Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 12 de enero de 2022 (D. JUAN MARIA DIAZ FRAILE).
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PRIMERO.- Resumen
deantecedentes
1.- Para la resolución
del presente recurso resultan relevantes los siguientes antecedentes de hecho
acreditados o no controvertidos según han sido fijados en la instancia:
"i) La
demandada, Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000, se constituyó el 12 de
diciembre de 2000 sobre el edificio de casas por pisos construido en la parcela
6 del proyecto de reparcelación del Plan Parcial del Sector Benta Berri,
promovido por Antiguo Berri S.L.; la obra nueva fue declarada el 21 de
noviembre de 1996. En el título constitutivo de la comunidad se conformaron, a
su vez, subcomunidades de propietarios de cada número de casa de las calles
Carmelo Echegaray, Zarautz, Simona de Lajust y plaza José María Sert, del
conjunto de locales de planta baja, y del conjunto de garajes de los sótanos.
"ii) La
demandante, Edma Control S.L. es propietaria del local comercial núm. 7 de
planta baja, adyacente al portal de la casa núm. 6 de Avda. Zarautz, y del
garaje núm. 95 del sótano primero, que adquirió en diciembre de 2014 por título
de escisión de la sociedad matriz DTC Tecnología S.L. Esta sociedad, a su vez,
había adquirido en 2011 a la mercantil Espiral S.L. la oficina y tienda en la
planta baja y el almacén en el garaje del sótano, en los que se desarrollaba un
negocio de venta de muebles, que Espiral S.L. explotaba desde la construcción
del edificio.
"iii)
Al comprar Espiral S.L. esos inmuebles, convino con la vendedora y promotora
del edificio, Antiguo Berri S.L., la comunicación entre el local de planta baja
y la parcela de garaje, cerrada, para lo que abrió un hueco y colocó una
escalera metálica practicable mediante una trampilla en julio de 1997, sin que
se solicitara la autorización de la Comunidad o de alguna Subcomunidad. Esta
obra fue urbanísticamente legalizada mediante licencia de unión de local y
garaje de 15 de enero de 1998. Las fincas siguen siendo registralmente
independientes, y en el espacio del garaje se sitúa un almacén y un vestuario.
"iv) El
24 de noviembre de 2015, Edma Control S.L. obtuvo licencia de actividad para la
instalación de un bar restaurante, denominado La Rebotika (ubicado en el local
unido funcionalmente al garaje del nivel inmediato inferior).
"v) El
citado local en planta baja fue vendido inicialmente por la promotora Antiguo
Berri S.L. a Espiral S.L. con dos pares de conductos de salida de
humos/ventilación, un par que transcurre en vertical desde el local a la
cubierta del edificio, y otro par lo hace, a través de un codo horizontal de
90º, pasando por el cuarto de agua/contadores y portal del edificio (núm. 6 Avda.
Zarautz), conductos de uso exclusivo (para evacuación de gases y ventilación
del local), y sin comunicación con el resto de locales o pisos del edificio.
"vi)
Para conseguir la necesaria estanqueidad de esos conductos de evacuación de
humos y ventilación, y para su adecuación a la normativa antiincendios, la
ingeniería Gesven realizó una serie de trabajos en enero de 2016, de los que
quedó pendiente una rejilla de registro en el techo del portal al paso del
conducto, por vedarse el acceso al mismo por la subcomunidad de la casa núm. 6
de Avda. Zarautz.
La apertura
del asador de la Rebotika en el verano de 2016, se siguió de algunas quejas por
olores de vecinos de la dicha subcomunidad, lo que dio lugar a que la empresa
Furklimat ejecutara determinados trabajos de termosellado de los conductos, sin
aumentar el diámetro total, además de subida de la altura de la chimenea en
cubierta y su remate. De estos trabajos quedó pendiente la actuación en el
techo del portal, por impedirlo la citada subcomunidad.
"vii)
El Ayuntamiento de Donostia requirió a la demandante para ejecutar las obras de
subsanación de las deficiencias de las conducciones, bajo apercibimiento de
cierre de la cocina del restaurante. La comunidad demandada requirió
formalmente a la titular del local para abstenerse de actuar en los elementos
comunes; y el 10 de abril de 2017, la junta general extraordinaria de la
demandada, por mayoría, adoptó el acuerdo de no aprobar la realización de los
trabajos pendientes que solicitaba Edma Control S.L., y denegó la autorización
para el acceso a la azotea y portal necesarios para la ejecución de los mismos.
"viii)
La demandante solicitó medidas cautelares coetáneas a la demanda, que fueron
acordadas mediante auto de 26 septiembre de 2017, en el que se ordenaba que se
facilitara de forma inmediata a la sociedad solicitante el acceso amplio y
pacífico a los elementos comunes precisos, en las ocasiones que fuere necesario
o prestando la llave, en orden a que se pudiera ejecutar los citados trabajos
de forma inmediata y provisional, hasta que se resolviese en definitiva en el
proceso principal.
"ix) La
demandante llevó a cabo las actuaciones requeridas por el Ayuntamiento de
Donostia, que el 20 de noviembre de 2017 dictó resolución en la que tuvo por
cumplido el requerimiento de medidas correctoras. En la posterior resolución de
18 de enero de 2018, tomó razón de la comunicación del ejercicio de la
actividad de bar-restaurante, y declaró concluido el procedimiento de
inspección.
"x) El
6 de julio de 2017, la junta general extraordinaria de la comunidad, en plazo
de contestación de la demanda, acordó la prohibición de la actividad ajena a
garaje y la remoción de su comunicación interna vertical con el local de planta
baja.
2.- Edma Control, S.L.
interpuso demanda contra la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000, en la
que solicitaba sentencia por la que se condenase a la comunidad demandada
"a permitir a mi representada llevar a cabo los trabajos pendientes de
realizar en los conductos de evacuación de humos de la Comunidad según los
informes de GESVEN y FUKLIMAT, [...] al cese en la prohibición de acceso a
elementos comunes el edificio para realizar y a la facilitación a mi mandante
de acceso a los mismos para realizar aquellos trabajos".
