Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Legitimación del Presidente para ejercitar acciones legales en nombre de la Comunidad de Propietarios. Impugnación de acuerdos de la Junta. Acuerdos nulos y anulables. Caducidad de la acción. Convocatoria y citación para la Junta.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Gijón (s. 7ª) de 5 de octubre de 2011 (Dª. MARTA MARIA GUTIERREZ GARCIA).

SEGUNDO.- La primera de las cuestiones que ha de ser abordada en el presente recurso es la referente a la falta de legitimación del Presidente para interponer la demanda y en la que se basó la sentencia de instancia para su desestimación al no acreditarse la previa autorización de la junta de propietarios.

Este motivo de recurso ha de ser acogido por cuanto la mayoría de las sentencias del TS como de las Audiencias Provinciales se pronuncia en sentido contrario a lo establecido por la juez de instancia. Ejemplo de ello son las recientes sentencias del TS de 22-12-2009  y la de 16-03- 2011, señalando esta última: " Dice la  sentencia de 18 de julio de 2007, y reproduce la posterior de 30 de abril de 2008, en línea con la jurisprudencia contenida, entre otras, en la Sentencia de 8 de julio de 2003, que las Comunidades de Propietarios, con la representación conferida legalmente a los respectivos Presidentes, ex artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, gozan de legitimación "para demandar la reparación de los daños causados tanto a los elementos comunes como a los privativos del inmueble - STS de 26 de noviembre de 1990 -, y no puede hacerse por los extraños discriminación en punto a si los distintos elementos objetivos son de titularidad dominical privada o común, pues tal cuestión queda reservada a la relación interna entre los integrantes subjetivos de esa Comunidad - STS de 24 de septiembre de 1991 -, sin perjuicio, por ello, de las obligaciones del Presidente de responder de su gestión -  SSTS de 15 de enero  y  9 de marzo de 1988  -, pero cuya voluntad vale como voluntad de la Comunidad frente al exterior - STS de 20 de abril de 1991.

Declarando, incluso, entre otras, las Sentencias de 20 y 31 de diciembre de 1996, que "el Presidente no necesita la autorización de la Junta para intervenir ante los Tribunales, cuando ejercite una pretensión en beneficio para la Comunidad, salvo en los supuestos expresamente excluidos en la Ley, o que exista, como puntualizan las Sentencias de 3 de marzo de 1995y16 de octubre de 1996, una oposición expresa y formal".

Existe por tanto, en la jurisprudencia la presunción de que el Presidente está autorizado mientras no se acredite lo contrario (SSTS 10 de mayo 1995; 18 de julio 2007).

Doctrina seguida por las Audiencias Provinciales de la que es buena muestra la de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa, sección 3ª de 10-05-2010 al decir: " Según lo prevenido en el art. 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, el presidente ostenta legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten. Esta facultad de representación no deriva de una relación de mandato ordinaria entre representante y representado sino orgánica, en cuya virtud, al carecer la comunidad de propietarios de personalidad jurídica, la voluntad del presidente vale frente al exterior como voluntad de la misma. Por ello, al intervenir como un órgano del ente comunitario, y no como un procurador o representante ordinario, de modo que sustituye la voluntad social con la suya individual, con la posibilidad de considerar lo realizado no como hecho en nombre de la comunidad sino como si él mismo lo hubiera verificado, su actuación en defensa de los intereses de la comunidad no requiere un mandato representativo "ad hoc", sin perjuicio de la relación interna entre ambos y de la obligación de responder de su gestión ante la Junta de propietarios, por lo que no necesita autorización de ésta para intervenir ante los Tribunales cuando ejercite una pretensión en beneficio de la comunidad, salvo en los supuestos expresamente excluidos en la Ley o en los que exista una oposición expresa y formal, existiendo la presunción de que el presidente está autorizado mientras no se acredite lo contrario (SS TS 19 junio 1965, 27 noviembre  198,2 diciembre 1989, 20 abril 1991, 22 febrero 1993, 3 marzo 1995, 20 diciembre 1996, 8 julio 2003 y 18 julio 2007), con la consecuencia de no ser preciso un acto de apoderamiento de la Junta para legitimar cada actuación concreta del presidente como representante legal de la comunidad, siendo bastante con acreditar su cualidad de presidente de la misma".

