo el acceso de los arrendamientos al Registro de la
Propiedad, con lo que, si el arrendatario inscribía su derecho, permanecía a
salvo del desahucio al enajenarse el inmueble, y, además, resistía las acciones
de terceros cuando las mismas no se basaban en circunstancias provenientes del
propio Registro.
"La
citada óptica fue modificada al promulgarse textos legales especiales que, con
la intención de incrementar la protección del arrendatario, extienden su campo
de defensa fuera de los libros del Registro de la Propiedad.
"En la
actualidad, la Exposición de Motivos de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24
de noviembre de 1994 hace hincapié en la voluntad del legislador de favorecer
la inscripción de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad mediante
medidas de fomento".
En cuanto al
ámbito de aplicación del art. 1571 CC, que debe analizarse sistemáticamente con
el art. 1549 CC, la doctrina más autorizada lo ha interpretado en un sentido
amplio, comprensivo también de las transmisiones realizadas a título de
permuta, dación en pago o renta vitalicia. Esta interpretación se basa en una
idea que ya se contenía en la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria de
1861, conforme a la cual "el que adquiere el dominio en virtud de un
título universal está obligado a respetar el arrendamiento hecho por su
antecesor, pero no el que lo hace por un título singular".
La clásica
sentencia de esta sala de 22 de diciembre de 1945 también admitió la aplicación
del art. 1571 CC a la enajenación judicial de finca hipotecada, incluso
respecto de los arrendamientos inscritos cuando la hipoteca ejecutada tenga
rango registral preferente al arrendamiento (en virtud del principio de purga
de las inscripciones y anotaciones posteriores del antiguo art. 131 LH):
"El
artículo 1571 del Código Civil no autoriza la subsistencia del arriendo en
todos los casos de transmisión de la finca, ni dicho precepto rige en los casos
de enajenación judicial de la finca hipotecada, regulados específicamente en el
artículo 131 de la Ley Hipotecaria, según la cual verificado el remate o la
adjudicación se decretará de oficio por imperio de la ley, la cancelación de
las inscripciones o anotaciones posteriores a las inscripción de la hipoteca en
atención a que ésta actúa a modo de condición resolutoria y determina de
iure automáticamente la extinción de los derechos del deudor-dueño y
de los que de él traigan causa, sin que pueda ofrecer duda que en el concepto
de inscripciones posteriores y susceptibles de cancelación está comprendido el
arriendo inscrito, como limitación del dominio, similar, en algún aspecto, al
derecho real propiamente dicho (artículo 79 de la Ley Hipotecaria [... ]".
Doctrina
posteriormente reiterada, entre otras, en las sentencias de 22 de mayo de 1963,
31 de octubre de 1986, 20 de noviembre de 1987, 23 de diciembre de 1988 y 17 de
noviembre de 1989.
Conforme a
este régimen legal común, respecto de los arrendamientos no sujetos a la LAU o
respecto de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda cuando sea
aplicable el Código civil en virtud de la remisión del art. 4.3 de aquella, a
falta de pacto en contrario y de inscripción del arrendamiento en el Registro de
la Propiedad, el tercer adquirente de la finca arrendada (en este caso el
adjudicatario en la subasta) no puede verse perjudicado (no le es oponible) el
arrendamiento.
6.- Similitudes y
diferencias entre el régimen del art. 1571 CC y del art.
29 LAU . Aunque la formulación de los preceptos es distinta,
la regulación sustantiva del art. 29 LAU no difiere radicalmente del art. 1549
CC, pues en ambos casos se excluye la extinción ope legis del
arrendamiento. Pero tampoco son totalmente coincidentes. Las diferencias
radican, por un lado, en los requisitos de protección del tercero ajeno al
arrendamiento (adquirente de la finca), de forma que el art. 1549 CC no exige
la concurrencia de todos los requisitos del art. 34 LH para dejar al adjudicatario
inmune al arrendamiento (se apoya en el principio de inoponibilidad de los
arts. 606 CC y 32 LH); y, por otro lado, la redacción del Código (art. 1571 CC)
atribuye al adquirente la facultad de decidir u optar entre la subsistencia del
contrato (con la novación subjetiva que supone su subrogación como arrendador),
o su extinción ("tiene derecho a que termine el arriendo"). En este
segundo caso, ello comportaría la extinción del contrato de arrendamiento por
pérdida de la cosa arrendada por parte del arrendador ejecutado. Dicho de otro
modo, los arrendamientos de inmuebles para uso distinto al de vivienda no
inscritos, o los inscritos con posterioridad a la hipoteca ejecutada, carecen
de eficacia frente al adjudicatario, de forma que la transmisión de la finca
provoca en este caso la extinción del arrendamiento a instancia de aquél.