3.- Comunidad de
Propietarios EDIFICIO000 se opuso y formuló demanda reconvencional, en la que
solicitaba sentencia con las pretensiones declarativas y de condena transcritas
en los antecedentes de hecho de la presente resolución.
4.- El juzgado de
primera instancia estimó la demanda y desestimó la reconvención. En el fallo:
(i) condenó "a que la demandada, con ineficacia del acuerdo comunitario de
10 de abril de 2017 en este punto, permita a la actora llevar a cabo los
trabajos pendientes de realizar en los conductos de evacuación de humos de la
Comunidad, y requeridos para su adecuación a la normativa por el Ayuntamiento
de Donostia, cesando la prohibición de la actora para el acceso a los elementos
comunes para la ejecución"; y (ii) acordó la absolución a la actora,
"con ineficacia del acuerdo comunitario de 6 de julio de 2017, de cuantas
peticiones reconvencionales de declaración y condena se deducen por la
Comunidad frente a Edma Control S.L. en este proceso". La sentencia, con
una extensa y pormenorizada exposición de hechos y fundamentos, argumentó que:
"(i) la
comunicación interior vertical entre local y garaje se produjo en julio de 1997
por la primera adquirente Espiral S.L.; también ya entonces se adquirió el
local con las conducciones, tanto la vertical a cubierta, como la que sale en
horizontal del local al portal adyacente para seguir en vertical a la chimenea
en la azotea (estas conducciones son elementos comunes de uso privativo de la
demandantes); en esas condiciones se transmitió por el promotor a la primera
adquirente; dichas obras, por tanto, no se realizaron por la demandante;
"(ii)
cuando la demandante decide cambiar la actividad comercial desarrollada en el
local litigioso de venta de muebles a bar-restaurante, se pone de manifiesto la
necesidad de llevar a cabo una adecuación de aquellas conducciones a la
reglamentación antiincendios, que motiva el requerimiento municipal de
remodelación, así como realizar las actuaciones precisas para obtener la
necesaria estanqueidad (con objeto de evitar olores y molestias a los vecinos);
a tal efecto la demandante encarga las obras de adaptación necesarias, que son
obstaculizadas por la comunidad demandada, al impedir el acceso por el portal a
ciertos elementos comunes; para ello la comunidad aprueba un acuerdo de 10 de
abril de 2017 denegando la autorización de acceso solicitada por la demandante;
posteriormente, mediante nuevo acuerdo de 6 de julio de 2017, decide formular
reconvención para que cese el uso distinto al de garaje nº 95, en el local
unido verticalmente al local nº 7, y la eliminación de las obras de unión de
ambas fincas (este segundo acuerdo es posterior a la interposición de la
demanda);
"(iii)
Edma Control solicita la tutela judicial para remover esa actuación obstativa
de la comunidad de propietarios, de forma que pueda consumar las obras de
adecuación de las conducciones de evacuación de humos; junto con la demanda
solicitó medidas cautelares para ejecutar de forma inmediata las obras con
objeto de evitar la orden administrativa de cese de la actividad comercial; el
juzgado acordó esas medidas cautelares, y las obras se ejecutaron a
satisfacción del Ayuntamiento, que cerró el correspondiente expediente de
inspección;
"(iv)
la demanda tiene por objeto obtener una decisión judicial que permita consumar
unas obras "como simétricamente contraria a lo que es el acuerdo
comunitario de 10 de abril de 2017", que "tiene que reputarse
materialmente una impugnación del acuerdo comunitario, sin la formalidad
debida, y sin pedir de modo expreso la anulación del mismo, aunque con el mismo
efecto práctico"; pues el art. 18 LPH "no exige una específica
fórmula para impugnar, sino que fija la legitimación activa, las causas, y el
plazo de caducidad, y exigir que el ejercicio de la acción se revista de una
precisa declaración respecto del acuerdo comunitario sería [...] un formalismo
irritante contrario a la efectiva tutela judicial consagrada en art. 24
CE";
"(v)
las conducciones de salidas de humos son un elemento común de uso exclusivo de
un elemento privativo, que es concepto diferente al de una servidumbre sobre un
elemento común a favor de otro privativo;
"(vi)
"no hay en el caso una obra de nuevo impulso de un copropietario para
conseguir una conducción invadiendo elementos comunes, y que haya sido vetada
por el acuerdo comunitario de 10 de abril de 2017 en cuanto a su finalización
práctica adecuada, sino una obra de acomodación o remodelación de un elemento
común de uso exclusivo, necesaria por requerimiento del Ayuntamiento, [...]
para cumplir normativa antiincendios, la cual precisa de actuación sobre otros
elementos comunes (acceso y ejecución de labores en el techo del portal del
núm. 7 de Avda. Zarautz), e incluso modificarlos sin daño, según es la apertura
de un registro en el techo"; obras que tienen el carácter de obligatorias,
y la autorización para actuar en los elementos comunes no podía ser válidamente
negada (art. 10.1,a LPH); la autorización que solicitó Edma Control no
pretendía la obtención de un acuerdo de la comunidad que debiera consentir las
obras, sino que tenía por objeto "salvar la prohibición de acceso y
actuación a unos sectores de la conducción, elemento común, el portal ... y la
azotea ..., ya que una exigencia de labores por motivos de seguridad en
instalación común, aun de uso exclusivo (que no se pedía por la usuaria se
sufragaran con fondos comunitarios ...), no requería de acuerdo previo de la
junta de propietarios"; acuerdo que "sí se precisaba para consumar
las obras sin empleo de violencia ... y fue ilícito no conceder autorización, por
lo que ha de acogerse la pretensión de la demandada, y con ello, ... implícita
o indirectamente, privar de eficacia al acuerdo comunitario de 10 de abril de
2017, teniéndolo por impugnado con éxito"; lo que lleva también a
desestimar las pretensiones contrarias de la reconvención;
"(vii)
respecto del acuerdo comunitario de 6 de julio de 2017, el juzgado examina en
primer lugar si era necesario su impugnación a través de una demanda separada,
tesis que descarta:
"Ciertamente,
podría haber presentado Edma Control una demanda de juicio ordinario para
impugnar los acuerdos de 6 de julio de 2017, y haber pedido una extraña
acumulación de autos, pero el caso es que, en contra de lo que pone la
reconvención, no hay acuerdos que solo, directa e inmediatamente establezcan prohibiciones
o mandatos al copropietario, sino que los acuerdos que invoca y defiende la
reconvención expresamente dicen "...interposición de demanda
reconvencional frente a "Edma Control, S.L.", para su tramitación en
el mismo procedimiento referido en el punto del orden del día anterior,
prohibiendo" (acuerdos 2º y 3º). Esto es, los acuerdos comunitarios son de
reconvenir con un determinado contenido, por lo que no son susceptibles de
impugnarse aisladamente en otro proceso, más que en el de la reconvención.
