Civil – Contratos. Compraventa. Resolución de compraventa de inmueble por no cumplir la obligación de entregarlo libre de cargas. Resolución por impago del precio aplazado.

Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de octubre de 2011. Pte: JUAN ANTONIO XIOL RIOS. (1.409)

TERCERO.- De la resolución por incumplimiento contractual.

(...) En todo caso, el análisis de la conducta de las partes de un contrato en orden a verificar que han cumplido sus obligaciones, exige la previa determinación de estas mediante la necesaria interpretación de dicho contrato y sus cláusulas, a fin de conocer a qué se comprometieron. Y, en torno a la interpretación de los contratos, la jurisprudencia viene manteniendo que la realizada por el tribunal de instancia, a partir de los hechos considerados probados en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, no puede ser revisada en casación salvo que se demuestre su carácter manifiestamente ilógico o arbitrario o vulnere alguna de las normas o reglas sobre la interpretación de los contratos, por desnaturalización de sus presupuestos y vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva (SSTS de 19 de diciembre de 2009, RC n.º 2790/1999, de 21 de noviembre de 2008, RC n.º 2690/2002, de 20 de marzo de 2009, RC n.º 128/2004, y 14 de febrero de 2011, RC n.º 529/2006, entre otras).

En materia de resolución del contrato de compraventa, declara, entre otras, la STS de 30 de abril de 2010, RC n.º 118/2004, que «el contrato de compraventa, como típico contrato bilateral, produce sendas obligaciones recíprocas o sinalagmáticas, en el vendedor (entrega de la cosa) y en el comprador (pago del precio)» siendo efectos especiales de tales obligaciones «la necesidad de cumplimiento simultáneo de las mismas, la "compensatio mora" y la resolución en caso de incumplimiento por una de las partes, que prevé el art. 1124 CC  y que puede exigirla aquélla que sí ha cumplido la suya (SSTS 20 junio 1990, 15 julio 1991, 25 noviembre 1991, 30 noviembre 1992, 15 noviembre 1993, 9 mayo 1994, 27 de febrero 1997 entre otras muchas)».

En relación con la resolución que se insta por la parte compradora, por incumplimiento del vendedor de su obligación de entregar la cosa libre de cargas, esta Sala ha venido entendiendo que solo cabe calificar el incumplimiento de esencial y apto para amparar el ejercicio de la facultad resolutoria del artículo 1124 CC, en cuanto supone contrariar el fin normal del contrato y frustrar de ese modo las legítimas expectativas del comprador, cuando dicho incumplimiento atañe a la obligación garantizada por la hipoteca inscrita, que por consecuencia de aquel sigue vigente, pero no en cambio, cuando, extinguida la deuda, lo que se incumple es la obligación contractual asumida en torno a facilitar la certificación registral relativa a la inexistencia de cargas (y por analogía, cuando lo que se incumple es la obligación contraída al respecto de cancelar el asiento practicado eliminando su constancia registral una vez satisfecha la deuda). A este respecto, la STS de 30 de abril de 1998, RC n.º 672/1994, reputó el incumplimiento de la parte vendedora de la obligación de facilitar la certificación registral aludida como un incumplimiento no definitivo, en cuanto quedaba abierta la posibilidad de cancelar el gravamen, y por ende, como un incumplimiento carente de verdadera trascendencia en punto al conjunto de las obligaciones contraídas.

En relación con la resolución que insta el vendedor por impago del precio aplazado, a tenor de la jurisprudencia más reciente (SSTS de 2 de febrero de 2005, 9 de julio de 2007, RC n.º 2863/2000 y 13 de febrero de 2009), la estrecha conexión existente entre la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas (artículo 1124 CC) y el precepto que regula su ejercicio por el vendedor en supuestos de compraventa de inmuebles por precio aplazado (artículo 1504 CC), impone que el incumplimiento del comprador que constituye su presupuesto sea grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte (STS de 9 de julio de 2007, RC n.º 2863/2000, con cita de las de 18 de noviembre de 1983, 31 de mayo de 1985, 13 de noviembre de 1985, 18 de marzo de 1991, 18 de octubre de 1993, 25 de enero de 1996, 7 de mayo de 2003, 11 de diciembre de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, 31 de octubre de 2006 y 22 de diciembre de 2006), cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 [2.b]), cuando se «priva sustancialmente» al contratante, en este caso, al vendedor, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato», encontrándose sin duda entre sus lógicas expectativas el cobro del precio acordado en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado, pues, no en vano, constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el comprador (artículo 1500 CC, en relación con el artículo 1445 CC).