Se trata,
por tanto, de un supuesto de resolución de la relación arrendaticia ejercitable
facultativamente por el adjudicatario del inmueble, y solo en caso de no
ejercitarse da lugar a su subrogación en la posición del anterior propietario o
arrendador, dando así continuidad al contrato de arrendamiento.
Esta última
era la situación en que se encontraba la entidad demandante en este
procedimiento a consecuencia de la adjudicación de la finca a su favor en el
procedimiento de ejecución hipotecaria que se siguió contra la arrendadora
inicial, pues no hay constancia alguna del ejercicio de su facultad
resolutoria.
7.- Aunque la
Audiencia ha aplicado el art. 29 LAU para la resolución del caso, precepto que
en rigor no resultaba aplicable, hemos visto que, sin perjuicio de sus
diferencias, el régimen legal de aquel precepto, en un supuesto como el
presente de un arrendamiento de uso distinto al de vivienda al que le resultaba
aplicable la redacción originaria de la LAU de 1994, en el que no había pacto
contractual en contrario ni inscripción del arrendamiento previa a la
inscripción de la hipoteca ejecutada, se llega a consecuencias prácticas
similares a las que conducen las previsiones de los arts. 1549 y 1571 CC: la
subsistencia del contrato de arrendamiento, sin perjuicio del derecho del
arrendador a exigir su terminación.
8.- No consta que
Banco Popular, ni Banco de Santander después, hayan ejercitado su derecho a
exigir la terminación del arrendamiento. En consecuencia, no cabe calificar la
situación en que se encuentra la demandada, Xarxa Integral, de precario. Como
declaramos en las sentencias 134/2017, de 28 de febrero y 379/2021, de 1 de
junio, entre otras, el precario es "una situación de hecho que implica la
utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos
corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta
de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido
nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una
situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho (sentencias
110/2013, 28 de febrero; 557/2013, 19 de septiembre; 545/2014, de 1 de
octubre)".
9.- En el caso que
enjuiciamos, no existe ni ausencia de título para la ocupación de la demandada
(se mantiene la relación arrendaticia al no haber ejercido el adquirente su
facultad resolutoria) ni cabe pretender, en consecuencia, la exención de pago
de la renta pactada, como si la ocupación posesoria fuere a título de cesión
gratuita, por mera tolerancia del dueño, y con una supuesta renuncia al cobro
de la renta, que tampoco se ha acreditado. La falta de reclamación de las
rentas durante un determinado periodo de tiempo, como sucede en la litis, no
puede ser considerada per se una renuncia. Como declaramos en
la sentencia 616/2021, de 21 de septiembre:
"La
doctrina indica que la figura del retraso desleal se distingue de la
prescripción porque, si bien en ambas se requiere que el derecho no se haya
ejercido durante un largo tiempo, en el ejercicio retrasado se requiere,
además, que la conducta sea desleal, de modo que haya creado una confianza en
el deudor, de que el titular del derecho no lo ejercería. Por otra parte, la
renuncia tácita requiere de una conducta cuya interpretación permita llegar a
la conclusión de que el derecho se ha renunciado (sentencia 872/2011, de 12 de
diciembre)".
Y
concretando los requisitos de los consentimientos tácitos y de las renuncias
precisamos en la sentencia 471/2021, de 29 de junio, que "la exigencia del
carácter inequívoco del consentimiento tácito se refuerza cuando su
consecuencia, en caso de estimarse como manifestación de una declaración de
voluntad, es una renuncia de derechos". Como declaramos en la sentencia
57/2016, de 12 de febrero, con cita de la anterior de 28 de enero de 1995:
"[...]
la renuncia de derechos, como manifestación de voluntad que lleva a cabo el
titular de un derecho por cuya virtud hace dejación del mismo, ha de ser,
además de personal, clara, terminante e inequívoca, sin condicionante alguna,
con expresión indiscutible de criterio de voluntad determinante de la
misma".
En el caso
no cabe sostener la concurrencia de los requisitos que exige la jurisprudencia
reseñada para colegir una renuncia al derecho al cobro de las rentas
arrendaticias devengadas durante el periodo de tiempo que medió entre la
adjudicación del local a la demandante y su aportación posterior a otra
sociedad.
10.- En consecuencia,
se desestima el recurso.
CUARTO.- Costas y
depósito.
1.- De acuerdo con lo
previsto en el artículo 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, las costas del recurso de casación deben ser impuestas a
la recurrente.
2.- Procede acordar
también la pérdida del depósito constituido de conformidad con la disposición
adicional 15.ª, apartado 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
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