"Por
ello, debe entenderse que la licitud y eficacia de los acuerdos de 6 de julio,
vinculados por la Comunidad al presente proceso, puede discutirse por el
copropietario que lo inició al contestar la reconvención, sin precisión de una
impugnación exenta.
"Otra
inteligencia defraudaría el derecho del copropietario, puesto que ya tendría
caducada una impugnación fuera de la contestación de la reconvención, de 21 de
septiembre de 2017, por grave perjuicio o abuso de derecho, habiendo la
Comunidad conseguido fraudulentamente un consentimiento presunto, que
claramente no hay".
"(viii)
a continuación, el juzgado analiza separadamente los dos aspectos que introduce
el acuerdo de 6 de julio de 2017 que no figuraban en el acuerdo anterior: la
actividad o destino del garaje, y la unión arquitectónica entre la planta baja
y el sótano; en cuanto al destino del garaje desestima las pretensiones de la
reconvención con la siguiente argumentación:
"en
cuanto al destino del garaje, no hay ninguna limitación en ley, título
constitutivo o estatutos, a que se destine a actividad complementaria del
local, como es el caso. [...] el título constitutivo tiene unas normas en que
se indica que las fincas se destinarán a los usos previstos en el planeamiento
vigente. Y el Plan Parcial del Sector Benta Berri, el Artículo 2.1.2.2, en las
"Condiciones de uso de las diferentes plantas de la edificación de las
parcelas", relativo a Sótanos, contempla como usos autorizados los
comerciales, además del predominante de garaje, en sótanos directamente
comunicados con locales en planta baja, "configurando una unidad funcional
con los mismos". Las vinculaciones de propiedad no tocan al uso: los
garajes son los únicos elementos que pueden ser fincas registrales
independientes, mientras que si hay local comercial en primer sótano deben ser
anejo inseparable de fincas en planta baja, y el caso de autos es de garaje y
local de planta baja, fincas independientes ambas, pero que se han unido
funcionalmente. No solo es la conclusión, a la lectura de la norma urbanística,
... sino que elementalmente es la opinión de los servicios de inspección
municipales, dado que la licencia de actividad se tiene desde 2015 con la
contextura actual, y en el proceso administrativo reciente, a pesar de tener
constatado muy exactamente el uso del garaje (informes de la Policía Local y de
Bomberos, ...), se ha terminado sin incidencias; y en fin, hasta el mismo
perito arquitecto de la parte actora Sr. Jose Enrique, admite que la
posibilidad de uso para almacén, vestuario y aseo está recogida en la normativa
municipal, y lo que pueden existir son condicionantes arquitectónicos y de
superficie ...
"Por
consiguiente, no hay cambio de uso del garaje que debiera autorizarse por la
Comunidad, ni es lícito exigir que desaparezca el que tiene Edma Control para
La Rebotika, como anteriormente tuvo Espiral S.L. para su tienda de
muebles";
"(ix)
finalmente, en cuanto a la obra de unión física mediante la realización de una
apertura con escalera, el juzgado también desestima las pretensiones formuladas
en la reconvención con la siguiente argumentación:
"indudablemente
ha habido una actuación del copropietario en elemento común por naturaleza,
cual es el forjado que divide planta baja y sótano, cubierto por el techo de la
primera, y sosteniendo el suelo del segundo. Actuación producida cuando el
promotor ya no era dueño único del edificio. Y ello, que es una obra
licenciada, y nadie sostiene que haya comprometido la estructura del edificio,
sí requería un previo acuerdo comunitario.
"Ocurre,
no obstante, que dicho acuerdo, inexistente, debió pedirse en julio de 1997 por
quien lo encargó, Espiral S.L., esto es, no solo hace veinte años, sino que
entonces se habían efectuado las primeras ventas de locales por Antiguo Berri,
y ni siquiera estaba constituida la Comunidad general demandada.
"De un
lado, puede estimarse que quienes fueron conformando las Subcomunidades de
garajes y de locales a partir del verano de 1997 consintieron tácitamente la
obra de comunicación entre un local y una parcela de garaje cerrada. La STS de
6 de marzo de 2013 argumenta: que el consentimiento que debe ser otorgado para
considerar lícitamente realizadas obras que afectan a elementos comunes en
edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal puede ser tácito. La
doctrina jurisprudencial, es que "ha de estarse a los hechos concretos
para decidir si el silencio cabe ser apreciado como consentimiento tácito o
manifestación de una determinada voluntad...Por ello deben valorarse las
relaciones preexistentes entre las partes, la conducta o comportamiento de estas
y las circunstancias que preceden y acompañan al silencio susceptible de ser
interpretado como asentimiento" (SSTS de 23 de octubre y 5 de noviembre de
2008, 26 de noviembre de 2010, 12 de diciembre de 2011, y 9 de febrero de
2012). Ya se ha dicho que no resulta verosímil que durante tanto tiempo esta
unión de local y garaje fuera ignorada, y el silencio tan prolongado, sin
controversia, supone, dadas las circunstancias, una declaración genérica de
consentimiento o tolerancia, que únicamente ha cambiado al hilo del problema
con las conducciones, sobre la base de que no fuera bastante impedir la
adecuación de aquéllas para forzar el cierre de La Rebotika.