Y en el mismo sentido por citar una más, la de la sección 1ª de la Audiencia Provincial de Asturias de 6-07-2000 que establece en relación a la falta de legitimación activa que: " si cualquier comunero puede, sin acuerdo previo de la Junta, ejercitar las acciones tendentes a la defensa de los elementos comunes, con mayor razón podrán deducirlas el Presidente que es la persona que representa a la Comunidad en juicio como claramente señala el art. 13 de la Ley 8/199 ".

Por lo razonado procede acoger este extremo del recurso, revocando la sentencia de instancia y estimar la plena legitimación del Presidente para el ejercicio de las acciones entabladas en la demanda, lo que nos lleva al análisis de las cuestiones de fondo planteadas.

TERCERO.- En el escrito de demanda, se impugnaban los acuerdos de la comunidad de 4 de mayo y 13 de septiembre de 2008, en primer lugar porque los acuerdos se adoptaron en juntas vulnerando lo dispuesto en el art. 16.2 de la LPH  al no ser admisible la adopción de un acuerdo que no esté en el orden del día, considerando los acuerdos nulos de pleno derecho.

A la vista de los motivos de impugnación del demandante, que reitera en el recurso, debe tenerse en cuenta, que las comunidades de propietarios funcionan a través de acuerdos que adoptan las juntas de propietarios. En el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal se establecen las competencias de dicho órgano de la comunidad. En el artículo 17 de dicha Ley se regulan las normas que deben seguirse para la adopción de un acuerdo. Y en el artículo 18 se establecen los modos de impugnación ante los Tribunales, estableciendo tres  supuestos: 1º) Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios; 2º) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios; 3º) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

A continuación dicho precepto establece la legitimación para impugnar los acuerdos adoptados y el plazo para hacerlo. Distinguiendo aquellos que entrañan la infracción de algún precepto de la LPH o de los Estatutos de la respectiva comunidad que, al no ser radicalmente nulos sino meramente anulables son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad establecido para su impugnación; de los que merecen la sanción de nulidad radical o absoluta, conforme al art. 3 del Código civil, los cuales son insubsanables por el transcurso del tiempo.

La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo de la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Por lo tanto, si como hemos dicho, el funcionamiento de una comunidad de propietarios se basa en los acuerdos que va tomando la junta de propietarios, resulta incuestionable que si un acuerdo no es impugnado en los plazos legalmente establecidos, tal acuerdo tiene plena eficacia jurídica aunque infrinja algún precepto legal, sea contrario a los estatutos, perjudique ilegítimamente a un propietario o se haya adoptado con abuso de derecho.

Y denunciándose la infracción de las normas de la propiedad horizontal como causa de nulidad de los acuerdos adoptados, ello nos avoca al estudio del motivo de oposición alegado en la contestación, de caducidad de las acciones ejercitadas.

CUARTO.- Sobre esta cuestión el Tribunal Supremo tiene establecido (SS de 10 de octubre de 1985, 25 de octubre de 1986, 3 de mayo de 1988, 25 de octubre de 1989, 25 de octubre de 1993, 3 de febrero de 1994 y 21 de julio de 1995) el carácter imperativo y de necesario cumplimiento de las normas relativas a las convocatorias de Juntas, sancionándose su incumplimiento con la nulidad de aquélla y sus acuerdos.

En consecuencia, no podría sustituirse la entrega de la citación en el domicilio del propietario u otra formalidad prevista en la Ley, por prácticas o usos no amparados legalmente (SSTS de 30 de octubre de 1992).

Sentado ello, el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, modificada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, dispone que las citaciones se entregarán, por escrito, en la forma establecida en el artículo 9, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, en el domicilio en España que hubiere designado cada propietario y, en su defecto, en el piso o local a él perteneciente, y solo si todo lo anterior no resultara posible, con la publicación en el tablón de anuncios o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada en esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

De esta forma, negada la citación y alegado desconocimiento de la convocatoria por parte de algún comunero, recaerá sobre la Comunidad la carga de la prueba de su realización en legal forma (STS de 13 de diciembre de 1993) sin que dicha trascendental circunstancia pueda hacerse descansar en simples suposiciones de conocimiento (STS de 14 de diciembre de 2001).

Otra conclusión al respecto, comportaría dejar el arbitrio de los órganos gestores de la Comunidad el cumplimiento de unas normas de trascendente importancia para la defensa de los derechos de los copropietarios, con grave merma de la seguridad jurídica, sobre todo cuando su observancia, lejos de ser compleja o dificultosa, resultará en general asequible en los medios y fácil en su control. (A.P. Granada 17-febrero-2006).

