Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Impugnación de acuerdos. Acción de anulabilidad. Caducidad de la acción. Nombramiento de Presidente. Acta de la Junta de Propietarios.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Jaén (s. 2ª) de 29 de junio de 2011. Pte: RAFAEL MORALES ORTEGA. (1.364)

SEGUNDO.- (...) no obstante y como declara entre otras, la SAP de Oviedo, Secc. 4ª de 7-4-11, conviene aclarar que en contra de la nulidad radical que de todos ellos se predica en el recurso como efecto, tras la reforma operada en la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 8/99, de 6 de abril, ha quedado sustancialmente clarificada la anterior controversia doctrinal y jurisprudencial acerca de cómo debían calificarse aquellos acuerdos comunitarios que resultaran contrarios a las disposiciones de la propia Ley especial. Éstos se consideran ahora impugnables, con un término de caducidad de un año, tal y como dispone el art. 18 de la citada Ley especial. No se está, por tanto, ante supuestos de nulidad absoluta o radical, calificación que se reserva a aquellos acuerdos que infrinjan una ley imperativa o prohibitiva, distinta de la Ley de Propiedad Horizontal, que no tengan establecido otro efecto para el caso de contravención, en cuyo caso el demandado puede hacer valer tal nulidad al contestar a la demanda por vía de excepción; la acción a ejercitar en estos casos, por el contrario, es la de anulabilidad, que habrá de interponerse como demanda principal, bien a través de la oportuna reconvención, dentro del plazo previsto en la Ley. Así lo ha venido declarando el Tribunal Supremo en sentencias de 7 de marzo de 2002, 28 de octubre y 2 de noviembre de 2004, 19 de octubre y 30 de diciembre de 2005, 17 de diciembre de 2009 y 18 de marzo y 29 de octubre de 2010, entre otras. De no impugnarse serán plenamente válidos y ejecutables. Se busca así dar certeza y seguridad a los acuerdos comunitarios, fijando un plazo determinado para su impugnación que evite una prolongada e intolerable situación de inseguridad jurídica en la marcha de la Comunidad.

(...) En lo que se refiere a la falta del carácter de propietario del presidente convocante y la consiguiente infracción del art. 13.2 LPH, efectivamente, como declara la STS 11-11-2009 es requisito básico que el nombrado Presidente sea propietario, por lo que, en principio, hay que rechazar que el designado no ostente esta condición; el artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone tajantemente que "el Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo", pero es así que ocurre a veces, que se hace ese nombramiento a persona que no goza de la titularidad y la decisión funciona materialmente. Inclusive, alguna posición jurisprudencial ha admitido a estos efectos al cónyuge o el hijo del dueño -como se manifiesta por el apelante ocurre en el supuesto de autos- o un tercero (SSAP de Tarragona de 22 de enero de 1998, Santa Cruz de Tenerife de 5 de mayo de 1998, y STS de 4 de mayo de 1998), pero se trata de resoluciones que significan más la admisión de una situación de justicia material, que de una aplicación rigurosa de la norma legal. No obstante, si la Junta toma un acuerdo en ese sentido, que indudablemente es contrario a la Ley, procede la impugnación judicial, en la forma y plazos establecidos en el artículo 18 de la Ley, según señala la STS de 18 de marzo de 2003.

(...)

TERCERO. - Desestimados los motivos de nulidad referidos a la convocatoria, y por lo que se refiere a las irregularidades del acta, se reitera el error en la consignación del número exacto de propietarios asistentes y la omisión de si aquellos lo hicieron personalmente o por medio de representación, no constando tampoco los coeficientes, ni la indicación de los que votaron a favor o en contra de los acuerdos, por lo que se considera infringido el art. 19.2 y 3 pfo. 2º LPH.

Pues bien, al margen de la gratuidad del último defecto denunciado, cuando en el acta consta que el acuerdo se adoptó por unanimidad de los presentes según expusimos, reflejándose en la misma además los coeficientes de participación de cada uno en contra de lo nuevamente reiterado ante este Tribunal, pese a explicarlo claramente la resolución recurrida, realmente el art. 19 LPH impone la obligatoriedad de reflejar los acuerdos en un libro, posteriormente regula la forma en que deben redactarse, en el apartado 2º fija las circunstancias mínimas que deben expresarse y en el 3º, quien debe firmarla, en que plazo y la determinación de los defectos que son subsanables o no, así como quien debe custodiar ese libro.

Ante esta regulación, si bien es cierto que conforme al artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, el acta de cada reunión de la junta deberá expresar ciertas circunstancias (fecha y lugar, autor de la convocatoria y, en su caso, propietarios promotores de la misma, sobre su carácter y convocatoria de celebración, relación de asistentes con indicación de cuotas de participación, acuerdos adoptados con expresión del quorum que concurrió con su voto favorable y desfavorable), la Ley admite el carácter de subsanables de los defectos o errores siempre y cuando conste la fecha y lugar de celebración y se identifiquen los acuerdos con los votos a favor y en contra, con especificación de la cuota concurrente, y sea firmada por el Presidente y el Secretario, subsanación que compete ratificar a la Junta en su siguiente reunión, de modo que habremos de coincidir en que el efecto del resto de omisiones, esto es la relación de los asistentes personales o por representación y el número exacto de asistentes no será como se pretende el de la nulidad sino el de la subsanación futura, que ni tan siquiera se pide ahora.

Hay que tener en cuenta al respecto como se refleja en la insancia, que de acuerdo con nuestra doctrina jurisprudencial, el valor del acta levantada lo es tan sólo "ad probationen" no "ad solemnitaten", por lo que el acta no es constitutiva de relación jurídica alguna, no acarreando, la inobservancia de los requisitos formales de la misma la nulidad de los acuerdos alcanzados siempre y cuando resulte acreditada su adopción por cualquier medio probatorio, así como las circunstancias que de la misma resultan, porque además como resalta la SAP de Madrid, Secc. 8ª, de 11-10-10, lo que interesa de un acta es que refleje la voluntad de la Comunidad de tal modo que permita la aceptación o la impugnación de su contenido. Y en el presente caso es evidente que, en base a dicha acta, el demandante ahora apelante pudo construir jurídicamente y lo hizo su impugnación, de modo que los posibles defectos formales no le han impedido defender su postura y si su demanda no ha sido estimada no es porque se lo haya impedido algún defecto documental de la Comunidad, otra cosa es que se trate a toda costa y de forma hasta ahora infundada, de evitar el pago que según el acuerdo no ya mayoritario le corresponde realizar por las obras de reparación efectuadas. En el mismo sentido se pronuncia la SAP de Valencia, Secc. 11ª de 11-4-10, por citar alguna reciente o de las muchas Audiencias Provinciales que en ella se citan a título de ejemplo como las SS.AA.PP de Alicante Sec. 7ª de 18-4-02, Valencia Sec. 11ª de 23-7-02, Ávila de 7-1-03, Santa Cruz de Tenerife Sec. 3ª de 10-1-03 y Asturias Sec. 5ª de 29-12-06.

[Ver: Consejo General del Poder Judicial. Base de Datos de Jurisprudencia]