"Porque
si no se asume el consentimiento tácito, requerir en julio de 2017 lo que debió
haberse requerido hace veinte años, con la única consecuencia de entorpecer el
funcionamiento o la rentabilidad de una actividad lícita, sin restricción de
uso en el régimen de propiedad horizontal, y ausente la tacha de inseguridad o
insalubridad en el control administrativo local, será acordar en abuso de
derecho.
"[...]
Hay una base fáctica que proclama las circunstancias objetivas (anormalidad en
el ejercicio del derecho de la Comunidad), exigiendo una retirada de la
comunicación después de veinte años, y subjetivas (voluntad de perjudicar o
ausencia de interés legítimo), en tanto que se endereza a que Edma Control cese
en la actividad de asador con La Rebotika, lo cual evidentemente perjudica
gravemente a este copropietario, quien adquirió lo que solo ha cambiado por exigencias
de la autoridad local, y sin que se pueda demostrar un uso irregular o un
peligro para el edificio o sus habitantes.
"Una
obra para la que no se pidió autorización porque seguramente no había a quién
pedirla, y con posterioridad a ser ejecutada no ha sido prohibida por la
Comunidad durante veinte años, no funda una justa causa para su actual
prohibición, ya que no daña y está legalizada administrativamente, y encierra
una finalidad ilegítima, de quebrar la voluntad empresarial de la demandante. Por
lo que debe reputarse abusivo este punto del acuerdo comunitario para la
reconvención, y por ende, dejarlo sin vigor como pretensión
reconvencional".
5.- Comunidad de
Propietarios EDIFICIO000 recurrió en apelación. La Audiencia desestimó el
recurso y confirmó en su integridad la sentencia de primera instancia, a cuyos
fundamentos, en lo sustancial, se remitía.
6.- La comunidad
demandada ha interpuesto un recurso de casación, basado en un único motivo, que
ha sido admitido.
SEGUNDO.- Recurso de
casación. Formulación del motivo.
1.- El motivo denuncia
la vulneración de los arts. 17, 18 y 19 de la Ley de Propiedad Horizontal
(LPH).
2.- Al desarrollarlo,
la recurrente alega que esa infracción se habría producido porque la Audiencia
obvia que la actora principal había omitido formalmente ejercitar las acciones
impugnatorias del art. 18.1 a) y c) LPH, y no había incluido en el suplico de
la demanda principal la solicitud de la declaración judicial de nulidad de los
acuerdos prohibitivos aprobados en las juntas generales de propietarios
celebradas los días 10 de abril de 2017 y 16 de julio de 2017. Y la Audiencia
concluye que la demandante ha efectuado una impugnación de los acuerdos en
forma indirecta, no expresa, que deduce implícitamente del petitum de
la demanda. La comunidad recurrente considera que ello contraviene los
preceptos citados y la doctrina jurisprudencial existente en la materia, porque
los acuerdos de las juntas de propietarios son ejecutivos para los presentes en
la junta desde que se adoptan, y para los ausentes desde su notificación, y
"no pueden impugnarse en forma indirecta, tácita, sin manifestarse
expresamente que se ejercitan las acciones impugnatorias del artículo 18.1 de
la Ley de Propiedad Horizontal, y sin solicitar en el suplico de la demanda la
declaración judicial de nulidad de los acuerdos, a fin de que la demandada
pueda oponerse a ello y el Juzgador pueda resolver sobre ello".
En apoyo de
su tesis impugnativa cita, entre otras, las sentencias de esta sala 342/2018,
de 7 de junio, 700/2013, de 6 de noviembre, 535/2011, de 18 de julio, 795/2009,
de 17 de diciembre, 779/2005, de 19 de octubre, 108/2005, de 28 de febrero,
33/2005, de 25 de enero y 946/1996, de 19 de noviembre, conforme a las cuales
los acuerdos que entrañen infracción de algún precepto de la LPH o de los
Estatutos de la respectiva Comunidad, al no ser radicalmente nulos, son
susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad legalmente
establecido para su impugnación.
Con base en
esta argumentación solicita que sean declarados ejecutivos y de obligado
cumplimiento para la demandada en reconvención, dichos acuerdos sobre los que
no se han ejercitado en tiempo y forma las acciones impugnatorias previstas en
el art. 18 de la LPH.
TERCERO.- Decisión de la
sala. Nulidad y anulabilidad de los acuerdos adoptados en el ámbito de la
propiedad horizontal. Caducidad de la acción de impugnación. El régimen del art.
10.1 LPH tras las reformas introducidas por las Leyes 8/1999 y
8/2013.La doctrina del abuso del derecho. Desestimación.
Por las
razones que se exponen a continuación el motivo debe ser desestimado.
1.- Delimitación
del objeto de la controversia. Tal y como ha llegado configurada la
controversia a esta sede casacional, no se discute que: (i) las conducciones de
salidas de humos sobre las que se han ejecutado las obras de adecuación a la
normativa sobre incendios son elementos comunes de uso exclusivo a favor del
local privativo propiedad de la demandante; (ii) esas obras fueron requeridas
por el Ayuntamiento y respondían a la aludida finalidad y a la de garantizar su
estanqueidad a fin de evitar molestias a los vecinos; (iii) no existe
limitación legal, urbanística, administrativa ni estatutaria para desarrollar
en los locales de la demandante la actividad de bar restaurante que allí se
ejerce; (iv) no consta que las obras de unión del local de planta baja y garaje
afecten a la seguridad del inmueble o perjudiquen de otra forma a la comunidad.
Por tanto, el litigio, tal y como ha resultado conformado por la sentencia
recurrida y por la posición de las partes, ha quedado circunscrito a dilucidar
si el hecho de que formalmente la demanda rectora de este procedimiento no
tuviera por objeto directo los dos acuerdos comunitarios de 10 de abril y 16 de
julio de 2017 supone que estos han quedado sanados por el transcurso del plazo
de caducidad para su impugnación y, en consecuencia, son ejecutivos y
obligatorios para la demandada.