En todo caso, la singularidad del artículo 1504 CC  conlleva que no pueda otorgarse validez a la resolución instada por el vendedor por el mero hecho de no haberse pagado el precio en el tiempo establecido; dado que el comprador se encuentra facultado para pagar incluso después de expirar el término estipulado en el contrato mientras el vendedor no le haya requerido de pago, judicialmente o por acta notarial.

CUARTO.- Aplicación de la anterior doctrina al supuesto enjuiciado.

La AP resolvió que ninguna de las partes había incurrido en un incumplimiento que permitiera estimar la acción resolutoria instada unilateralmente de contrario por entender que, de las conductas de los litigantes, lo que verdaderamente se desprendía era una común voluntad de apartarse del negocio (FD Quinto), determinante de la extinción del mismo, con recíproca restitución de prestaciones, y por ende, sin que los vendedores pudieran retener las arras como indemnización ni el comprador tuviera derecho a recibirlas por duplicado. En atención a la doctrina antes expuesta, no cabe considerar esta decisión de la AP como vulneradora de los preceptos que se citan como infringidos.

Esta Sala no comparte que, una vez saldada la deuda garantizada, la obligación de cancelar la inscripción registral de la hipoteca fuera esencial en orden a apreciar un incumplimiento de la misma naturaleza de la obligación de entrega y posibilitar la resolución instada por el comprador. Pero de esta discrepancia no pueden derivarse las favorables consecuencias que se pretenden por la parte recurrente, pues una adecuada respuesta al motivo exige atender a lo que constituyó la verdadera razón decisoria del rechazo de esa acción resolutoria. Contrariamente a lo que se aduce, dicha razón no radicó en el juicio sobre el carácter esencial de la cancelación de la hipoteca en el Registro, como deber esencial integrado en el general de entregar la cosa (artículo 1461 CC). Si se denegó la resolución pretendida por el actor, a pesar de estimarse como esencial tal cancelación registral, fue por entender la AP que el comprador debió optar por el cumplimiento, y que bien pudo compeler a la contraparte al otorgamiento de la escritura de venta una vez tuvo conocimiento de que la escritura de cancelación se había inscrito, esto es, una vez que cesara la perturbación derivada de la posible acción hipotecaria en su contra (FD Cuarto).

De lo anterior se sigue que, siendo improcedente estimar la resolución a instancia del comprador -tanto con fundamento en lo aquí dicho, de que no es posible apreciar un incumplimiento esencial de los vendedores de su obligación de entrega, como por lo dicho por la AP, negando que la conducta de los vendedores llegara a frustrar el fin del negocio para el comprador-, la controversia en casación ha de contraerse a determinar si concurrían los presupuestos que la ley y la doctrina exigen para otorgar viabilidad a la resolución instada por el vendedor, sobre la base de su cumplimiento, frente al comprador, sobre la base del incumplimiento de este segundo, y, consecuentemente, solo en caso afirmativo, si le amparaba a los vendedores el derecho a retener como arras penales la cantidad anticipada a cuenta del precio. Como es procedente, la respuesta a esta cuestión jurídica exige respetar los hechos declarados probados en la instancia, y al respecto, no puede obviarse, como hace la parte recurrente, que la AP fundó la decisión desestimatoria de esta acción resolutoria formulada en vía reconvencional tras considerar acreditado que el comprador acudió válidamente representado al acto de formalización de la escritura de venta, ante el notario designado y en el día y hora establecidos, y que lo hizo acompañándose de un representante del banco librado, que portaba dos talones contra la cuenta de aquel, por importe equivalente al precio que restaba por pagar, hechos que no permiten reputar como ilógica la conclusión jurídica alcanzada por la AP, de estimar que el comprador quiso y se mostró dispuesto a cumplir. Por el contrario, y al socaire de fundar su discrepancia con esa conclusión jurídica, son los argumentos de la parte recurrente los que marginan las conclusiones probatorias recogidas en la sentencia recurrida, al tomar en consideración datos fácticos que no han sido declarados probados; de una parte, insistiendo en una falta de representación del comprador que carece de sustento probatorio desde el momento que quien compareció como mandatario verbal del Sr.  Iván, lo fue también de la compradora Sra. Mariana, y era la persona que se había venido encargando de todas las gestiones relacionadas con este negocio jurídico desde un principio, con el conocimiento de los vendedores; de otra parte, porque, como acertadamente señala la AP, se obvian las singularidades que presenta la resolución por el vendedor del contrato de compraventa de inmuebles por precio aplazado, en que no es bastante la falta de pago o la demora en hacerlo para que pueda darse por concluido el contrato, al ser preciso un previo requerimiento notarial o judicial que no tuvo lugar en este caso.