Como dice la jurisprudencia "la alegación de falta de citación implica un hecho negativo, que, al no poder ser probado mediante un hecho positivo del mismo significado, produce el efecto jurídico de desplazar el onus probandi a la que parte que sostiene que la citación ha tenido lugar (STS de 10 de julio de 2003).

Es doctrina reiterada y mayoritaria que el incumplimiento de las normas de convocatoria de los comuneros a las juntas de propietarios son determinante de la nulidad radical de las juntas, dada la naturaleza imperativa de las normas que las regulan, y por atentar su infracción a los más elementales principios de audiencia en la toma de decisiones de los miembros de una comunidad, desde el momento en que la ausencia de convocatoria a un comunero a una junta para que pueda asistir a la misma y defender en ella sus intereses y sus derechos, así como para hacerse oír y poder, en su caso, convencer a los restantes copropietarios le sitúan al margen de la comunidad misma y supone la posibilidad de lesionar sus derechos e intereses desconociendo sus derechos inherentes a la condición de propietario. (SSTS. 11-diciembre de 1.982, 10 de octubre de 1.985,  29 de diciembre de 1.992,  29 de octubre de 1.993,  7 de mayo de 2.002,  25 de mayo de 2.003, entre otras).

QUINTO.- Sentada la anterior doctrina, se impone el examen de las actuaciones a fin de determinar si se llevó a cabo o no la citación de los demandantes a las juntas que son objeto de impugnación por los mismos.

La parte demandada aportó un certificado del Secretario de la Mancomunidad de propietarios DIRECCION000, no impugnada de adverso, donde detalla la forma de practicar las notificaciones de las convocatorias de las juntas, y en concreto la convocatoria de la junta extraordinaria de 4 de mayo de 2008, fue remitida a los representantes de las comunidades, incluida la del CALLE000 nº NUM000, el día 16 de abril de 2008 y el acta en donde se recogen los acuerdos, el día 23 de mayo de 2008. La convocatoria de la junta ordinaria de 13 de septiembre de 2008, fue remitida el día 3 de septiembre de 2008 y el Acta donde se recogen los acuerdos el 2 de octubre de 2008. Ratificando en la vista el Administrador la forma de practicar la convocatoria que se realiza a los Presidentes de cada comunidad y por correo a los propietarios de los chalets, estando notificados los representantes de las comunidades, sin que tuvieran queja alguna hasta la fecha.

Pese al carácter de ius cogens de las normas reguladoras de la convocatoria, la jurisprudencia ha venido a flexibilizar el régimen con el fin de dinamizar la vida de la comunidad y evitar que la pasividad de los copropietarios no entorpezca el funcionamiento de la institución, propugnando un criterio flexible en esta y otras cuestiones en armonía con las directrices de la propia ley, entre ellas el logro de una convivencia normal y pacífica presidida por la idea de justicia y la atención a las necesidades de la colectividad (STS 5 de mayo de 2000).

Y como señala la sentencia de 30 de octubre de 1992 "el artículo 15, actual 16 ha de ser aplicado en consonancia con su finalidad preventiva de todo fraude u ocultación en perjuicio de alguno o algunos copropietarios con motivo de la convocatoria de la respectiva junta, cuya validez depende de que se convoque en forma auténtica y fehaciente, pudiendo probarse posteriormente a través de los medios ordinarios sin equívocos no ambigüedades".

En consecuencia, nos encontramos con un certificado emitido por el secretario de la Mancomunidad en el que se acredita que la citación para las juntas se realizó respecto de la comunidad demandante a través de su representante, que era la práctica habitual, así como la notificación de los acuerdos adoptados.

Y como ya hemos dicho los acuerdos que sean contrarios a la ley, o a los estatutos de la comunidad son simplemente anulables, previa impugnación sujeta al plazo de caducidad de un año, plazo que se computará para los ausentes a partir de la comunicación de acuerdo conforme al procedimiento establecido en el art. 9 (art. 18.3 LPH), y habiéndose presentado la demanda el 28 de diciembre de 2009, los acuerdos adoptados quedaron convalidados por caducidad de la acción de impugnación.

En esta situación, procede, acoger la excepción de caducidad de la acción ejercitada invocada en la contestación y, por ende, la desestimación del recurso en tanto que interesaba la nulidad de unos acuerdos que han sido convalidados por el transcurso del tiempo.