2.- Nulidad y
anulabilidad de los acuerdos adoptados en el ámbito de la propiedad horizontal.
Caducidad de la acción de impugnación. El argumento central de la
comunidad recurrente se basa en la doctrina jurisprudencial de esta sala sobre
la fuerza ejecutiva de los acuerdos adoptados en junta de propietarios, el
carácter meramente anulable de los acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad
Horizontal o a los estatutos de la Comunidad, y su sanación por el transcurso
del plazo para su impugnación.
Sobre la
validez y plena eficacia de tales acuerdos, la jurisprudencia declara:
"los
acuerdos que entrañen infracción de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal
o de los Estatutos de la Comunidad de que se trate, al no ser radicalmente
nulos, son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad
que establece la regla cuarta del artículo 16 de la Ley de Propiedad
Horizontal. Por tanto, aquellos acuerdos no impugnados por los propietarios
gozan de plena validez y eficacia, y afectan y obligan a aquellos (SSTS de
fechas 19 de noviembre de 1996, 28 de febrero de 2005, 19 de octubre de 2005, 30
de diciembre de 2005, 7 de junio de 2006 y 700/2013, de 6 de noviembre)".
El plazo de
caducidad es de tres meses desde la fecha de adopción del acuerdo, salvo que se
trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción
caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a
partir de la comunicación del acuerdo (art. 18.3 LPH).
3.- Por otro lado,
también es doctrina jurisprudencial (recogida, entre otras, en las sentencias
de esta sala de 28 de octubre de 2004, 25 de enero de 2005, 17 de diciembre de
2009 y 6 de noviembre de 2013), que si bien son meramente anulables los
acuerdos que entrañen infracción de algún precepto de la LPH o de los estatutos
de la respectiva comunidad de propietarios, corresponde la más grave
calificación de nulidad radical o absoluta a aquellos acuerdos que infrinjan
cualquier otra ley imperativa o prohibitiva, que no tenga establecido un efecto
distinto para el caso de contravención, o que, por ser contrarios a la moral o
el orden público o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados
nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3. º del artículo 6 del Código
Civil, y por tanto insubsanables por el transcurso del tiempo (SSTS 29 de
octubre de 2010, RC 1077/2006, 18 de abril de 2007 RC 1317/2000, y 320/2020, de
18 de junio).
Como declaró
la sentencia 342/2018, de 7 de junio, invocada por la recurrente:
"En el
ámbito del art. 18.3 LPH ha sido objeto de debate la diferenciación entre
acuerdos nulos, y por ende sin sujeción a plazo de impugnación, y acuerdos
anulables, que sí están sometidos a plazo.
"En
principio, los actos contrarios a la Ley son nulos de pleno derecho, conforme
al art. 6.3 CC, pero este precepto añade "salvo que en ellas se establezca
un efecto distinto para su contravención".
"Precisamente
es lo que hace el art. 18.1 a) LPH, que exige la necesidad de impugnar las
posibles infracciones de la Ley o los Estatutos, pues, de no ser así, sufriría
el normal desenvolvimiento de la Comunidad.
"En
este sentido la sala ha consolidado un cuerpo de doctrina al distinguir entre
acuerdos meramente anulables, y por tanto susceptibles de sanación una vez
transcurrido el plazo legal previsto para su impugnación, de aquellos que son
radicalmente nulos.
"En el
primer grupo estarían comprendidos aquellos cuya ilegalidad tenga origen en
cualquier infracción de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la
Comunidad, mientras que en el segundo se incluirían los que infrinjan cualquier
otra Ley imperativa o prohibitiva, sin un efecto diferente para el caso de
contravención, los que sean contrarios a la moral o al orden público, o los que
impliquen un fraude de ley (SSTS de 18 de abril de 2007, de 11 de octubre de
2007, de 25 de febrero de 2012, de 5 de marzo de 2014, entre otras).
"Por
tanto, es de sumo interés y esencial, a los efectos del recurso, diferenciar
entre acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal, y los que puedan
afectar a otras leyes que pudiesen calificarse como nulos (sentencias de 25 de
enero de 2005)".
4.- En el caso que
enjuiciamos, los acuerdos que invoca la recurrentes de abril y julio de 2017 no
sólo infringen el art. 10.1,a) LPH, sino también, otras normas imperativas
íntimamente relacionadas con ese precepto, ajenas a la Ley de Propiedad Horizontal,
que resultan inevitablemente vulneradas de forma simultánea, lo que comporta la
consecuencia de que tales acuerdos adolecen de nulidad de pleno derecho.
Además, la acción ejercitada por la demandante, basada en el citado art. 10.1,
a) LPH conlleva y supone necesariamente una pretensión de tutela judicial
efectiva materialmente dirigida a hacer ineficaz tales acuerdos, según
razonamos a continuación.
5.- La obligación
legal de realizar las obras de conservación necesarias. Como ha
señalado la doctrina, la obligación de realizar las obras requeridas para la
adecuada conservación y habitabilidad del inmueble ya existía en la redacción
original de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, según
se deducía a sensu contrario de su art. 10 . Se trataba más bien de una
obligación preventiva para evitar la situación límite de ruina del art. 389 CC.
Pero más recientemente el legislador ha establecido obligaciones que van más
allá de la prevención de esas situaciones y, siguiendo la tendencia de la
legislación urbanística, impone a los propietarios unas obligaciones más
amplias en relación con el mantenimiento de los inmuebles, en cuanto a sus
condiciones no sólo estructurales, sino también de estanqueidad, habitabilidad
y seguridad.
En este
sentido, el art. 19 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y
Valoraciones, imponía a los propietarios de toda clase de terrenos y
construcciones la obligación de mantenerlos en condiciones de seguridad y
salubridad. En la misma línea, la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación
de la Edificación, en su art. 16.1 impone a los propietarios la obligación de
conservar en buen estado la edificación mediante un "adecuado uso y
mantenimiento". Precepto que debe concordarse con el art. 3 del mismo
cuerpo legal que fija los "requisitos básicos de la edificación",
relativos a la funcionalidad, seguridad y habitabilidad, que deben cumplirse
tanto en la fase de proyecto y construcción, como en las de su mantenimiento y
conservación. Entre esos requisitos, se incluyen los relativos a la
"seguridad en caso de incendio", y, respecto de los relativos a la
habitabilidad, se comprende el de "[...] protección del medio ambiente, de
forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad [...]".
Posteriormente,
el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el
texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLS), reitera
este criterio en su art. 17.3:
"En
particular, cuando se trate de edificaciones, el deber legal de conservación
comprende, además de los deberes de carácter general exigibles de conformidad
con lo dispuesto en el artículo 15, la realización de los trabajos y las obras
necesarios para:
"a)
Satisfacer, con carácter general, los requisitos básicos de la edificación
establecidos en el artículo 3.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de
Ordenación de la Edificación.
"b)
Adaptar y actualizar sus instalaciones a las normas legales que, para la
edificación existente, les sean explícitamente exigibles en cada momento".
6.- El régimen del art.
10.1 LPH tras las reformas introducidas por las Leyes 8/1999 y 8/2013. A
este marco jurídico se acomodó la Ley de Propiedad Horizontal mediante la
reforma introducida por la Ley 8/1999, de 6 de abril, que dio nueva redacción a
su art. 10, cuyo apartado 1 quedó redactado así:
"Será
obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el
adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo
que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad
y seguridad".
Posteriormente,
la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Rehabilitación
urbana, completó esta regulación y dio nueva redacción al art. 10.1, a) LPH,
aplicable al caso ratione temporis, conforme al cual:
"1.
Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de
propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los
estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a
instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
"a) Los
trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y
cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e
instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer
los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal,
así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la
imposición, por parte de la Administración, del deber legal de
conservación".
Y en su
letra c) atribuye el mismo carácter obligatorio a "la ocupación de
elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el
tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores"
7.- De este precepto
se desprende el deber general de las comunidades de propietarios de realizar
las obras y actuaciones necesarias para el adecuado mantenimiento y
conservación del inmueble, precisas para satisfacer los requisitos básicos de
seguridad y habitabilidad del edificio y de sus servicios e instalaciones
comunes. En ocasiones, como sucede en el caso de la litis, ese deber legal de
conservación irá acompañado, además, de una orden de ejecución o requerimiento
por parte de la administración competente.
En el caso,
las actuaciones necesarias se referían a unas instalaciones (conducciones de
salida de humos) que tienen el carácter de elementos comunes de uso exclusivo
de la demandante, y el conflicto derivó del hecho de que la ejecución de esas
obras (de adecuación a la normativa de seguridad en materia de incendios y de
estanqueidad) requería el acceso a determinadas zonas comunes (portal y azotea)
que fue impedido por la comunidad demandada. Como señaló acertadamente el juez
de instancia, la autorización que solicitó Edma Control no pretendía la
obtención de un acuerdo de la comunidad que debiera consentir las obras, sino
que tenía por objeto salvar la prohibición de acceso a determinadas zonas
comunes por las que pasaba la conducción, ya que la realización en esas
instalaciones de trabajos por razones de seguridad no requería de acuerdo
previo de la junta de propietarios, un acuerdo que "sí se precisaba para
consumar las obras sin empleo de violencia".
8.- Hay que tener en
cuenta, además, que el ámbito de aplicación del art. 18.1 LPH se refiere a
acuerdos o decisiones colectivas que pueden ser considerados propiamente
"acuerdos de junta de propietarios", que correspondan a su
competencia y ámbito de disposición. Como ha señalado la doctrina, la aplicación
de ese precepto no se extiende a los denominados "pseudo-acuerdos",
como serían, por ejemplo, acuerdos sobre disposición de un elemento privativo
de un propietario contra su voluntad, o de imposición de una servidumbre sobre
una propiedad ajena. Como precisamos en la sentencia 320/2020, de 18 de junio,
no toda modificación estatuaria "entra dentro de las facultades de la
junta para poder decidirla al margen de la intervención y consentimiento de los
concretos propietarios afectados en sus elementos privativos, cuando tal
afectación se produce".
En este
sentido cabe distinguir entre los acuerdos que tienen el carácter de actos
colectivos, que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la junta
como órgano comunitario, y aquellos otros actos que, por afectar al contenido
esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de
los propietarios correspondientes. En la regulación legal de esta materia se
aprecia que subyace, como principio general, la idea de que la limitación de
las competencias de la junta hace que no sólo queden excluidos de las mismas
los actos que restrinjan o menoscaben el contenido esencial de la propiedad
separada de un elemento privativo (por ejemplo, la constitución de una hipoteca
sobre la totalidad del edificio), sino también "la realización de aquellos
actos que aunque tengan por objeto exclusivo los elementos comunes no entren
dentro de la gestión comunitaria, como serían todos aquellos que, directa o
indirectamente, perjudiquen el derecho de alguno de los condueños al adecuado
uso y disfrute de su propiedad o de los derechos que le sean atribuidos en el
título constitutivo" (sentencia 320/2020, de 18 de junio, y RDGRN de 17 de
enero de 2018).
Esto último
es precisamente lo que sucede en el caso de la litis, en el que la comunidad
impide la realización de obras de adecuación a la normativa de seguridad de
unas instalaciones comunes, pero de uso exclusivo de la demandante, que
perjudica a ésta en el uso y disfrute de su propiedad.
9.- Sucede en este caso
algo similar a lo que acontecía en el supuesto resuelto por la sentencia de
esta sala 623/2013, de 16 de octubre, en el que la solicitud de autorización
por el copropietario, denegada por la comunidad, en realidad no era precisa
(pues se trataba de una actuación amparada por los estatutos), y debía
entenderse como "rasgo de buena vecindad". Como dijimos entonces:
"La
solicitud de autorización ha de entenderse como un rasgo de buena vecindad y de
respeto hacía los órganos de gobierno, pero en la creencia razonable de que
estos acatarían lo acordado en los estatutos.
"Los
demandados pudieron actuar sin usar ese recado de atención, por lo que la
utilización de dicha vía no puede perjudicarles.
"La
petición de autorización, no puede entenderse como dejación de la facultad que
estatutariamente tenían concedida, pues ningún atisbo de renuncia de derecho se
aprecia (art. 6.2 del C. Civil)".
En el
presente caso la solución es todavía más clara, pues no se trata de un derecho
o actuación amparada por los estatutos que el copropietario pueda
facultativamente decidir si ejerce o no, sino que estamos ante una actuación
necesaria de adecuación de unas instalaciones comunitarias a una normativa de
seguridad que resultan de obligada ejecución, de conformidad con el régimen
previsto en el art. 10.1,a) LPH, arts. 3 y 16 LOE y concordantes de la
legislación urbanística. Por tanto, en este caso ni siquiera cabría plantear,
ni como mera hipótesis, la posible interpretación de la solicitud de
autorización como una renuncia a la facultad de la demandante de exigir a la
comunidad los actos de colaboración necesaria en la ejecución de dichas
actuaciones.
10.- Por ello, en
contra de lo que pretende la recurrente, no pueden entenderse infringidos los
arts. 17.9, 18 y 19 de la LPH, en cuanto la demandante no tenía en rigor la
necesidad (por no ser la única opción impugnativa legalmente viable), de
impugnar directa y formalmente un acuerdo que se adoptó de forma improcedente.
Respecto de las obras y actuaciones necesarias para cumplir el deber de
conservación a que se refiere al art. 10.1,a) LPH, este precepto prescribe
claramente que "no requerirán de acuerdo previo de la Junta de
propietarios", ni siquiera en los casos en que "impliquen una
modificación del título constitutivo o de los estatutos", y tanto si
vienen "impuestas por las administraciones públicas o solicitadas a
instancia de los propietarios". En el caso, concurre la doble
circunstancia de venir impuestas por la administración municipal competente e
instada por el copropietario directamente afectado.
El
fundamento de esa obligatoriedad responde al hecho de tratarse de una
manifestación del deber legal de conservación y mantenimiento del edificio de
acuerdo con los requisitos básicos previstos en la legislación urbanística y de
ordenación de la edificación. Por ello resultaba innecesario e improcedente un
acuerdo de la comunidad para acordar la ejecución de las obras, acuerdo que de
existir solo podrá ser interpretado como manifestación de la voluntad
comunitaria de acatar y cumplir el citado deber legal, pues la fuente o causa
de la obligación no radica en dicho acuerdo, sino en el mandato legal. El
acuerdo de la junta de propietarios deberá limitarse a lo previsto en el
apartado 2 del mismo art. 10 LPH, es decir, a acordar "la distribución de
la derrama pertinente y a la determinación de su abono" (lo que en el caso
resultaba innecesario porque la demandante no solicitó que los gastos de la
obra fuesen sufragados por la comunidad, dado el uso exclusivo que ostenta
sobre la instalación litigiosa).
En caso de
que el acuerdo no sólo extralimitase dicho contenido, sino que resultase
contrario a la ejecución de las obras necesarias, en las circunstancias de un
caso como el presente, no podría ampararse en una supuesta sanación por el
transcurso del plazo de impugnación del art. 18.1 LPH, lo que equivaldría a
dotar a dicho acuerdo de un efecto derogatorio de normas legales imperativas y
de obligado cumplimiento, resultado que por absurdo debe descartarse a
radice (sentencia 51/2013, de 20 de febrero).
11.- En el caso, además
de la infracción de las normas legales citadas sobre el deber legal de
conservación y mantenimiento del inmueble, referido en concreto a las
condiciones de seguridad en relación con las medidas de prevención de incendios,
debe entenderse vulnerada la normativa administrativa relativa a estas medidas.
Como declaramos en la sentencia 343/2010, de 11 de junio, con cita de la de 9
de octubre de 2007 y otras anteriores:
"Por lo
que atañe a la jurisprudencia de esta Sala, la sentencia de 25 de septiembre de
2006 (recurso núm. 4815/99), citando las de 18 de junio de 2002 y 27 de febrero
de 2004, declara en relación con el art. 6.3, de un lado, que "el juzgador
debe analizar la índole y finalidad de la norma legal contrariada y la
naturaleza, móviles, circunstancias y efectos previsibles de los actos
realizados, para concluir con la declaración de la validez del acto contrario a
la Ley si la levedad del caso lo permite, reservando la sanción de nulidad para
los supuestos en que concurran trascendentales razones que hagan patente el
carácter del acto gravemente contrario a la Ley, la moral o el orden
público"; de otro, con cita de la STS 24-4-96, que "cuando la
normativa administrativa resulta incompatible con el contenido y efectos del
negocio jurídico, deben aplicarse las pertinentes consecuencias sobre su
ineficacia o invalidez"; y también, que a la nulidad no es obstáculo el
que la prohibición administrativa no tenga carácter absoluto. La sentencia de
30 de noviembre de 2006 (recurso núm. 5670/00), citando las de 31-5-05, 2-4-02
y 26-7-00, declara que la ilicitud administrativa puede comportar la nulidad
civil del contrato que incurra en la misma. Y la muy reciente sentencia de 27
de septiembre último (recurso núm. 3712/00) ratifica la doctrina general de la
de 25 de septiembre de 2006, [...]". Asimismo la sentencia de 22 diciembre
2009 señala que "No es aceptable la afirmación de la parte recurrente en
el sentido de que la infracción de normas administrativas no puede dar lugar a
la nulidad de un contrato, pues esta Sala, en aplicación del artículo 6.3 CC,
invocado como infringido, tiene declarado que cuando, analizando la índole y
finalidad de la norma legal contrariada y la naturaleza, móviles,
circunstancias y efectos previsibles de los actos realizados, la normativa
administrativa resulta incompatible con el contenido y efectos del negocio
jurídico deben aplicarse las pertinentes consecuencias sobre su ineficacia o
invalidez (STS de 25 de septiembre de 2006) y no es obstáculo a la nulidad que
la prohibición administrativa no tenga carácter absoluto (STS de 31 de octubre
de 2007)".
12.- Por tanto, dado
que el acuerdo de 10 de abril de 2017, al negar la autorización solicitada por
la demandante, infringió el art. 10.1,a) LPH, en relación con los arts. 3 y 16
LOE y el art. 17.3 del TRLS, debe aplicarse la sanción de nulidad de pleno
derecho prevista en el art. 6.3 CC, y no la de mera anulabilidad del art. 18.1
LPH.
La acción de
la demandante se articuló correctamente al invocar el citado art. 10.1,a) LPH,
que expresamente excluye la necesidad de un acuerdo de la junta de
propietarios, y que comprende en su ámbito no sólo una tutela declarativa de la
nulidad del acuerdo, sino una pretensión de condena a la comunidad demandada
para permitir a la actora "llevar a cabo los trabajos pendientes de
realizar en los conductos" y "al cese en la prohibición de acceso a
elementos comunes del edificio [...] para realizar aquellos trabajos".
Esta pretensión abarca necesariamente la apreciación judicial de la invalidez o
ineficacia del citado acuerdo comunitario, pues, como afirmó el juez a
quo, la demanda tiene por objeto una decisión judicial "simétricamente
contraria a lo que es el acuerdo comunitario de 10 de abril de 2017", por
lo que su decisión de declarar la ineficacia de tal acuerdo fue plenamente
acertada, como lo fue también, la desestimación de las pretensiones formuladas
en la reconvención que tenían como premisa la validez y eficacia de tal
acuerdo.
13.- Ausencia de
limitación en cuanto al destino del local garaje. La misma suerte
desestimatoria debe correr el recurso de casación en lo tocante al acuerdo de
la junta de propietarios de 16 de julio de 2017. También en este caso estamos
en presencia de un acuerdo nulo de pleno derecho.
En primer
lugar, en cuanto al destino del garaje, como se declaró en la instancia, no
consta ninguna limitación en la ley, ni en el título constitutivo o en los
estatutos, que impida el uso que se le da de actividad complementaria a la del
local a que está unido. Tampoco consta limitación a tal efecto en las normas
urbanísticas. En consecuencia, en este caso resulta plenamente aplicable la
doctrina jurisprudencial fijada en la sentencia de esta sala antes citada
623/2013, de 16 de octubre, así como los criterios sobre la distinción entre
los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos, que no se imputan a
cada propietario singularmente sino a la junta como órgano comunitario, y
aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de
dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios
correspondientes. Consentimiento que en este caso hubiera sido necesario para
atribuir fuerza vinculante a dicho acuerdo e impedir el uso actual del local
garaje y que no solo no concurre, sino que lo que hay es justo lo contrario,
esto es, una oposición al mismo en sede judicial.
14.- Doctrina sobre
el abuso de derecho. Aplicación al caso.
14.1.
Finalmente, respecto de la obra de unión física del garaje y el local al que
aparece funcionalmente vinculado, el acuerdo, como se afirmó en la sentencia de
primera instancia y confirmó la Audiencia, incurre en abuso de derecho, pues la
obra data de 1997 y se llevó a cabo por la primera adquirente, incluso antes de
que se constituyera formalmente la comunidad de propietarios, fue tácitamente
consentida por ésta durante veinte años, y está legalizada administrativamente.
14.2. La
doctrina del abuso de Derecho, en palabras de la sentencia de 1 de febrero de
2006 (RC n.º 1820/2000), se sustenta en la existencia de unos límites de orden
moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y
como institución de equidad, exige para poder ser apreciado, una actuación
aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una
extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos
negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia
subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de
exceso en el ejercicio del derecho (sentencias de 8 de julio de 198, 12 de
noviembre de 1988, 11 de mayo de 1991 y 25 de septiembre de 1996). Su
apreciación exige, en palabras de la sentencia de 18 de julio de 2000, una base
fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio)
y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo).
14.3. En
materia de propiedad horizontal, la sentencia de 16 de julio de 2009 (RC nº.
2204/2004) ha entendido que el abuso de derecho, referido en el artículo 18.1
c) de la Ley, consiste en la utilización de la norma por la comunidad con mala
fe civil en perjuicio de un propietario, sin que pueda considerase general el
beneficio de la comunidad y, sin embargo, afecta de manera peyorativa a uno de
sus partícipes. En definitiva, la actuación calificada como abusiva no puede
entenderse fundada en una justa causa y su finalidad no será legítima.
14.4. La
jurisprudencia reseñada es plenamente aplicable al caso de la litis, en el que
concurre el doble elemento propio del abuso del derecho: (i) el objetivo
(anormalidad en el ejercicio), cuando ahora se alega la inexistencia de la
autorización por la comunidad de una obra que ha sido consentida tácitamente
durante veinte años; y (ii) el subjetivo (voluntad de perjudicar o ausencia de
interés legítimo), según se desprende de las concretas circunstancias del caso
que, según fueron apreciadas por el juzgador a quo, "se
enderezan a que Edma Control cese en la actividad de asador con La Rebotika, lo
cual evidentemente perjudica gravemente a este copropietario, quien adquirió lo
que solo ha cambiado por exigencias de la autoridad local, y sin que se pueda
demostrar un uso irregular o un peligro para el edificio o para sus
habitantes".
14.5. En
consecuencia, respecto de este punto, el citado acuerdo es contrario al art. 7
CC y, por tanto, nulo de pleno derecho (art. 6.3 CC).
15.- Por todo ello, el
recurso de casación debe ser desestimado.
CUARTO
.- Costas
y depósito
1.- De acuerdo con lo
previsto en el artículo 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, las costas del recurso de casación deben ser impuestas a
la recurrente.
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